Asunto-osakeyhtiöiden hallinto koostuu tyypillisesti yhtiön osakkaista koostuvasta hallituksesta sekä ammattilaisisännöitsijästä. Asunto-osakeyhtiön toiminta on suurimman osan ajasta melko yksinkertaista, ja hallitus joutuu harvoin tekemään suurempia tai merkittävämpiä päätöksiä osakkaiden kannalta. Olen urallani tarkastanut satoja asunto-osakeyhtiöiden tilinpäätöksiä, ja suurimmassa osassa yhtiöistä hallitus joutuu kokoontumaan lähinnä tilinpäätöksen vahvistamiseksi. Tämän lisäksi päätöksiä tehdään usein erilaisista hankinnoista sekä toimenpiteistä, jos joku osakkaista jättää vastikkeita maksamatta.
Asunto-osakeyhtiön hallituksen suurimmat päätökset liittyvät lähes kaikissa yhtiöissä rakentamiseen ja remontointiin. Yhtiön hallitsemien rakennusten korjaaminen ja uusien rakennusten rakentaminen on asunto-osakeyhtiölle ja sen osakkaille erittäin tärkeää toimintaa. Näissä tilanteissa yhtiö voi myös joutua riitelemään rakennusliikkeen kanssa, pahimmillaan tuomioistuimiin asti. Hallitus joutuukin näissä tilanteissa toimimaan erityisen huolellisesti. Tässä blogikirjoituksessa käsittelen erityistä tarkastusta ja sitä, milloin osakkaan kannattaa hakea sitä ja mitä erityisessä tarkastuksessa tehdään.
Erityinen tarkastus
Erityistä tarkastusta käytetään usein erityistilintarkastuksen synonyymina. Tämä ei kuitenkaan ole täysin pätevä vertaus, koska erityinen tarkastus voi kohdistua myös laajempiin asiakokonaisuuksiin kuin mihin tilintarkastus kohdistuu. Erityistilintarkastus liittyykin korostetusti kirjanpidon ja liiketapahtumien tarkastamiseen.
Erityisen tarkastuksen tarkoitus on mahdollistaa se, että osakkeenomistajat voivat saada tietoa siitä, onko asunto-osakeyhtiön varoja käytetty oikein ja onko hallitus toiminut tehtävässä huolellisesti ja lainmukaisesti. Yksi mahdollinen syy on myös se, että on epäilystä siitä, että hallitus on suosinut joitain osakkaita muiden kustannuksella.
Erityinen tarkastus ei itsessään johda minkäänlaisiin viranomaistoimiin tai muihin seurauksiin, vaikka siinä löydettäisiinkin väärinkäytöksiä. Tämän vuoksi erityinen tarkastus onkin nimenomaan osakkeenomistajalle tarkoitettu oikeussuojakeino, jolla hän voi saada tietoa, jonka perusteella nostaa siviilioikeudellinen vahingonkorvauskanne hallitusta kohtaan. Erityistä tarkastusta ei lähtökohtaisesti ole syytä toimittaa tilanteissa, joissa yhdelläkään osakkaalla ei ole taloudellista intressiä asiaan.
Erityinen tarkastus on samaan aikaan tilintarkastusta laajempi ja suppeampi. Erityisessä tarkastuksessa tiettyyn asiakysymykseen, kuten hallituksen toiminnan huolellisuuteen, perehdytään huomattavasti tilintarkastusta syvällisemmin. Toisaalta erityinen tarkastaja ei saa tarkastaa muuta kuin niitä asiakokonaisuuksia, jotka hänet on määrätty tarkastamaan. Tämän rajauksen on syytä olla melko tarkka, jotta tarkastuksessa saadaan vastattua relevantteihin kysymyksiin.
Erityisessä tarkastuksessa tulee usein esiin sellaisia seikkoja, joita tilintarkastuksessa ei ole havaittu. Syynä tähän on, että tilintarkastuksessa tehtävänä on hankkia kohtalainen varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä olennaista virheellisyyttä. Erityisessä tarkastuksessa vaadittu varmuus on sen sijaan suurempi, lähempänä täyttä varmuutta, ja olennaisuusraja on huomattavasti pienempi kuin tilintarkastuksessa, jossa se saattaa olla kymmenenkin prosenttia taseesta. Erityinen tarkastus kohdistuu usein myös voimakkaammin hallintoon ja lain noudattamiseen, kuin enemmän kirjanpitoon keskittyvä tilintarkastus, jossa hallinnon tarkastuksen rooli on huomattavasti pienempi.
Erityisen tarkastuksen määrääminen
Asunto-osakeyhtiölain 9:13 §:n mukaan erityistä tarkastusta haetaan aluehallintovirastolta (AVI). Tarkastuksesta on tehtävä päätös varsinaisessa tai ylimääräisessä yhtiökokouksessa. Päätökseen riittää vähemmistö, yksi kymmenesosa kaikista osakkeista tai yksi kolmasosa kokouksessa edustetuista osakkeista. Yhtiökokouksessa tehty päätös ei kuitenkaan automaattisesti riitä tarkastuksen määräämiseen, vaan aluehallintovirasto tekee erikseen päätöksen, onko erityinen tarkastus tarpeen.
Jo käsiteltäessä asiaa yhtiökokouksessa hakijan on valmisteltava asia huolellisesti. Yhtiökokoukselle tuotavassa esityksessä on yksilöitävä riittävällä tarkkuudella se, mitä asiassa tarkastetaan ja miltä ajalta. Aluehallintovirasto ei voi määrätä tarkastusta laajemmilta osin, kuin mitä yhtiökokouksessa on hyväksytty. Hakijan tulee myös voida todistaa, missä laajuudessa erityistä tarkastusta on esitetty yhtiökokoukselle, joten esitys kannattaa laatia kirjallisesti tai muutoin todisteellisesti.
Aluehallintovirasto voi määrätä erityisen tarkastuksen vain silloin, jos siihen on painavia syitä. Painavia syitä ei yksilöidä laissa, vaan ne perustuvat pitkälti aluehallintoviraston viranomaiskäytäntöön. Painavien syiden vaatimus on lainsäädännössä siksi, että erityisestä tarkastuksesta aiheutuu merkittäviä kustannuksia, ja siksi tarkastusta ei ole järkevä määrätä pienistä asioista. Painavat syyt tarkoittavat usein rahamääräisesti suurta intressiä, tai muutoin vakavuudeltaan merkittävää väärinkäytöstä.
Erityinen tarkastaja
Erityisen tarkastajan pätevyysvaatimuksista määrätään asunto-osakeyhtiölain 9:14 §:ssä:
”Erityisen tarkastajan on oltava luonnollinen henkilö tai tilintarkastusyhteisö. Erityisellä tarkastajalla on oltava sellainen taloudellisten ja oikeudellisten asioiden tuntemus ja kokemus kuin tarkastustehtävän laatuun ja laajuuteen katsoen on tarpeen tehtävän hoitamiseksi.”
Pääsääntöisesti tämä tarkoittaa tilintarkastajaa, koska usein toimeksianto sisältää merkittävästi samanlaisia toimia, kuin mitä tilintarkastuksessa tehdään. Erityinen tarkastaja voi kuitenkin olla muukin henkilö kuin tilintarkastaja, usein asianajaja tai luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja. Yleensä tilintarkastajan valintaa suositaan silloin, kun tarkastus kohdistuu enemmän kirjanpitoon, ja asianajajaa tai lupalakimiestä silloin, kun tarkastus kohdistuu enemmän hallituksen tai isännöitsijän huolellisuuteen ja sen puuttumisesta aiheutuvaan vahingonkorvausvastuuseen.
Omalla kohdallani tämä pätevyysvaatimus ei aiheuta samanlaista tulkintaongelmaa, koska minulla on sekä lupalakimiehen että HT-tilintarkastajan pätevyydet, jolloin voin toimia laajasti erilaisissa tehtävissä erityisenä tarkastajana.
Erityisen tarkastuksen suorittaminen ja lopputulos
Erityisen tarkastuksen suorittamisesta ei ole juurikaan säännöksiä laissa. Tarkastuksen suorittaminen jääkin laajalti tarkastajan omaan harkintaan. Tarkastuksessa noudatetaan luvan saaneiden oikeudenkäyntiavustajien ja asianajajajien tapauksessa ammattieettisiä vaatimuksia, ja tilintarkastajien tapauksessa hyvää tilintarkastustapaa. Tarkastus suoritetaan siinä laajuudessa, että tarkastaja voi vastata toimeksiannon pohjana oleviin kysymyksiin.
Tarkastus perustuu asunto-osakeyhtiöltä saataviin materiaaleihin. Jos asunto-osakeyhtiö on haluton toimittamaan materiaaleja, voi erityinen tarkastaja hakea materiaaleja ulosoton kautta. Tämä voi käytännössä tarkoittaa ulosottoviranomaisten tekemää kirjanpitoaineiston ja asiakirjojen takavarikointia, tai uhkasakon asettamista sille, että yhtiö toimittaa pyydetyt materiaalit.
Tarkastuksen kustannus
Tarkastus suoritetaan lähtökohtaisesti yhtiön kustannuksella. Tätä koskeva säännös on asunto-osakeyhtiölain 9:16 §:ssä:
”Erityisellä tarkastajalla on oikeus saada yhtiöltä palkkio. Yhtiö vastaa myös muista erityisestä tarkastuksesta aiheutuvista kuluista. Tuomioistuin voi kuitenkin erityisistä syistä velvoittaa tarkastusta hakeneen osakkeenomistajan kokonaan tai osittain korvaamaan yhtiölle sen kulut.”
Palkkion määrästä ei ole erityisiä säännöksiä, mutta se on lähes poikkeuksetta useita tuhansia euroja. Tämän vuoksi erityistä tarkastusta ei voida määrätä vähäisistä seikoista. Osakkeenomistaja voi joutua vastuuseen erityisestä tarkastuksesta vain silloin, jos hän on hakenut tarkastusta kiusallaan, väärin tiedoin tai yhtiötä vahingoittaakseen. Tämä edellyttää, että yhtiö nostaa osakkeenomistajaa vastaan kanteen, jossa vaatii palkkion korvaamista.
Yhteenveto
Erityinen tarkastus on osakkeenomistajan erittäin voimakas oikeussuojakeino yhtiön hallitusta vastaan. Erityinen tarkastus toimitetaan, jos sille on painava syy ja se saa riittävän kannatuksen yhtiökokouksessa. Käytännössä tarkastus voidaan määrätä, jos on perusteltua syytä epäillä väärinkäytöstä tai yhtiölle aiheutettua vahinkoa.
Erityistä tarkastusta esittäessä tulee asia valmistella huolellisesti yhtiökokoukselle, minkä lisäksi hakemus aluehallintovirastolle tulee laatia huolellisesti. Erityisen tarkastuksen perusteella annettava lausunto ei itsessään johda seurauksiin ketään kohtaan, mutta osakkeenomistaja voi käyttää lausuntoa perusteena vaatia yhtiöltä vahingonkorvausta.
Annan mielellään lisätietoa erityisistä tarkastuksista kysyttäessä.
Lue lisää asuntoihin, kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyviä kirjoituksiamme:
OTT, KTM (Laskentatoimi ja yritysjuridiikka, tohtorikoulutettava), DI (Tuotantotalous)
Luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja
HT-tilintarkastaja
Lakimies, toimitusjohtaja
Lakitoimisto KPF
044 9755 196
