Voiko määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanoa?

Lähtökohtaisesti asunnon määräaikainen vuokrasopimus on voimassa nimensä mukaisesti määräajan, eli sitä ei voi irtisanoa ennen sen päättymistä. Elämäntilanteen muuttuessa saattaa kuitenkin tulla vastaan tilanteita, jolloin vuokrasuhteen jatkaminen voi tuntua haastavalta tai kohtuuttomalta. Tässä blogikirjoituksessa käsittelen vuokralaisen ja vuokranantajan mahdollisuuksia päättää määräaikainen asuinhuoneiston vuokrasopimus. 

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta - määräaikaisen vuokrasopimuksen kesto

Määräaikaisen vuokrasopimuksen kestosta säädetään asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 4 §:n 2 momentissa: 

“Määräaikainen vuokrasopimus päättyy sen voimassaoloajan umpeuduttua. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus ja myös määräaikainen vuokrasopimus päättyvät tämän lain nojalla sopimuksen irtisanomisen, purkamisen tai lakkaamisen johdosta taikka sopimalla sen päättymisestä.”

Lainkohdan mukaan määräaikainen vuokrasopimus päättyy sen voimassaoloajan umpeuduttua. Käytännössä tätä sovelletaan usein myös tilanteeseen, jossa vuokrasopimus on tehty ensin määräajaksi, jonka jälkeen sopimus jatkuu toistaiseksi voimassaolevana. Tämän blogikirjoituksen ulkopuolelle jätetään kysymys tällaisen sopimuksen pätevyydestä, mutta lähtökohtana voidaan pitää, että tässä kirjoituksessa todettua voidaan soveltaa myös kyseisen sopimustyypin aloittavaan määräaikaiseen jaksoon.

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta - määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen

Asunnon vuokrasopimuksen irtisanomisesta säädetään asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa, jonka 51 §:n 2 momentin mukaan: 

“Määräaikainen vuokrasopimus päättyy irtisanomisen johdosta vain siten kuin 39, 44, 46, 55, 90 ja 91 §:ssä säädetään. Jollei muuta ole säädetty tai sovittu, sopimus irtisanomisen johdosta päättyy irtisanomisajan kuluttua.”

Momentin mukaan määräaikainen sopimus päättyy irtisanomisen johdosta vain laissa määrättyjen poikkeuksien puitteissa. Nämä ovat jokseenkin harvinaisia poikkeuksia, enkä käsittele niitä tässä kirjoituksessa enempää. Poikkeukset koskevat esimerkiksi pakkohuutokaupan vaikutusta vuokrasuhteeseen, vuokralaisen menehtymistä ja työsuhdeasuntoja. 

Edellä mainittujen poikkeustilanteiden lisäksi nimenomainen säännös määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomisesta löytyy momentissa mainitusta 55 §:stä. Pykälän mukaisia irtisanomisperusteita ovat esimerkiksi muutto toiselle paikkakunnalle opintojen tai työn takia ja muu ilmeiseen kohtuuttomuuteen johtava syy. Pykälän soveltaminen käytännössä ei ole mutkatonta, sillä siinä mainittujen erityisten irtisanomisperusteiden soveltaminen edellyttää tuomioistuimen ratkaisua. Lähtökohtaisesti tällaisen syyn on oltava sellainen, jota osapuoli ei ole voinut ennustaa sopimuksentekohetkellä. Lisäksi on huomioitava, että pykälän mukaan toisella sopimusosapuolella on oikeus kohtuulliseen korvaukseen mahdollisesta vahingosta, jonka ennenaikainen päättäminen on aiheuttanut.

Vuokrasopimuksesta seuraavaan kohtuuttomuuteen liittyy lisäksi yleinen kohtuuttomuussäännös, eli lain 6 §. Pykälän 1 momentin mukaan:

“Jos vuokrasopimuksen ehdon soveltaminen olisi vuokrasuhteissa noudatettavan hyvän tavan vastaista tai muutoin kohtuutonta, ehtoa voidaan sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Jos ehto on sellainen, ettei sopimuksen jääminen voimaan muilta osin muuttumattomana ole ehdon sovittelun vuoksi kohtuullista, sopimusta voidaan sovitella muiltakin osin tai se voidaan määrätä raukeamaan.”

Momentti tarkoittaa sitä, että mikäli vuokrasopimuksen ehto tai sopimus itsessään on kohtuuton, voidaan ehtoa sovitella tai se voidaan jättää huomioimatta. Käytännössä tämä edellyttää osapuolten välisiä neuvotteluja, jolloin viime kädessä myös tämän lainkohdan soveltaminen määräaikaisen sopimuksen päättämiseen vaatii tuomioistuimen päätöksen. 

Koska tuomioistuimelta ratkaisun hakeminen vie aikaa ja rahaa, on sopimuksen päättämisestä sopiminen sekä vuokralaiselle että vuokranantajalle usein paras vaihtoehto. Tämä on mahdollista asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 4 §:n perusteella, jonka mukaan määräaikainen vuokrasopimus voi päättyä sopimalla sen päättymisestä.

Vuokrasopimuksen päättämisestä sopiminen

Määräaikaisen vuokrasopimuksen voi päättää siitä sopimalla. Tällaisesta sopimisesta ei ole erikseen laissa säännöksiä, jolloin asiaan soveltuu laaja sopimusvapaus. Usein vuokrasopimuksessa on erikseen ehto sopimuksen ennenaikaisesta päättämisestä ja siitä seuraavasta korvauksesta, jota osapuolten on noudatettava. Toki tällöinkin osapuolet voivat keskenään sopia asiasta poikkeavasti. 

Jos vuokrasopimuksessa ei ole muutoin sovittu, voi sopimuksen vastapuoli lähtökohtaisesti vaatia toista osapuolta kunnioittamaan sopimusta määräajan loppuun. Näin ollen esimerkiksi yhden kuukauden vuokraa vastaava korvaus sopimuksen ennenaikaisesta päättämisestä voi olla huomattava alennus siitä, että osapuoli olisi velvollinen maksamaan vuokraa käyttämättä jääneestä asunnosta. 

Käytännössä vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättämisestä maksettavaan korvaukseen sovelletaan usein 1–2 kuukauden vuokraa vastaavaa määrää. Tätä voidaan perustella pitkälti sillä, että vuokrakohteen odotetaan olevan vastaava aika tyhjillään ja sillä, että uudelleen vuokrauksesta saattaa syntyy ylimääräisiä kuluja esimerkiksi vuokravälittäjän palkkaamisesta.  

Muut vaihtoehdot

Mikäli määräaikaista sopimusta ei voida irtisanoa tai päättää tuomioistuimen ratkaisulla tai sopimalla, on osapuolilla myös muita vaihtoehtoja. Keskeisimmät näistä ovat vuokrasopimuksen purkaminen sekä vuokralaisen osalta huoneiston väliaikainen luovutus toisen käytettäväksi. Muiden vaihtoehtojen olemassaolo on hyvä tiedostaa, mutta aiheen rajaamiseksi jätän näiden käsittelyn tämän blogikirjoituksen ulkopuolelle.

Yhteenveto

Määräaikainen asuinhuoneiston vuokrasopimus on lähtökohtaisesti voimassa määräaikansa päättymiseen. Usein paras mahdollisuus tästä poikkeamiseen on osapuolten välinen sopiminen, jonka saa tehdä hyvinkin vapaasti. Asiasta on voitu sopia jo vuokrasopimuksessa, mutta myös jälkeenpäin sopiminen on mahdollista. Sopimisen yhteydessä osapuolet voivat sopia korvauksesta, jota toiselle on maksettava sopimuksen ennenaikaisen päättämisestä. Tällaisena korvauksena sovelletaan usein 1–2 kuukauden vuokraa vastaavaa summaa.

Lue lisää asuntoihin, kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyviä kirjoituksiamme:

https://www.kpflaki.com/blog/categories/asunnot-ja-kiinteist%C3%B6t 

Iiris Waltari

ON, LKV

Julkinen kaupanvahvistaja

Oikeusnotaari

Lakitoimisto KPF

050 5513 013

iiris.waltari@kpflaki.com