Kiinteistönvälitys ja kiinteistönvälittäjän vastuu ostajalle

Kiinteistönvälityksessä välittäjän toimilla on suora vaikutus niin myyjän kuin ostajankin etuihin. Mikäli välitysliike suorittaa välitystehtävän puutteellisesti tai virheellisesti, ostajalle voi koitua vahinkoa. Ostajan asema on kuitenkin lähtökohtaisesti myyjää heikompi, sillä ostajan ja välitysliikkeen välillä ei ole solmittu sopimusta, joka määrittäisi välitysliikkeen velvollisuudet ja vastuut. Välitysliike on kuitenkin vastuussa myös ostajaa kohtaan, mutta vastuu perustetaan eri tilanteissa eri oikeusperustaan.

Kiinteistönvälityslakiin perustuva vastuu

Kiinteistönvälitysliikkeiden toimintaa säännellään kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa (1074/2000, myöh. “VälL” tai “välityslaki”). Välityslain soveltamisalasäännöksen mukaisesti välityslaissa säädetään välitysliikkeen ja toimeksiantajan vastapuolen oikeuksista ja velvollisuuksista, kun vastapuoli hankkii välitettävän kohteen omistus-, vuokra- tai muun käyttöoikeuden muuta tarkoitusta kuin elinkeinotoimintaansa varten (VälL 1.1,2 §). Välitysliikkeen vastuu ostajaa kohtaan määräytyy välityslain mukaisesti toisin sanoen silloin, kun välityskohde on ostettu esimerkiksi asuin- tai vapaa-ajankäyttöä varten. Mikäli välityskohde on hankittu elinkeinotoimintaa varten, esimerkiksi yrityksen liiketilaksi, välityslain vastuusäännökset eivät tule sovellettavaksi välitysliikkeen ja ostajan välisessä oikeussuhteessa.

Kiinteistönvälityslain mukaiset välitysliikkeen velvollisuudet

Välityslain 14 §:n mukaisesti toimeksiantajan vastapuolella (eli yleensä ostajalla) on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Virheellinen menettely tarkoittaa välityslain kiinteistönvälitysliikkeelle asettamien velvoitteiden rikkomista, joita ovat muun muassa seuraavat:

• VälL 7 §: Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

  
  

• VälL 9 §: Välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

  
  

• VälL 10 §: Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

Välitysliikkeen on toimittava hyvää välitystapaa noudattaen

Välityslaissa kiinteistönvälitysliikkeelle asetettujen velvoitteiden ja korvausvastuun takia välitysliike onkin aina välitystehtävää suorittaessaan myös ikään kuin ostajankin palveluksessa, vaikka toimeksiantosopimus onkin yleensä tehty myyjän kanssa ja myyjä vastaa välitysliikkeen palkkiosta. Esimerkiksi velvoite ottaa huomioon myös toimeksiantajan vastapuolen etu sekä velvollisuus antaa ostajalle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen, kuvastaa välitysliikkeen asemaa ostajaa kohtaan. Tämän velvoitteen rikkominen muodostaa vahingonkorvausvastuun perusteen esimerkiksi tapauksessa, jossa välitysliike jättää antamatta ostajalle tiedon välityskohteessa olevasta puutteesta suuremman kauppahinnan tai kauppojen syntymisen toivossa.

Sen sijaan toimeksiantajan vastapuolen edun huomioimista edellyttävää säännöstä ei voida tulkita esimerkiksi niin, että välitysliikkeen pitäisi paljastaa ostajalle tietämänsä myyjän hyväksymä alin kauppahinta, vaikka tämä olisikin ostajan edun mukaista.

Sopimukseen perustuva vastuu

Niissä tilanteissa, kun välityskohde hankitaan elinkeinotoimintaa varten, välityslain säännöksiä ei sovelleta välitysliikkeen ja ostajan välisessä oikeussuhteessa. Välitysliikkeen ja ostajan välillä ei usein ole myöskään toimeksiantosopimusta, johon mahdolliset vastuukysymykset voitaisiin suoraan perustaa. Äkkiseltään vaikuttaakin siltä, että tilanteeseen ei löydy normipohjaa, jonka pohjalta välitysliikkeen ja ostajan välisiä vastuukysymyksiä voitaisiin tarkastella.

Sopimusoikeudellinen vastuu voidaan kuitenkin ulottaa tietyissä tilanteissa myös yli välittömän sopimussuhteen, eli sellaisten osapuolten välille, jotka eivät ole kumpikin suoraan sopimuksen osapuolina. Tällainen tilanne voi olla käsillä muun muassa tehtävän sisällöstä johtuen (KKO 1999:19 ja  KKO 1992:165), osapuolen asiantuntija-aseman perusteella tai sopimukseen liittyvän etukäteen havaittavissa olevan kolmannen osapuolen intressin takia. 

Välitysliikkeen vastuuseen elinkeinonharjoittajaostajaa kohtaan sovellettava normipohja ei ole yksiselitteistä ja on myös perusteltua katsoa, että vastuumuoto voi tilanteesta riippuen olla joko sopimusvastuuta tai sopimuksenulkoista vastuuta. Pääsääntönä on kuitenkin pidettävä, että vastuuta tulisi tarkastella sopimukseen perustuvana vastuuna (välittömän sopimussuhteen ylittävä sopimusvastuu).

Vastaavan hoitajan korvausvastuu

Kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain (1075/2000, myöh. VälLiikL) 6 §:n perusteella ostajalla on joissain tilanteissa mahdollista vaatia vahingonkorvausta myös suoraan välitysliikkeen vastaavalta hoitajalta yksityishenkilönä. Tämä mahdollisuus ostajalla on silloin, mikäli vastaava hoitaja on tahallisesti tai törkeästä huolimattomuudesta laiminlyönyt VälLiikL 5 §:n 1 momentissa säädetyn velvollisuuden. Ostajaa kohtaan olevan vahingonkorvausvastuun osalta tämä VälLiikL 5.1 §:n mukainen velvollisuus käsittää käytännössä sen, että vastaava hoitaja on velvollinen huolehtimaan siitä, että välitystoiminnassa noudatetaan hyvää välitystapaa ja että toimintaa muutoinkin harjoitetaan lainmukaisesti. Mikäli vastaava hoitaja on toiminut näiden velvoitteidensa vastaisesti, ostaja voi vaatia vahingonkorvausta välitysliikkeen ohella myös suoraan vastaavalta hoitajalta.

Välittäjän vastuu ostajaa kohtaan – yhteenveto

Kiinteistönvälitysliikkeen vastuu ostajaa kohtaan voi syntyä useista eri syistä. Vastuun peruste voi kuitenkin riippua siitä, mihin tarkoitukseen myyntikohde on ostettu. Mikäli kohde on ostettu esimerkiksi asuin- tai vapaa-ajankäyttöä varten, vastuukysymysten tarkastelu on usein yksinkertaisempaa, sillä vastuu perustuu välitysliikelakiin. Muissa tapauksissa välitysliikkeen ostajaa kohtaan olevaa vastuuta käsitellään yleensä sopimukseen perustuvana vastuuna, vaikka osapuolten välillä ei suoranaisesti olekaan solmittu sopimusta. Tällöin vastuukysymysten tulkinta muuttuu haastavammaksi. Joissain tilanteissa ostajan on kuitenkin mahdollista vaatia vahingonkorvausta suoraan välitysliikkeen vastaavalta hoitajalta välitysliikelain säännösten perusteella.

Usein kysyttyä kiinteistönvälitysliikkeen vastuusta

Mikä on kiinteistönvälittäjän vastuu ostajaa kohtaan kiinteistönvälityksessä?

Kiinteistönvälittäjän vastuu perustuu kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annettuun lakiin silloin, kun kohde hankitaan yksityiseen käyttöön. Välitysliikkeen tulee toimia hyvää välitystapaa noudattaen ja ottaa huomioon myös ostajan ja vastapuolen edut, vaikka toimeksianto on tehty myyjän kanssa. Välittäjän vastuu voi syntyä esimerkiksi puutteellisesta tiedonantovelvollisuudesta.

Mitä tietoja välitysliikkeen on annettava ostajalle ennen kaupasta päättämistä?

Välitysliikkeen on annettava ostajalle kaikki ne tiedot, joiden sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Tällaisia ovat muun muassa asunnon pinta-ala, kunto, käyttöä koskevat rajoitukset sekä muut seikat, jotka voivat vaikuttaa ostopäätökseen. Tietojen antaminen on osa välittäjän velvollisuutta toimia ammattitaitoisesti ja huolellisesti.

Milloin välittäjän vastuu voi johtaa vahingonkorvaukseen ostajalle?

Välittäjän vastuu voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen, jos välitysliike laiminlyö lain mukaisen tiedonantovelvollisuutensa tai toimii muutoin hyvän välitystavan vastaisesti ja tästä aiheutuu ostajalle vahinkoa. Vastuu ei edellytä sopimussuhdetta ostajan ja välitysliikkeen välillä, vaan se voi perustua lakiin tai sopimuksenulkoiseen vastuuseen.

Vastaaako kiinteistönvälittäjä aina kaikista kohteen virheistä?

Ei. Kiinteistönvälittäjä ei vastaa kaikista kohteen virheistä, vaan vastuu rajoittuu niihin seikkoihin, joista välittäjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää ja joista olisi tullut antaa tieto ostajalle. Välittäjä ei kuitenkaan vastaa myyjän puolesta esimerkiksi salaisista virheistä, joista ei ole ollut tietoa eikä selonottovelvollisuus ole edellyttänyt lisäselvityksiä.

Jos kiinteistön ja kaupanteon oikeudelliset kysymykset kiinnostavat laajemmin, tutustu myös KPFLakin blogitekstiin “Mitä kiinteistökaupan reklamaatiossa on ilmoitettava?” – siinä selitetään ostajan oikeuksia ja velvollisuuksia virheilmoituksen tekemisessä ja oikeussuojakeinojen edellytyksissä kiinteistökaupassa

Jani Pakanen

OTM, MMK, LKV

Julkinen kaupanvahvistaja

Luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja

Juristi

Lakitoimisto KPF

050 313 7197

jani.pakanen@kpflaki.com