top of page
Etsi

Kunta käytti etuosto-oikeutta kiinteistön hankkimiseen luontopoluksi - KHO 2025:74

Kunnilla on kiinteistöjen vaihdannassa tiettyjä maankäyttöön ja maankäyttöpolitiikkaan liittyviä etuoikeuksia. Kunta voi tietyissä tapauksissa pakkolunastaa kiinteistöjä. Tämä on kuitenkin yksilön varallisuusasemaan rajusti puuttuva toimi, minkä vuoksi se on hyvin säännelty ja käyttöalaltaan rajattu. Sen sijaan etuosto-oikeutta voidaan käyttää huomattavasti kevyemmässä menettelyssä. 


Kunnan etuosto-oikeudesta


Kunnan etuosto-oikeus on suhteellisen väljästi säänneltyä. Etuostolain 1 § sisältää tilanteet, joissa kunta voi käyttää etuosto-oikeutta:


“Kunnalla on etuosto-oikeus kunnassa sijaitsevan kiinteistön kaupassa. Valtion etuosto-oikeudesta säädetään valtion etuosto-oikeudesta eräillä alueilla annetussa laissa 


Etuosto-oikeutta voidaan käyttää maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekä virkistys- ja suojelutarkoituksia varten.”


Etuosto-oikeuden käyttämisen tarkemmat määräykset ovat lain muissa pykälissä. Lain 2 §:n mukaan:


“Etuosto-oikeudella tarkoitetaan kunnan oikeutta lunastaa myyty kiinteistö. Etuosto-oikeuden käyttämisellä (etuostolla), sitten kun se on loppuun saatettu, kunnan katsotaan tulleen kaupantekohetkellä luovutuskirjassa ilmoitetun ostajan sijaan kaupassa sovituilla ehdoilla. Myyjä ei voi vedota sellaiseen kaupan ehtoon, josta hän ei kehotuksesta huolimatta ole ilmoittanut kunnalle ja josta kunta päättäessään etuosto-oikeuden käyttämisestä ei muutoinkaan tiennyt. Kunnan asema kolmanteen henkilöön nähden on sama kuin ostajalla. 


Kiinteistönkauppana pidetään sellaista vastikkeellista kiinteistön luovutusta, jossa vastikkeen arvosta muu kuin kiinteä omaisuus muodostaa pääosan.


Kunta voi toimittaa 1 momentissa tarkoitetun kehotuksen tiedoksi myyjälle myös lähettämällä sen postitse myyjän kaupanvahvistajalle tai sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä ilmoittamaan osoitteeseen. Myyjän katsotaan saaneen kehotuksen tiedoksi seitsemäntenä päivänä sen jälkeen, kun asiakirja on annettu postin kuljetettavaksi. Kehotuksessa myyjälle voidaan asettaa vähintään kahden viikon pituinen määräaika kaupan ehtojen ilmoittamista varten. Kehotukseen on merkittävä se päivä, johon mennessä ilmoitus on viimeistään toimitettava.”


Käytännössä etuosto-oikeus tarkoittaakin, että jos kaksi osapuolta sopivat kiinteistön kaupasta, kunta voi ilmoittamalla syrjäyttää ostajan ja hankkia kiinteistön samoilla ehdoilla. Etuostolain tavoitteena on mahdollistaa kunnalle kiinteistöjen hankkiminen kunnan suunnitelmallista kehittämistä varten. Kunnan etuosto-oikeutta voidaan käyttää myös ennen kaavoitusta, jolloin kiinteistön tarkka käyttötarkoitus ei ole tarpeen olla tiedossa. Kiinteistö on kuitenkin otettava kohtuullisessa ajassa siihen tarkoitukseen, johon se on lunastettu. 


Tapauksen taustat


Enontekiön kunnanhallitus teki 12.3.2024 päätöksen käyttää etuosto-oikeutta kahden yksityishenkilön 12.1.2024 tekemään kauppaan.Kaupan kohteena oli Enontekiön kunnassa sijaitseva 56 hehtaarin kiinteistö, joka rajoittui Pallas-Yllästunturin kansallispuistoon. Kunnanhallituksen päätöksen mukaisesti etuosto-oikeutta käytettiin virkistys ja suojelutarkoituksiin. 


Etuosto-oikeuden käyttöä kunta perusteli sillä, että kiinteistön kautta kulki yli 90 vuotta käytössä ollut Hetta-Pallas vaellusreitti ja puuston säilyminen hakkaamattomana on merkittävä asia Enontekiön kunnan imagolle ja luontoon perustuvalle matkailulle sekä alueen virkistyskäytölle. Kiinteistö oli kunnan mukaan myös keskeinen kansallispuiston matkailun näkökulmasta. Yksityishenkilöiden näkemyksen mukaan kunnan tarkoituksena oli vain estää metsälain mukaiset hakkuut, jotka oli sallittu kaavassa.


Yksityishenkilöt valittivat päätöksestä Pohjois-Suomen hallinto-oikeuteen, joka ratkaisi asian 14.3.2025 tekemällään päätöksellä. Hallinto-oikeus kumosi päätöksen etuosto-oikeuden käyttämisestä. Perustelunaan hallinto-oikeus käytti sitä, että kunta ei ollut esittänyt sellaista virkistys- tai suojelukäyttöön liittyvää kaavoitushanketta tai suunnitelmaa, jonka perusteella etuosto-oikeutta voitaisiin käyttää. 


Enontekiön kunta sai valitusluvan korkeimpaan hallinto-oikeuteen, joka ratkaisi asian 25.11.2025 antamallaan päätöksellä. 


Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu


Korkein hallinto-oikeus korosti, että vaikka kunnan tulee esittää selvitystä alueen tulevasta käytöstä etuostolain mukaiseen tarkoitukseen, ei tästä selvityksestä ole tarkempia määräyksiä. Tämän vuoksi selvitykselle asetettavat vaatimukset ratkaistaan tapauskohtaisesti erikseen. Kunta voi osoittaa perusteet kaavoituksella, suunnitelmalla tai muulla tavalla. 


Tässä tapauksessa kunnan etuostopäätöksessä tuotiin esiin kiinteistön sijainti kansallispuiston rajalla, kansallispuiston vaellusreitin jatkuminen kiinteistölle sekä tarve säilyttää metsää. Korkein hallinto-oikeus kiinnitti huomion myös siihen, että kyseinen kiinteistö oli maakuntakaavassa merkitty kulttuurihistoriallisesti tai maisemallisesti merkittävän reitin merkinnällä. Myös tämä oli mainittu etuostopäätöksessä. Myös yleiskaavassa kiinteistölle oli osoitettu ympäristöllisiä ja maisemallisia arvoja.


Johtopäätöksenään korkein hallinto-oikeus totesi, että kiinteistön läpi kulkeva vaellusreitti on merkittävä osa Pallas-Yllästunturin kansallispuiston ja sen ympäristön yleistä virkistyskäyttöä. Tämän lisäksi korkein hallinto-oikeus totesi vaellusreitin virkistyskäyttöarvon kiinteistön alueella perustuvan merkittävässä määrin reittiä ympäröivään, pääasiallisesti metsäiseen lähimaisemaan ja sen säilymiseen luonnonmukaisena.


Näillä perusteilla korkein hallinto-oikeus katsoi, että kunnalla oli etuostolain mukainen riittäviin selvityksiin perustuva peruste käyttää etuosto-oikeutta kiinteistön hankkimiseksi virkistyskäyttöarvon säilyttämiseksi. Korkein hallinto-oikeus hyväksyi valituksen ja kunnanhallituksen päätös jäi voimaan. 


Yhteenveto


Kunnan etuosto-oikeutta voidaan perustella hyvinkin laajasti erilaisilla tekijöillä. Tässä tapauksessa korkein hallinto-oikeus hyväksyi perusteeksi maisema-arvot vaellusreitin varrella. Päätös on siinä määrin merkittävä, että se antaa kunnalle mahdollisuuksia vedota aiempaa laajemmin erilaisiin kulttuuri- ja luontoarvosyihin.


OTT, KTM (Laskentatoimi ja yritysjuridiikka, väitöskirjatutkija), DI (Tuotantotalous)

KHT-tilintarkastaja

Luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja

Juristi, Dosentti, toimitusjohtaja

Lakitoimisto KPF


044 9755 196



bottom of page
}