Liikehuoneiston vuokrasopimuksen voi tehdä joko määräaikaiseksi tai toistaiseksi voimassa olevaksi. Määräaikaiseen vuokrasopimukseen sovelletaan liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain säännöstä vahingonkorvauksesta määräaikaisen sopimuksen päättyessä. Se, millaisiin korjaus- ja muutostöihin lain mukainen vahingonkorvaus kohdistuu, on kuitenkin usein epäselvää vuokrasopimuksen osapuolille. Tässä blogitekstissä käsittelen säännöksen soveltamista ja mahdollisia ongelmatilanteita, joita sen tulkinnassa tyypillisesti tulee vastaan. Yksinkertaisuuden vuoksi en käsittele blogitekstissä korjaus- ja muutostöiden verokohtelua.
Laki liikehuoneiston vuokrauksesta
Vahingonkorvauksesta määräaikaisen sopimuksen päättyessä säädetään liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 45 §:n 1 momentissa:
“Määräaikaisen sopimuksen päättyessä vuokralaisella on oikeus saada korvaus suorittamistaan huoneiston arvoa nostaneista korjaus- ja muutostöistä niiden vuokrasuhteen päättymisajankohdan mukaisesta arvosta, jos vuokralaisella on ollut tämän lain mukaan oikeus suorittaa nämä työt eikä niitä ole jo korvattu.”
Lain 47 §:n mukaan vuokralaisen oikeutta kyseiseen korvaukseen ei voi rajoittaa:
“Ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen oikeutta 44–46 §:n mukaiseen irtisanomissuojaan tai korvaukseen, on mitätön. Vuokrasuhteen päättyessä tämän luvun mukaan vuokranantaja on velvollinen suorittamaan vuokralaiselle muuta korvausta vain sen mukaan, mitä sen maksamisesta on sovittu.”
Säännös ei kuitenkaan rajoita sitä, miten korvaus voidaan suorittaa. Käsittelen tätä myöhemmin blogitekstissä.
Vahingonkorvausta koskevassa 45 §:n 1 momentissa on kaksi kohtaa, jotka herättävät paljon kysymyksiä sekä vuokralaisissa että vuokranantajissa. Ensimmäinen näistä on käsite “huoneiston arvoa nostaneet korjaus- ja muutostyöt”, kun taas toinen on virkkeen lopussa oleva suorittamisen oikeutusta koskeva ehto “tämän lain mukaan oikeus suorittaa nämä työt”.
Huoneiston arvoa nostavat korjaus- ja muutostyöt
Laissa ei ole määritelty, mitä huoneiston arvoa nostavilla korjaus- ja muutostöillä tarkoitetaan. Tämän vuoksi on sekä vuokralaisen että vuokranantajan edun mukaista selvittää etenkin merkittävien korjaus- ja muutostöiden vaikutus huoneiston arvoon mahdollisimman aikaisessa vaiheessa.
Vuokralaisen kannalta on tärkeää huomioida, että korvausvelvollisuus on rajattu nimenomaisesti huoneiston arvoon positiivisesti vaikuttaviin korjaus- ja muutostöihin. Pelkästään se, että korjaus- tai muutostyö on ollut vuokralaisen liiketoiminnan kannalta tarpeellinen, ei nosta huoneiston arvoa. Esimerkiksi perinteisen toimistohuoneiston arvoa eivät lähtökohtaisesti nosta vuokralaisyrityksen asentamat logotaulut tai teemaravintolan brändiä varten tehdyt rakennelmat.
Jos työ ei nosta huoneiston arvoa vuokranantajalle tai jopa laskee sitä, jäävät kaikki korjaus- ja muutostyön kustannukset lähtökohtaisesti vuokralaisen vastattavaksi. Lisäksi vuokralaisen on pääsääntöisesti purettava tekemänsä rakennelmat ja palautettava huoneisto vastaamaan sitä kuntoa, jossa vuokrattu huoneisto on luovutettu, mistä voi aiheutua merkittäviä lisäkustannuksia.
Vuokralaisen oikeus suorittaa työt
Säännökset siitä, milloin ja mitä korjaus- ja muutostöitä vuokralaisella on oikeus suorittaa, ovat liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 2 luvussa. Käytännössä vuokralaisen oikeus tehdä korjaus- ja muutostöitä rajoittuu kolmeen eri tilanteeseen, joista säännellään lain 14, 18 ja 19 §:ssä.
Lain esitöiden mukaan vuokralaisella ei ole oikeutta saada korvausta muista kuin lain 18 §:n 2 momentin ja 19 §:n 1 momentin mukaan suorittamistaan korjauksista.
Lain 18 §:n 2 momentissa säädetään seuraavasti:
“Jos huoneisto ei vuokrasuhteen alkaessa tai kestäessä ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa ja vuokranantaja on vastuussa siitä, vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus, jos puutteellisuudella on olennainen merkitys eikä vuokranantaja kehotuksen saatuaan viivytyksettä huolehdi puutteellisuuden poistamisesta taikka puutteellisuutta ei voida korjata. Jos vuokranantaja laiminlyö vuokranantajalle kuuluvan korjauksen, vuokralainen saa vuokrasopimuksen purkamisen sijasta korjata puutteellisuuden vuokranantajan kustannuksella paitsi, jos puutteellisuus johtuu rakennuksen keskeneräisyydestä tai viranomainen on kieltänyt huoneiston käyttämisen. Vuokralaisen on huolehdittava siitä, että puutteellisuuden korjaamisesta vuokranantajalle aiheutuvat kustannukset pysyvät kohtuullisina.”
Ja 19 §:n 1 momentin mukaan:
“Vuokralaisella ei ole oikeutta suorittaa ilman vuokranantajan lupaa muuta korjaus- tai muutostyötä kuin 18 §:n 2 momentissa tarkoitetun puutteellisuuden korjaamiseksi. Vuokralaisella on kuitenkin aina oikeus ryhtyä toimenpiteisiin huoneistoa koskevan välittömän vahingon estämiseksi tai rajoittamiseksi.”
Lain 14 §:n mukainen vuokralaisen ja vuokranantajan oikeus sopia huoneiston käyttöä, kuntoa ja kunnossapitoa koskevista oikeuksista ja velvoitteista jää siis 45 §:n 1 momentin mukaisen korvauksen ulkopuolelle. Vuokralaisella ei ole oikeutta saada korvausta suorittamistaan korjaus- ja muutostöistä vain sillä perusteella, että vuokranantaja on antanut luvan niihin. Lain esitöiden mukaan tarkoituksena onkin, että korvattavaksi tulevat ainoastaan sellaiset korjaus- ja muutostyöt, jotka vuokralainen on suorittanut kehotettuaan vuokranantajaa korjaamaan korvausvastuunsa piiriin kuuluvan vian, tai joiden suorittaminen on ollut välttämätöntä vahingon syntymisen tai suurenemisen estämiseksi.
On kuitenkin huomioitava, että vahingonkorvauksen ulottumisesta lain 14 §:n perusteella tehtyihin korjaus- ja muutostöihin on esitetty eriäviä mielipiteitä esimerkiksi oikeuskirjallisuudessa. Hallituksen esityksen mukaista linjaa ei myöskään ole vahvistettu esimerkiksi korkeimman oikeuden ennakkoratkaisulla. Täysin tyhjentävää tulkintaa lain 45 §:n 1 momentin mukaisen korvauksen soveltamisalasta ei siis voi esittää, jolloin sopimisen merkitys korostuu.
Korvauksen määrä
Liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 45 §:n 1 momentin mukaan vuokralaisella on oikeus saada korvaus huoneiston arvoa nostaneista korjaus- ja muutostöistä vain niiden vuokrasuhteen päättymisajankohdan mukaisesta arvosta. Käytännössä tämän soveltaminen tulee erityisen haastavaksi silloin, kun vuokrasuhde jatkuu pitkään korvattavan korjaus- tai muutostyön suorittamisen jälkeen.
Lain 45 §:n 1 momentin mukaan korvaus edellyttää, että vuokralaisen tekemiä korjaus- ja muutostöitä ei ole vielä korvattu. Hallituksen esityksessä tältä osin todetaan, että jos työt on jo aikaisemmin korvattu esimerkiksi alennetun vuokran muodossa tai erikseen korvaamalla, ei niitä vuokrasuhteen päättymisen yhteydessä enää korvattaisi uudestaan.
On myös mahdollista, että töiden arvo on korvattu vain osittain vuokrasopimuksen päättyessä, jolloin voidaan soveltaa vaihtoehtojen yhdistelmää. Näin voi olla esimerkiksi tilanteessa, jossa korvattava työ on tehty vähän ennen sopimuksen päättymistä ja alennettu vuokra ei kattaisi koko korjaustyön arvoa. Tällöin, kuten muutoinkin sovellettaessa lain mukaista korvausta, on erityisen tärkeää sopia nimenomaisesti siitä, miten korvaus näkyy vuokran määrässä ja, miltä osin työn nähdään korottavan huoneiston arvoa. Etenkin vuokranantajan voi olla vaikea todistaa, että työ on korvattu alennetulla vuokralla, jos siitä ei ole kirjallisesti sovittu.
Yhteenveto
Määräaikaisiin ja toistaiseksi voimassa oleviin liikehuoneistojen vuokrasopimuksiin kohdistuu osittain erilainen sääntely. Esimerkkinä tästä on vahingonkorvaus sopimuksen päättyessä. Lainsäädäntö jättää osittain tulkinnanvaraiseksi sen, milloin kyseinen korvaus tulee sovellettavaksi. Yhteenvetona voidaan kuitenkin todeta, että jokaisen vähänkään merkittävän korjaus- tai muutostyön kohdalla on kannattavaa sopia kustannusten jakautumisesta, sillä laki ei anna siihen tyhjentävää vastausta. Viime kädessä kustannusten kohdistumista voi argumentoida kummankin osapuolen hyväksi.
Lue lisää asuntoihin, kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyviä kirjoituksiamme:
ON, LKV
Trainee
Lakitoimisto KPF
050 5513 013
