Airbnb-toiminta hallintaanottoperusteena

Airbnb-toiminta on Suomessakin jo useamman vuoden tarjonnut ansaintamahdollisuuksia monelle helppona sivutoimesta saatavana tulonta tai jopa päätoimisena tulonlähteenä. Asunnon omistaja voi listata asuntonsa Airbnb-palveluun tai vastaavalle alustalle esimerkiksi lomamatkan ajaksi. Vaikka toiminta voi olla harmitonta, taloyhtiöiden näkökulmasta se myös voi aiheuttaa haasteita, kuten melua, ylimääräistä kulkemista tai muita häiriöitä. Tässä kirjoituksessa tarkastellaan, milloin lyhytaikainen vuokraustoiminta voi muodostaa huoneiston hallintaanottoperusteen asunto-osakeyhtiölain nojalla.

Hallintaanottoperusteista

Hallintaanottoperusteet määritellään asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:ssä. Pykälän 1 momentin mukaan hallintaanottoperusteita ovat:

Yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, jos:

1) osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai 3 §:n 4 momentissa tarkoitettuja kuluja;

2) osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa;

3) osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka, jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä, vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta;

4) osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää; tai

5) osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.

Pykälän 2 momentin mukaan osakehuoneistoa ei saa kuitenkaan ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys. 

Airbnb-toiminnan voi kieltää yhtiöjärjestyksessä, jolloin sen harjoittaminen olisi edellä mainitun 8 luvun 2 §:n 1 momentin 3 kohdan mukainen hallintaanottoperuste. Tulkinnanvaraista sen sijaan on, riittääkö pelkkä käyttötarkoituksen toteaminen asuinhuoneistoksi tähän. Tällöin voitaisiin toisaalta myös soveltaa momentin 4 kohdan mukaista hallintaanottoperustetta häiritsevän elämän viettämisestä. Lyhytvuokrausta ei siis aina ole kielletty yhtiöjärjestyksessä, jos tätä kuitenkin muutetaan niin siihen tarvitaan osakkeenomistajan suostumus.

Grynderi eli asunto-osakeyhtiön osakehuoneistojen rakennuttaja laatii asunto-osakeyhtiön perustamisasiakirjan eli käytännössä ensimmäisen vedoksen yhtiöjärjestyksestä. Asuntojen myynnin kannalta tämä kannattaa tietenkin tehdä osakehuoneiston käytön kannalta mahdollisimman vapaaksi, jotta se houkuttelee ostajia. Täten hyvin yleisesti harjoitetun Airbnb-toiminnan kieltäminen voi olla grynderin kannalta epäedullista, koska se saattaa vähentää osakkeiden houkuttelevuutta.

Lyhytaikaiselle majoitustoiminnalle on ominaista vieraiden tiheä vaihtuvuus. Tämä voi lisätä liikennehäiriöitä, meluhaittoja, turvallisuushuolia ja kustannuksia, esimerkiksi roskien lisääntymisen seurauksena tai vesimaksun kasvaessa taloyhtiössä. Vaikka yksittäinen meluhäiriö ei yleensä riitä hallintaanottoperusteeksi, jatkuva ja toistuva häiriökäyttö voi olla sitä.

Oikeuskäytännössä ei toistaiseksi ole muodustunut selkeää linjaa siitä, voidaanko pelkkä lyhytaikainen vuokraustoiminta ilman konkreettisia häiriöitä katsoa hallintaanottoperusteeksi.Voidaan kuitenkin katsoa, että jatkuvasta häiriökäytöstä aiheutuvat ongelmat kuten yömelu, rappukäytäväliikenne ja turvallisuushaitat voivat olla riittävä peruste hallintaanotolle. Näiden näyttäminen saattaa kuitenkin olla hankalaa.

Hallintaanottoprosessi

Asunto-osakeyhtiölain 8 luvussa säädetään hallintaanottoprosessista.

Ennen hallintaanottoa osakkaalle on annettava kirjallinen varoitus ja mahdollisuus korjata menettelynsä. Jos tilanne ei korjaannu, yhtiökokous voi päättää huoneiston ottamisesta yhtiön hallintaan. Päätös on toimitettava osakkaalle kirjallisesti 60 päivän kuluessa, ja osakkaalla on 30 päivää aikaa moittia päätöstä käräjäoikeudessa.

Yhtiö saa pitää huoneiston hallinnassaan enintään kolme vuotta, jonka ajan se voi vuokrata sen edelleen ja käyttää vuokratulot yhtiön kulujen kattamiseen. Hallintaanotettu huoneisto on vuokrattava viipymättä käypään hintaan, eikä yhtiö saa pitää sitä turhaan tyhjillään. Keskeistä on, että taloyhtiön solmima vuokrasuhde päättyy, kun hallintaanottoaika päättyy riippumatta siitä, mitä vuokrasuhteen kestosta on sovittu vuokrasopimuksessa.

Sääntelyn kehittyminen

Oikeusministeriö julkaisi 15.8.2025 Asunto-osakeyhtiölakityöryhmän mietinnön, jossa ehdotetaan uutta hallintaanottoperustetta. Sen mukaan huoneisto voitaisiin ottaa yhtiön hallintaan, jos lyhytaikaisesta vuokrauksesta aiheutuu merkittäviä lisäkustannuksia tai haittaa muille osakkaille.

Ehdotuksen tarkoituksena ei ole kieltää lyhytvuokrausta kokonaan, vaan antaa taloyhtiöille paremmat keinot puuttua tilanteisiin, joissa toiminta häiritsee yhtiön normaalia asumista tai aiheuttaa ylimääräisiä kustannuksia. Jos muutos toteutuu, se vahvistaa taloyhtiöiden asemaa nopeasti yleistyvän lyhytaikaisen majoitustoiminnan hallinnassa.

Yhteenveto

Airbnb-toiminta ei ole itsessään lainvastaista, mutta jos siitä aiheutuu jatkuvaa häiriötä tai se on selvästi vastoin huoneiston käyttötarkoitusta, yhtiöllä on oikeus puuttua tilanteeseen hallintaanoton keinoin. Hallintaanotto Airbnb-toiminnan perusteella on kuitenkin haastavaa ja usein epävarmaa.

Koska hallintaanotto on tarkasti säännelty ja juridisesti vaativa prosessi, sen toteuttaminen on aina syytä tehdä huolellisesti. 

Lue lisää asuntoihin, kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyviä kirjoituksiamme:

https://www.kpflaki.com/blog/categories/asunnot-ja-kiinteist%C3%B6t 

Roope Heinonen

KtK, oikeustieteen ylioppilas

Trainee

Lakitoimisto KPF

050 533 8431

roope.heinonen@kpflaki.com