Viikon oikeustapauskommentissa käsittelen tulvariskin vaikutusta siihen, miten lähelle rantaviivaa saa rakentaa. Kunnalla on harkintavaltaa myöntää poikkeuksia maankäyttö- ja rakentamislain rakentamisrajoituksista, mutta maankäyttö- ja rakennuslaki rajoittaa kunnan mahdollisuuksia poiketa rakentamisrajoituksista. Viikon oikeustapauskommentissa käyn läpi, miten tulvariskit vaikuttavat siihen, voidaanko poikkeuslupaa myöntää rantaviivan viereen rakentamiseen.
Asian oikeudellinen tausta
Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaan kunta voi antaa poikkeamislupia. Pykälä kuuluu kokonaisuudessaan seuraavasti:
“Kunta voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeamisen tässä laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta.
Poikkeamista ei kuitenkaan saa myöntää, jos se:
1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle;
2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista;
3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai
4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.
Edellä 2 momentin 4 kohdassa tarkoitettuna vaikutuksiltaan merkittävänä rakentamisena ei pidetä tuulivoimalan rakentamista asemakaavassa teollisuus- tai satama-alueeksi osoitetulle jo rakennetulle alueelle.
Poikkeamista ei voida myöntää maisematyölupaa koskevista säännöksistä eikä 137 §:ssä säädetyistä rakennusluvan erityisistä edellytyksistä suunnittelutarvealueella.
Valtioneuvoston asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä poikkeamista koskevasta hakemuksesta.”
Tämä tarkoittaa, että kunta voi myöntää poikkeuksia esimerkiksi asemakaavan määräyksistä. Tässä on kuitenkin neljä tilannetta, jolloin poikkeamislupaa ei voi myöntää. Käytännössä poikkeamista ei voi myöntää, jos siitä aiheutuu merkittäviä haittoja.
Maankäyttö- ja rakennuslain 116 §:ssä on säännös rakennuspaikan edellytyksistä:
“Rakennuspaikan tulee asemakaava-alueen ulkopuolella olla tarkoitukseen sovelias, rakentamiseen kelvollinen ja riittävän suuri, kuitenkin vähintään 2 000 neliömetriä. Rakennuspaikan soveliaisuutta ja kelvollisuutta harkittaessa on muun muassa otettava huomioon, ettei rakennuspaikalla ole tulvan, sortuman tai vyörymän vaaraa. Lisäksi rakennukset on voitava sijoittaa riittävälle etäisyydelle kiinteistön rajoista, yleisistä teistä ja naapurin maasta.”
Tämä säännös on ehdoton, eli edes kunnan poikkeamisluvalla ei voida asettaa rakennuspaikkaa, joka on soveltumaton rakentamiseen. Yleensä rakentamispaikan soveltuvuus arvioidaan kaavoituksessa, mutta poikkeamislupaa myönnettäessä se on arvioitava erikseen. Kunnan vastuulla on poikkeamispäätöstä tehdessään arvioida, että rakentamispaikka täyttää edellytykset.
Tapauksen taustat
Puumalan kunnan tekninen lautakunta oli 17.10.2019 myöntänyt neljälle yksityishenkilölle poikkeamisluvan loma-asunnon rakentamiseksi lähemmäksi rantaviivaa Naistenveden rannalla. Kyseinen rakennuspaikka sijoittui niemelle, jonka keskellä sijaitsi kallio, jolle ei voinut rakentaa. Rakennus olisi sijoittunut kuuden metrin päähän rannasta, kallion viereen. Rakennusjärjestyksen vähimmäisetäisyys oli 25 metriä keskivedenkorkeuden mukaisesta rantaviivasta.
Yksityishenkilö valitti päätöksestä Itä-Suomen hallinto-oikeuteen, joka antoi asiassa ratkaisun 1.7.2020. Hallinto-oikeus hylkäsi A:n valituksen päätöksestä. Hallinto-oikeus teki katselmuksen rakennuspaikalla eli meni paikalle maastoon katselemaan, millainen rakennuspaikka olisi. Hallinto-oikeuden tekemien havaintojen perusteella niemen eteläpuolelle rakentaminen kallion viereen olisi sopivin rakennuspaikka, eikä se aiheuttaisi haittaa muulle maankäytölle. Hallinto-oikeus myös totesi, että kaavan mukaista rakentamista ei saisi mahtumaan niemeen ilman poikkeamista rantaviivan etäisyydestä. Hallinto-oikeuden mukaan tulva-asiat ja jätevesiasiat huomioitaisiin rakennuslupahakemuksessa.
Näillä perusteilla hallinto-oikeus hylkäsi valituksen. Yksityishenkilö valitti päätöksestä korkeimpaan hallinto-oikeuteen.
Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu
Korkein hallinto-oikeus otti asian käsittelyyn. Hallinto-oikeuden tavoin korkein hallinto-oikeus kiinnitti huomiota siihen, että rakennuspaikka on kapea niemi, jonka keskellä on kallio, sekä siihen, että rakennusoikeutta oli vielä käyttämättä. Korkein hallinto-oikeus totesi, että rakennus sijoittuisi alueelle korkeudelle + 76,9–77,6. Etelä-Savossa ei suositella rakentamaan alle 78 korkeudelle, ja tulvakorkeus alueella oli 77,65. Rakennus olisi sijoittunut tulvakorkeudelle.
Korkein hallinto-oikeus totesi, että koska rakennus sijoittui tulvavaaran alueelle, rakennuspaikka ei ollut soveltuva maankäyttö- ja rakennuslain 116 §:n 2-momentin nojalla. Korkein hallinto-oikeus totesi, että jo poikkeamislupaa myönnettäessä tuli arvioida rakennuspaikan soveltuvuutta. Päätöksestä ei käynyt ilmi, miten tulvariskejä on arvioitu poikkeamislupapäätöksessä. Korkeimman hallinto-oikeuden mukaan poikkeamispäätökseen olisi tullut sisällyttää ehdot, jolla olisi varmistettu, että tulvariskit torjutaan rakentamisessa.
Käytännössä rakentaminen siis olisi saattanut olla mahdollista, jos poikkeamispäätöksen ehdot ja riskiarvio olisivat riittävällä tavalla poistaneet riskejä. Tämän vuoksi päätös ei täyttänyt maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaisia edellytyksiä, ja päätös tuli kumota.
Korkein hallinto-oikeus kumosi päätöksen.
Johtopäätökset
Kunta ei voi poikkeamislupapäätöstä myöntäessään jättää rakentamispaikan soveltuvuutta arvioitavaksi myöhemmässä vaiheessa, eli vasta rakennuslupahakemuksessa. Jo poikkeamislupaa myönnettäessä tulee varmistua siitä, että poikkeamisluvan kohteena oleva alue täyttää rakentamispaikan vaatimukset. Poikkeamissluvassa on asetettava sellaiset ehdot, että ehtoja noudatettaessa rakennus täyttää edellytykset maankäyttö- ja rakentamislain mukaiselle rakentamiselle.
Lue lisää oikeustapauskommenttejamme
OTT, KTM (Laskentatoimi ja yritysjuridiikka, tohtorikoulutettava), DI (Tuotantotalous)
HT-tilintarkastaja
Luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja
Lakimies, toimitusjohtaja
Lakitoimisto KPF
044 9755 196
