Asunto-osakeyhtiölaki uudistuu 1.10.2026 – miten muutos näkyy taloyhtiöissä?
Johdanto
Asunto-osakeyhtiölakiin (1599/2009) tulee 1.10.2026 voimaan useita merkittäviä muutoksia. Uudistuksen taustalla on tarve saattaa asunto-osakeyhtiölaki vastaamaan paremmin taloyhtiöiden muuttunutta toimintaympäristöä ja käytännössä havaittuja sääntelytarpeita. Muutokset perustuvat hallituksen esitykseen HE 34/2026 vp, ja laki asunto-osakeyhtiölain muuttamisesta (535/2026) vahvistettiin 16.6.2026.
Uudistuksella vahvistetaan erityisesti taloyhtiöiden mahdollisuuksia puuttua häiriötilanteisiin ja lyhytaikaisesta vuokrauksesta aiheutuviin haittoihin. Samalla selkeytetään asunto-osakeyhtiön selvitystilaa ja konkurssia koskevaa sääntelyä sekä helpotetaan muun muassa osakehuoneistojen käyttötarkoituksen muuttamista. Tässä kirjoituksessa käsittelen uudistuksen keskeisiä muutoksia ja niiden käytännön merkitystä taloyhtiöiden ja osakkeenomistajien näkökulmasta.
Taloyhtiöille uusia keinoja puuttua häiriöihin
Yksi uudistuksen keskeisistä kokonaisuuksista koskee osakehuoneiston ottamista yhtiön hallintaan. Hallintaanotto on asunto-osakeyhtiön käytettävissä oleva poikkeuksellinen keino puuttua tilanteisiin, joissa osakkeenomistajan tai huoneiston käyttäjän toiminta täyttää laissa säädetyn hallintaanottoperusteen. Uudistuksessa hallintaanottoperusteita täydennetään siten, että hallintaanotto voi tulla kyseeseen myös silloin, kun yhtiön kiinteistöllä esiintyy häiritsevän elämän viettämiseen tai järjestyksen rikkomiseen rinnastuva erittäin painava syy. Muutos voi tulla sovellettavaksi esimerkiksi tilanteessa, jossa osakkeenomistajan vieraat tai muut hänen johdostaan kiinteistöllä oleskelevat henkilöt aiheuttavat toistuvasti häiriötä muille taloyhtiössä, taikka vahinkoa yhtiön omaisuudelle. Asunto-osakeyhtiölain uuden 8 luvun 2 §:n 1 momentin 7 kohdan mukaan:
“Yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, jos:
7) osakehuoneiston ottamiselle yhtiön hallintaan on 5 tai 6 kohtaan rinnastuva erittäin painava syy.”
Hallintaanottoperusteita täydennetään myös terveyden suojelemiseksi säädetyn tai määrätyn velvoitteen rikkomisen osalta. Käytännössä tämä parantaa taloyhtiön mahdollisuuksia puuttua esimerkiksi tupakkalain nojalla määrätyn tupakointikiellon rikkomiseen. Lain uuden 8 luvun 2 §:n 1 momentin 6 kohdan mukaan:
“Yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, jos:
6) osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä terveyden tai järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen;
Myös hallintaanottomenettelyä nykyaikaistetaan. Hallintaanottoa koskeva varoitus (8:3 a §) ja päätös (8:4 §) voidaan jatkossa antaa tiedoksi sähköisesti laissa säädetyin edellytyksin. Muutos voi helpottaa menettelyä etenkin tilanteissa, joissa perinteinen tiedoksianto on osoittautunut hankalaksi. Sähköinen tiedoksianto ei tarkoita sitä, että tavallisen sähköpostin lähettäminen olisi kaikissa tilanteissa riittävää. Varoitus voidaan toimittaa esimerkiksi osakkaan yhtiölle ilmoittamaan sähköpostiosoitteeseen, minkä lisäksi vastaanottajalle on lähtökohtaisesti lähetettävä toisessa sähköisessä viestintäkanavassa heräteviesti tiedoksiannon saatavilla olosta. Lainvastaisesti toteutettu tiedoksianto voi johtaa päätöksen tehottomuuteen.
Lyhytaikainen vuokraus hallintaanottoperusteena
Lain uuden 8 luvun 2 §:n 1 momentin 4 kohdan mukaan:
“Yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, jos:
4) asuinhuoneiston lyhytaikaisesta vuokraamisesta aiheutuu yhtiölle tai osakkeenomistajille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa;“
Jatkossa osakehuoneisto voidaan siis ottaa yhtiön hallintaan, jos lyhytaikaisesta vuokrauksesta aiheutuu yhtiölle tai muille osakkeenomistajille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai muuta haittaa. Hallintaanoton edellytyksenä kuitenkin on, että menettelyllä on vähäistä suurempi merkitys. Arvioinnissa ei siten ratkaise yksittäinen lyhyt vuokraus tai yksittäinen vähäinen haitta. Huomiota kiinnitetään erityisesti toistuvan lyhytvuokrauksen vaikutuksiin kokonaisuutena sekä siihen, poikkeavatko toiminnasta aiheutuvat kustannukset tai haitat siitä, mitä osakehuoneiston tavanomaisesta asuinkäytöstä voidaan odottaa.
Uudistus ei näin ollen tarkoita lyhytaikaisen vuokrauksen yleistä kieltämistä asunto-osakeyhtiöissä. Hallituksen esityksen mukaan sääntely ei tältä osin poikkea olennaisesti voimassa olevan lain osakehuoneiston käyttöä koskevista periaatteista. Sen sijaan taloyhtiöille annetaan nykyistä selkeämpi oikeudellinen keino puuttua toimintaan silloin, kun lyhytvuokrauksen konkreettiset vaikutukset ylittävät laissa tarkoitetun kynnyksen. Samalla huoneiston toisen käyttöön antavan osakkeenomistajan vastuuta täsmennetään (4:3 §). Osakkeenomistajan tulee huolehtia siitä, että hänellä on tarvittavat tiedot huoneiston käyttöoikeuden saaneesta henkilöstä. Lyhytaikaisessa vuokrauksessa tämä tarkoittaa käytännössä esimerkiksi vuokralaisen tunniste- ja yhteystietoja. Osakkeenomistajalla on lisäksi velvollisuus myötävaikuttaa huoneiston käyttäjän aiheuttaman vahingon selvittämiseen ja antaa tätä varten tarvittavia tietoja taloyhtiölle.
Muutos on merkityksellinen erityisesti lyhytaikaista vuokraustoimintaa harjoittaville asuntosijoittajille. Osakkeenomistajan on jatkossa entistä tärkeämpää huolehtia siitä, että huoneiston käyttäjät ovat jälkikäteen yksilöitävissä ja että mahdollisiin häiriö- tai vahinkotilanteisiin voidaan reagoida asianmukaisesti.
Käyttötarkoituksen ja vastikeperusteen muuttaminen helpottuu
Uudistuksella pyritään vastaamaan myös tilanteisiin, joissa osakehuoneiston alkuperäiselle käyttötarkoitukselle ei esimerkiksi alueellisen kehityksen seurauksena enää ole tarkoituksenmukaista käyttöä tai kysyntää. Käytännössä kysymys voi olla esimerkiksi liikehuoneiston muuttamisesta asuinhuoneistoksi. Käyttötarkoituksen muuttamiseen voi kuitenkin liittyä tarve muuttaa samalla huoneistoon sovellettavaa yhtiövastikeperustetta. Lain uuden 6 luvun 35 §:n 1 momentin mukaan:
“Osakkeenomistajien suostumusta ei tarvita, kun osakehuoneiston yhtiövastikeperuste muutetaan käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä vastaamaan samaan tarkoitukseen käytettäviin osakehuoneistoihin sovellettavaa yhtiövastikeperustetta ja muutosta kannattaa vähintään neljä viidesosaa yhtiön kaikista muista kuin muutoksen kohteena olevan osakehuoneiston omistajan osakkeista ja äänistä.”
Uudistuksen jälkeen kaikkien osakkeenomistajien suostumusta yhtiöjärjestyksen muuttamiseen ei siis tietyissä tilanteissa tarvita, kun osakehuoneiston vastikeperuste muutetaan käyttötarkoituksen muutoksen yhteydessä vastaamaan muihin samaan käyttötarkoitukseen kuuluviin huoneistoihin sovellettavaa vastikeperustetta. Muutosta tulee tällöin kannattaa vähintään neljä viidesosaa yhtiön kaikista muista kuin muutoksen kohteena olevan osakeryhmän osakkeenomistajan osakkeista ja äänistä.
Muutoksen käytännön merkitys on siinä, ettei yksittäinen osakkeenomistaja voi yhtä helposti estää muiden osakkaiden hyväksymää käyttötarkoituksen ja siihen liittyvän vastikeperusteen muutosta. Tämä voi helpottaa erityisesti sellaisten vanhempien taloyhtiöiden toimintaa, joissa esimerkiksi liiketilojen kysyntä on alueellisen kehityksen seurauksena olennaisesti vähentynyt.
Taloyhtiön hallittu alasajo ja konkurssi
Asunto-osakeyhtiön toiminnan päättyminen on perinteisesti ollut huomattavasti harvinaisempi tilanne kuin tavallisen osakeyhtiön toiminnan päättyminen. Taloyhtiöiden ikääntyminen, korjausvelan kasvu ja alueelliset muutokset ovat kuitenkin lisänneet tarvetta sääntelylle, joka huomioi nykyistä paremmin myös tilanteet, joissa yhtiön toiminnan jatkamiselle ei enää ole taloudellisia edellytyksiä. Uudistuksessa selkeytetään asunto-osakeyhtiön selvitystilaan asettamista ja omaisuuden luovuttamista koskevaa päätöksentekoa sekä asunto-osakeyhtiön konkurssiin liittyviä erityiskysymyksiä.
Lain uuden 6 luvun 38 §:n 1 momentin mukaan:
“Yhtiökokous voi 37 §:n 1 momentin 2 ja 5 kohdan estämättä päättää yhtiön selvitystilasta ja kiinteistön tai rakennuksen tai niiden käyttöoikeuden luovuttamisesta, jos päätöstä kannattavilla osakkeenomistajilla on vähintään neljä viidesosaa yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista ja:
1) yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapito tuottaisi osakkeenomistajille huomattavaa vahinkoa;
2) purkautuvan yhtiön netto-omaisuus jaetaan osakkeenomistajien osakehuoneistojen ja osakeryhmien käypien arvojen suhteessa tai, jos osakehuoneistoilla ja osakeryhmillä ei ole käypiä arvoja, samassa suhteessa kuin osakkeenomistajilla on yhtiön osakkeita.”
Konkurssiin hakeutumisessa lähtökohtana on siis jatkossa se, että päätösvalta kuuluu yhtiökokoukselle. Ratkaisu vahvistaa osakkeenomistajien tiedonsaantia ja vaikutusmahdollisuuksia ennen näin merkittävän päätöksen tekemistä. Yhtiökokouksessa osakkailla on samalla mahdollisuus tuoda esiin halukkuutensa osallistua yhtiön rahoittamiseen ja siten mahdollisesti estää maksukyvyttömyystilanteen eteneminen konkurssiin. Päätökselle asetetaan kuitenkin myös aineellisia edellytyksiä. Yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapidon tulee muun muassa aiheuttaa osakkeenomistajille huomattavaa vahinkoa. Lisäksi purkautuvan yhtiön netto-omaisuuden jakamista koskevat laissa säädetyt vaatimukset. Päätösehdotukseen on sisällytettävä myös tietoja esimerkiksi luovutuksen ehdoista, selvitystilan alkamisesta sekä osakkaiden hallintaoikeuden ja vastikkeenmaksuvelvollisuuden arvioidusta päättymisestä. Ehdotukseen on lisäksi liitettävä riippumattoman asiantuntijan arvio muun muassa yhtiön kiinteistön, rakennuksen ja osakehuoneistojen käyvistä arvoista sekä tulevasta kunnossapitotarpeesta.
Kiireellisissä tilanteissa myös hallitus voi päättää konkurssiin hakemisesta, jos yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa. Tällaisesta päätöksestä hallituksen on tiedotettava osakkeenomistajia. Lain uuden 22 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan:
“Yhtiön omaisuus voidaan luovuttaa konkurssiin yhtiökokouksen tai, jos yhtiö on selvitystilassa, selvitysmiesten päätöksen perusteella. Hallitus saa kuitenkin tehdä päätöksen yhtiön omaisuuden luovuttamisesta konkurssiin, jos yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa. Hallituksen on viipymättä ilmoitettava päätöksestä osakkeenomistajille kirjallisesti osoitteeseen, joka on ilmoitettu yhtiölle, tai samalla tavalla kuin kutsu yhtiökokoukseen toimitetaan.”
Konkurssiin asettamisen jälkeen osakkaan hallintaoikeus huoneistoon ei lakkaa välittömästi. Uudistuksessa säädetään kuukauden mittaisesta ajasta ennen hallintaoikeuden menettämistä ja siihen liittyvän vastikkeenmaksuvelvollisuuden lakkaamista. Lain uuden 22 luvun 25 §:n 3 momentin mukaan:
“Osakkeenomistajan oikeus osakehuoneiston hallintaan ja velvollisuus yhtiövastikkeen maksamiseen lakkaavat kuukauden kuluttua siitä, kun pesänhoitaja on antanut tälle tiedoksi tuomioistuimen päätöksen yhtiön asettamisesta konkurssiin. Pesänhoitaja voi antaa päätöksen tiedoksi osakkeenomistajalle samalla tavalla kuin kutsu yhtiökokoukseen toimitetaan. Päätöksen katsotaan tällöin tulleen osakkeenomistajan tietoon seitsemäntenä päivänä päätöksen toimittamisesta. Lisäksi pesänhoitajan on viipymättä toimitettava tieto päätöksestä osakehuoneistoon. Yhtiöllä ja osakkeenomistajalla on konkurssiin asettamista koskevan päätöksen antamisen ja osakkeenomistajan hallintaoikeuden lakkaamisen välisenä aikana vastuu vain sellaisesta kiinteistön ja rakennuksen välittömästä ylläpidosta, jonka laiminlyönti rajoittaa olennaisesti osakehuoneistojen käyttöä.”
Myös osakkaan vuokralaisen asema järjestetään vastaavalla tavalla. Jos huoneisto on vuokrattu, osakkeenomistajan on viipymättä ilmoitettava vuokralaiselleen hallintaoikeutensa lakkaamisesta ja vuokrasopimuksen päättymisestä. Ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönti voi johtaa korvausvastuuseen vuokralaiselle aiheutuneista muuttokustannuksista, ellei osakkeenomistaja pysty osoittamaan vuokralaisen muuten tienneen hallintaoikeuden lakkaamisesta. Uuden lain 22 luvun 25 §:n 4 momentin mukaan:
“Osakkeenomistajan ja tämän vuokralaisen välinen vuokrasopimus päättyy ilman irtisanomista samana ajankohtana kuin osakkeenomistajan oikeus osakehuoneiston hallintaan lakkaa. Sama koskee osakehuoneistossa asuvan muun käyttöoikeuden saaneen oikeuden lakkaamista. Osakkeenomistajan on viivytyksettä ilmoitettava vuokralaiselle tai muulle käyttöoikeuden saaneelle mainitusta ajankohdasta. Jos osakkeenomistaja laiminlyö ilmoituksen, vuokralaisella tai muulla käyttöoikeuden saaneella on oikeus saada osakkeenomistajalta kohtuullinen korvaus muuttokustannuksista, jollei osakkeenomistaja voi näyttää, että tämä muutoin tiesi osakkeenomistajan hallintaoikeuden lakkaamisesta.”
Sähköautojen latauspisteiden kustannusten jakaminen
Uudistuksessa huomioidaan myös sähköautojen yleistyminen. Sähköautojen latauspisteiden rakentamiseen liittyvä kustannusten jakaminen voi olla taloyhtiössä haastavaa erityisesti silloin, kun yhtiöjärjestyksen vastikeperuste ei sovellu tarkoituksenmukaisesti tilanteeseen, jossa vain osa osakehuoneistoista hyötyy latausmahdollisuuden rakentamisesta. Uudistuksella helpotetaan latauspisteiden kustannusten kohdentamista tällaisissa tilanteissa. Säännöksen tarkoituksena on ratkaista käytännön ongelma, joka voi syntyä esimerkiksi silloin, kun latausmahdollisuus toteutetaan vain osalle yhtiön autopaikoista eikä yhtiöjärjestyksen normaali vastikeperuste johda kustannusten tarkoituksenmukaiseen jakautumiseen. Lain uuden 6 luvun 33 a §:n mukaan:
“Jos yhtiökokous päättää sähköautojen latauspisteiden toteuttamiseksi tarvittavasta uudistuksesta 32 §:n 5 momentin tai 33 §:n 1 momentin perusteella eikä yhtiöjärjestyksessä määrätä uudistuksesta hyötyvien osakehuoneistojen osalta yhtiövastikeperusteesta, uudistuksesta ja uudistustyön kunnossapidosta aiheutuvat merkittävät kulut jaetaan tasan niiden osakehuoneistojen kesken, joille uudistus tuottaa etua.”
Yhteenveto
Asunto-osakeyhtiölain uudistus sisältää useita erillisiä muutoksia, mutta kokonaisuutena niiden tavoitteena on tehdä sääntelystä toimivampaa tilanteissa, jotka ovat viime vuosina nousseet yhä useammin esiin taloyhtiöiden arjessa. Erityisesti hallintaanottoa koskevien säännösten täydentäminen antaa taloyhtiöille uusia keinoja puuttua häiriöihin ja lyhytaikaisesta vuokrauksesta aiheutuviin konkreettisiin haittoihin. Samalla käyttötarkoituksen muutoksia ja taloyhtiön hallittua alasajoa koskevat muutokset vastaavat asunto-osakeyhtiöiden toimintaympäristön pidemmän aikavälin muutoksiin.
HTK (finanssioikeus), IAT, kauppatieteiden ylioppilas
Tilintarkastusavustaja
Lakitoimisto KPF
050 5562 234
