Viikon blogikirjoituksessa käsittelen kiinteistön arvonnousun tulouttamista kirjanpidossa. Useissa tapauksissa kiinteistön omistajan intressissä on esittää kiinteistön käypä arvo taseessa, jolloin yhtiö näyttää arvokkaammalta ja oma pääoma suuremmalta. Tämän instrumentin käyttö on kuitenkin toistaiseksi ollut rajoittunutta, koska sen kirjanpito- ja verokohtelua ymmärretään melko heikosti, osin sääntelyn tuoreudesta johtuen. Käyn tässä blogikirjoituksessa läpi sekä eri tapoja arvostaa kiinteistöjä tilinpäätöksessä että näiden tapojen verovaikutuksia.
Maapohjan arvonkorotus kirjanpidossa
Yleensä kiinteistöt ovat kirjanpidon pysyvissä vastaavissa. Kirjanpitolain 4:3 §:n mukaan:
”Taseen vastaavien erät jaetaan pysyviin ja vaihtuviin käyttötarkoituksensa perusteella. Pysyviä ovat erät, jotka on tarkoitettu tuottamaan tuloa jatkuvasti useana tilikautena. Muut vastaavien erät ovat vaihtuvia.”
Pysyväksi vastaavaksi merkitseminen tarkoittaa, että kiinteistö merkitään taseen pysyviin vastaaviin hankintamenoon, ja kiinteistöllä sijaitsevasta rakennuksesta tehdään poistoja, jotka pienentävät tulevien vuosien tulosta. Maa-alueesta ei tehdä poistoja. Tämän perusteena on kirjanpitolain 5:5 §:
”Sellaisen aineelliseen omaisuuteen kuuluvan hyödykkeen, jonka arvioidaan tuottavan tuloa useana tilikautena, hankintameno poistetaan merkitsemällä se suunnitelman mukaan kuluksi kullekin tilikaudelle hyödykkeen vaikutusaikana (poisto). Tilikaudelle kuuluvalla poistolla vähennetty jäännös hankintamenosta merkitään pysyviin vastaaviin taseessa (aktivointi).”
Yleensä pysyviin vastaaviin kuuluvan hyödykkeen kirjanpitoarvo on suurimmillaan ostohetkellä. Tämän jälkeen poistot laskevat sen kirjanpitoarvoa hiljalleen vuosi vuodelta. Usein kuitenkin tonttien ja muiden maa-alueiden arvo nousee ajan kuluessa, erityisesti kasvavissa kaupungeissa. Tämä ei kuitenkaan näy kirjanpidossa, vaan kirjanpitoon on merkitty ainoastaan ostohinta. Tästä voidaan poiketa kirjanpitolain 5:17 §:n perusteella:
”Jos pysyviin vastaaviin kuuluvan maa- tai vesialueen tai sellaisen arvopaperin, joka ei ole 2 a §:ssä tarkoitettu rahoitusväline, todennäköinen luovutushinta on tilinpäätöspäivänä pysyvästi alkuperäistä hankintamenoa olennaisesti suurempi, saadaan taseeseen johdonmukaisuutta ja varovaisuutta noudattaen merkitä vielä poistamatta olevan hankintamenon lisäksi enintään todennäköisen luovutushinnan ja poistamatta olevan hankintamenon erotuksen suuruinen arvonkorotus.
Jos 1 momentissa tarkoitetun korotuksen kohteena on emoyrityksen omistamia tytäryrityksen osakkeita tai osuuksia, tytäryrityksen omistamia emoyrityksen osakkeita tai osuuksia on korotusta tehtäessä pidettävä arvottomina.
Arvonkorotusta vastaava määrä on merkittävä omaan pääomaan sisältyvään arvonkorotusrahastoon. Tämän rahaston jakamista ja muuta käyttöä koskevista rajoituksista säädetään osakeyhtiölaissa ja osuuskuntalaissa.
Jos arvonkorotus osoittautuu aiheettomaksi, se on peruutettava ja arvokorotusrahastoa on vastaavasti alennettava.
Edellä 13 §:ssä tarkoitetun arvonalennuksen tarpeellisuus arvioidaan arvonkorotuksen mukaisen arvon mukaan tilikauden päättymishetkellä.”
Pykälä tarkoittaa, että maa-alueen arvonnousu voidaan merkitä taseeseen. Tällöin kirjaus tehdään molemmille puolille tasetta, vastaavaa-puolelle maa- ja vesialueisiin, ja vastattavaa-puolelle erilliseen oman pääoman erään nimeltä arvonkorotusrahasto. Kirjauksella ei ole tulosvaikutusta, vaan se tehdään pelkästään taseeseen. Kirjauksen edellytyksenä on, että arvonkorotus on pysyvä ja hyvin varma. Käytännössä näitä arvonkorotuksia ei tehdä ilman ulkopuolisen asiantuntijan lausuntoa.
Maapohjan arvonkorotus verotuksessa ja osakeyhtiölaissa
Miksi tällainen arvonkorotus kannattaisi tehdä? Yksi syy voi olla oman pääoman pitäminen positiivisena. Osakeyhtiölain 8:1 §:n mukaan arvonkorotusrahasto on omaa pääomaa. Tämä tarkoittaa, että sillä voidaan estää oman pääoman negatiivisuus, mikä voi vaikuttaa esimerkiksi lainojen korkoihin, tai antaa pankeille oikeuden irtisanoa lainoja. Varojenjakoon tämä ei tosin vaikuta, koska osakeyhtiölain 8:1 §:n mukaan arvonkorotusrahasto on sidottua omaa pääomaa:
”Yhtiön oma pääoma jakautuu sidottuun omaan pääomaan ja vapaaseen omaan pääomaan. Osakepääoma sekä kirjanpitolain mukainen arvonkorotusrahasto, käyvän arvon rahasto ja uudelleenarvostusrahasto ovat sidottua omaa pääomaa. Muut rahastot sekä tilikauden ja edellisten tilikausien voitto ovat vapaata omaa pääomaa.”
Osakeyhtiölaki mahdollistaa sidotun oman pääoman jakamisen vain poikkeustilanteissa. Tällaista poikkeustilannetta ei ole säädetty arvonkorotusrahaston osalta. Tätä koskeva pykälä on osakeyhtiölain 13:5 §:
”Jollei yhtiön maksukykyä koskevasta 2 §:stä muuta johdu, yhtiö saa jakaa vapaan oman pääoman, josta on vähennetty yhtiöjärjestyksen mukaan jakamatta jätettävät varat sekä määrä, joka on kehitysmenona merkitty taseeseen kirjanpitolain mukaisesti.”
Verotuksessa arvonkorotuksesta ei aiheudu haitallisia seurauksia. Arvonkorotuksen verotus on rajattu tiettyihin erityisyhtiöihin elinkeinoverolain 5 §:n 6-kohdassa:
” Edellä 4 §:ssä tarkoitettuja veronalaisia elinkeinotuloja ovat muun ohessa:
…
6) vakuutusyhtiöiden, vakuutusyhdistysten, vakuutuskassojen ja muiden niihin rinnastettavien vakuutuslaitosten sekä eläkesäätiöiden, eläkekassojen, lisäeläkesäätiöiden, lisäeläkekassojen, ETA-lisäeläkesäätiöiden ja ETA-lisäeläkekassojen kirjanpidossaan tekemä sijoitusomaisuuden arvonkorotus.”
Muut arvonkorotukset eivät ole veronalaisia. Arvonkorotus ei myöskään vaikuta osakeyhtiön nettovarallisuuteen, joka vahvistetaan kiinteistön kohdalta erillisellä perusteella. Tämä peruste on arvostamislain 29 §:
”Maapohjan verotusarvoa määrättäessä on otettava huomioon kiinteistön käyttötarkoitus, rakennusoikeus, sijainti, liikenneyhteydet, sopivuus rakennustarkoituksiin, kunnallisteknisten töiden valmiusaste sekä laadultaan ja sijainniltaan vastaavista kiinteistöistä paikkakunnalla vapaassa kaupassa normaaleissa oloissa maksettujen hintojen perusteella todettu kohtuullinen hintataso. Maapohjana pidetään myös sellaista maatilaan kuuluvaa rakennusmaa-aluetta, jolle on vahvistettu asemakaava. Maapohjan verotusarvoon luetaan myös oikeus rakennettuun tai rakenteilla olevan kosken vesivoimaan.”
Käytännössä arvostuksessa käytetään kiinteistöverotuksessa laskettavaa, suhteellisen kaavamaista arvoa. Näin ollen kirjanpidon arvonkorotus ei myöskään vaikuta varojenjakoon verotuksessa.
Sijoituskiinteistön arvostus verotuksessa
Usein merkittävä osa arvonnoususta liittyy nimenomaan rakennuksiin. Rakennusten arvonkorotukset joudutaan tekemään huomattavasti monimutkaisemman menettelyn kautta. Tätä koskeva pykälä on kirjanpitolain 5:2 b §:
”Kirjanpitovelvollinen saa merkitä sijoituskiinteistönsä käypään arvoon. Tällaisessa merkitsemisessä ja esittämisessä tilinpäätöksessä noudatetaan IAS-asetuksella hyväksyttyjä tilinpäätösstandardeja sekä 2 a §:n 2 ja 3 momentin säännöksiä käyvän arvon rahastosta. Valtioneuvoston asetuksella voidaan säätää poikkeuksia standardien soveltamisesta tai niiden soveltamiseen perustuvista lisävaatimuksista tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa esittäville tiedoille.”
Pykälässä viitatut 2 a §:n 2 ja 3 momentti kuuluvat:
”Muutos rahoitusvälineen käyvässä arvossa merkitään käyvän arvon rahastoon silloin, kun 1 momentissa tarkoitettu kansainvälinen tilinpäätösstandardi edellyttää sen esittämistä omassa pääomassa. Käyvän arvon rahaston jakamista ja muuta käyttöä koskevista rajoituksista säädetään osakeyhtiölaissa ja osuuskuntalaissa.
Käyvän arvon rahastoa on oikaistava, kun rahoitusväline luovutetaan tai erääntyy taikka siihen muuten kohdistuu arvonalennus, joka tulee 1 momentissa tarkoitetun standardin edellyttämällä tavalla merkitä tulosvaikutteisesti.”
Pykälät tarkoittavat, että sijoituskiinteistön merkitsemisessä taseeseen tulee noudattaa sijoituskiinteistöjä koskevaa IAS 40 -standardia. Sijoituskiinteistön määritelmä on standardin kohdassa 5:
”Sijoituskiinteistö on kiinteistö (maa-alue tai rakennus – tai rakennuksen osa – tai molemmat), jota yhteisö (omistaja tai vuokralle ottaja käyttöoikeusomaisuuseränä) pitää hallussaan pikemminkin hankkiakseen vuokratuottoa tai omaisuuden arvonnousua tai niitä molempia kuin:
(a) käyttääkseen sitä tavaroiden valmistamiseen tai palvelujen tuottamiseen tai hallinnollisiin tarkoituksiin; tai
(b) myydäkseen sen tavanomaisessa liiketoiminnassa.”
Käytännössä kohta tarkoittaa, että sijoituskiinteistö voi olla maa-alue tai rakennus, joka voi olla omistettu tai vuokrattu. Keskeistä kuitenkin on, että kiinteistö on hankittu tuottamaan tuloa joko arvonnousulla tai vuokratuotoilla. Standardin 8-kohdassa annetaan esimerkkejä, mitkä kelpuutetaan sijoituskiinteistöiksi:
”Esimerkkejä sijoituskiinteistöistä ovat:
(a) maa-alue, jota pidetään pikemminkin pitkäaikaisen arvonnousun vuoksi kuin tavanomaisessa liiketoiminnassa lyhyellä aikavälillä myytäväksi tarkoitettuna.
(b) maa-alue, jota pidetään toistaiseksi määrittelemätöntä vastaista käyttöä varten. (Jollei yhteisö ole päättänyt ottaa maa-aluetta omaan käyttöön tai myydä sitä tavanomaisessa liiketoiminnassa lyhyellä aikavälillä, yhteisön katsotaan pitävän kyseistä maa-aluetta omaisuuden arvonnousun takia.)
(c) yhteisön omistama rakennus (tai yhteisön hallussa oleva rakennukseen liittyvä käyttöoikeusomaisuuserä), joka on annettu vuokralle yhdellä tai useammalla operatiivisella vuokrasopimuksella.
(d) rakennus, joka on tyhjillään mutta joka on tarkoitus antaa vuokralle yhdellä tai useammalla operatiivisella vuokrasopimuksella.
(e) kiinteistö, jota parhaillaan rakennetaan tai kehitetään käytettäväksi sijoituskiinteistönä tulevaisuudessa.”
Omassa käytössä oleva kiinteistö tai lyhyellä aikavälillä myytäväksi tarkoitettu kiinteistö eivät siis kuulu standardin määritelmään. Standardin kohta 20 sisältää tällaisen kiinteistön arvostamisen pääsäännön:
”Omistettu sijoituskiinteistö on alun perin arvostettava hankintamenoon. Transaktiomenot on sisällytettävä alkuperäiseen arvoon.”
Tämä tarkoittaa, että kaikki välityspalkkiot, verot, juristien kustannukset ja muut kulut, jotka liittyvät hankintaan, on aktivoitava kiinteistöön. Tämän jälkeisessä kirjanpidossa voidaan soveltaa kahta mallia standardin 30-kohdan mukaisesti:
”Yhteisön on valittava tilinpäätöksen laatimisperiaatteekseen kappaleessa 32A mainituin poikkeuksin joko kappaleissa 33–55 esitetty käyvän arvon malli tai kappaleessa 56 esitetty hankintamenomalli ja sovellettava valitsemaansa periaatetta kaikkiin sijoituskiinteistöihinsä.”
En käsittele tässä tarkemmin hankintamenomallia, koska se vastaa kotimaista tavallista kirjanpitokohtelua. Käyvän arvon mukainen kirjanpitokohtelu on standardin 35-kohdassa:
”Sijoituskiinteistön käyvän arvon muutoksesta johtuva voitto tai tappio on kirjattava tulosvaikutteisesti sillä kaudella, jonka aikana se syntyy.”
Tämä tarkoittaa, että sijoituskiinteistön arvon muutos on kirjattava taseen vastaavaa-puolelle kiinteistön tasekirjaukseen, ja vastakirjaus tehdään tuloslaskelmaan erillisenä arvonnousukirjauksena. Kiinteistön arvostaminen tällä tavalla nostaa siis yhtiön tulosta, ja arvon alentuessa laskee sitä. Kiinteistön arvostamisen pääsääntö on standardin kohdassa 40:
”Määritettäessä sijoituskiinteistön käypää arvoa IFRS 13:n mukaisesti yhteisön on varmistuttava siitä, että käypä arvo kuvastaa muun muassa voimassaoleviin vuokrasopimuksiin perustuvia vuokratuottoja ja muita oletuksia, joita markkinaosapuolet käyttäisivät sijoituskiinteistön hinnoittelussa tarkasteluhetken markkinaolosuhteiden vallitessa.”
Standardi IFRS 13 sisältää erikseen säännöt käyvän arvon määrittämisestä. Käytännössä kuitenkin yksinkertaisissa tapauksissa käypä arvo perustuu ulkopuolisen arvioitsijan arviolausuntoon. Tämän lisäksi liitetiedoissa tulee esittää standardin mukaiset liitetiedot standardin 75-76 -kohtien mukaan:
”75 Yhteisön on esitettävä tilinpäätöksessään:
(a) soveltaako se käyvän arvon mallia vai hankintamenomallia.
(b) [poistettu]
(c) luokittelun ollessa vaikeaa (ks. kappale 14) kriteerit, joita se käyttää sijoituskiinteistöjen erottamiseen omassa käytössä olevista kiinteistöistä ja kiinteistöistä, jotka pidetään tarkoituksena myydä ne tavanomaisessa liiketoiminnassa.
(d) [poistettu]
(e) missä määrin sijoituskiinteistöjen käypä arvo (taseeseen merkitty tai liitetietona esitetty) perustuu arvioon, jonka on tehnyt riippumaton, tunnustetun ja asianmukaisen ammatillisen pätevyyden omaava arvioija, jolla on viimeaikaista kokemusta sijainniltaan ja tyypiltään vastaavanlaisista kiinteistöistä kuin arvioitavana oleva sijoituskiinteistö. Jos tällaista arviota ei ole tehty, tästä on annettava tieto.
(f) tulosvaikutteisesti kirjatut:
(i) vuokratuotot sijoituskiinteistöistä;
(ii) välittömät hoitokulut (korjaukset ja huolto mukaan lukien) sijoituskiinteistöistä, jotka ovat kerryttäneet vuokratuottoa kaudella;
(iii) välittömät hoitokulut (korjaukset ja huolto mukaan lukien) sijoituskiinteistöistä, jotka eivät ole kerryttäneet vuokratuottoa kaudella; ja
(iv) tulosvaikutteisesti kirjattu kertynyt käyvän arvon muutos myytäessä sijoituskiinteistö omaisuusryhmästä, johon sovelletaan hankintamenomallia, ryhmään, johon sovelletaan käyvän arvon mallia (ks. kappale 32C):
(g) sijoituskiinteistöjen realisoitavuutta tai tuoton ja myyntitulon siirtämistä koskevien rajoitusten olemassaolo ja määrät;
(h) sopimukseen perustuvat velvoitteet, jotka koskevat sijoituskiinteistöjen ostamista, rakentamista tai kehittämistä taikka niiden korjaamista, huoltoa tai parannuksia.
76 Jos yhteisö soveltaa kappaleissa 33–55 esitettyä käyvän arvon mallia, sen on esitettävä kappaleen 75 edellyttämien tietojen lisäksi sijoituskiinteistöjen kauden alun ja lopun kirjanpitoarvojen välinen täsmäytyslaskelma, joka osoittaa:
(a) lisäykset, erikseen hankinnoista johtuvat ja myöhemmin toteutuneista omaisuuserän kirjanpitoarvoon sisällytetyistä menoista johtuvat;
(b) lisäykset, jotka johtuvat liiketoimintojen yhdistämisten kautta toteutuneista hankinnoista;
(c) omaisuuserät, jotka on luokiteltu myytävänä oleviksi tai sisältyvät myytävänä olevaksi luokiteltuun luovutettavien erien ryhmään IFRS 5:n mukaisesti, sekä muut vähennykset;
(d) käypää arvoa koskevista oikaisuista johtuvat nettomääräiset voitot tai tappiot;
(e) nettomääräiset kurssierot, jotka johtuvat tilinpäätöksen muuntamisesta esittämisvaluuttaan ja ulkomaisen yksikön muuntamisesta raportoivan yhteisön esittämisvaluuttaan;
(f) siirrot vaihto-omaisuuteen ja omaan käyttöön sekä vaihto-omaisuudesta ja omasta käytöstä;
(g) muut muutokset.”
Sijoituskiinteistö verotuksessa ja yhtiöoikeudessa
Sijoituskiinteistön arvostustapa ei vaikuta verotukseen. Tästä on keskusverolautakunnan erillinen ratkaisu KVL:2016/53. Vaikka sijoituskiinteistön arvostaminen käypään arvoon nostaisi yhtiön kirjanpidon tulosta, ei sitä huomioida verotettavassa tuloksessa. Kirjanpitokohtelu ei vaikuta myöskään varojen arvostamiseen verotuksessa. Verovaikutuksia tällä arvostamisella ei siis ole.
Yhtiöoikeudellisesti sen sijaan tällä arvostuksella on merkittäviä vaikutuksia. Toisin kuin maa-alueen arvonkorotus, joka merkitään sidottuun omaan pääomaan, kiinteistön arvonkorotus merkitään tuloslaskelmaan. Tämä tarkoittaa, että yhtiön vapaa oma pääoma eli jakokelpoiset varat kasvavat, usein merkittävästikin. Tämä mahdollistaa suuremman osingonjaon, toki maksukykyseikat huomioiden.
Yhteenveto
Sekä maa-alueisiin että rakennuksiin voidaan tehdä arvonkorotuksia kirjanpidossa. Maa-alueiden osalta menettely on suhteellisen yksinkertainen. Rakennusten osalta tulee kuitenkin noudattaa kansainvälisiä IFRS-tilinpäätösstandardeja, tarkalleen ottaen IAS 40-standardia. Tämä ei ole kovinkaan tuttu Suomessa, minkä vuoksi sitä sovelletaan hyvin harvoin. Standardi mahdollistaa kuitenkin merkittävästi korkeamman kirjanpidon tuloksen esittämisen, ainakin silloin, kun kiinteistöjen arvo nousee. Tämä taas mahdollistaa suuremman osingonjaon sekä oman pääoman.
Lue lisää vero- ja kirjanpito-oikeudellisia kirjoituksiamme:
OTT, KTM (Laskentatoimi ja yritysjuridiikka, väitöskirjatutkija), DI (Tuotantotalous)
Luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja
KHT-tilintarkastaja
Lakimies, toimitusjohtaja
Lakitoimisto KPF
044 9755 196
留言