Vahingonkorvaus tuhoutuneesta rakennuksesta – KKO 2025:98
- Iiris Waltari
- 8 tuntia sitten
- 3 min käytetty lukemiseen
Vahingonkorvausoikeuteen kuuluu kaksi keskeistä periaatetta. Ensinnäkin täyden korvauksen periaatteen mukaan vahinkoa kärsineelle tulisi korvata vahingosta aiheutunut menetys kokonaisuudessaan. Toisaalta rikastumiskiellon mukaan vahinkoa kärsineen ei tulisi päästä parempaan asemaan kuin missä hän olisi ollut ilman aiheutunutta vahinkoa. Näiden periaatteiden tasapainoa arvioitiin korkeimman oikeuden 19.11.2025 antamassa ratkaisussa. Tapauksessa on kyse vahingonkorvauksen suuruudesta kun vahinko on korjauskelvottomaksi tuhoutunut vapaa-ajan asunto. Tässä blogikirjoituksessa käyn läpi asian kannalta keskeisen sääntelyn, tapauksen taustat ja korkeimman oikeuden ratkaisun.
Vahingonkorvauslaki
Yleinen vahingonkorvauksia koskeva laki on vahingonkorvauslaki, minkä ohella joissakin laeissa on erityisiä säännöksiä aiheesta. Vahingonkorvauslain 1 luvun 1 §:n mukaan:
“Vahingon korvaamiseen on sovellettava tämän lain säännöksiä. Tämä laki ei kuitenkaan koske, ellei tässä tai muussa laissa toisin säädetä, sopimukseen perustuvaa tai muussa laissa säädettyä korvausvastuuta.”
Vahingonkorvauslain esinevahinkoa koskeva sääntely on lain 5 luvun 5 §:ssä:
“Esinevahinkona on korvattava esineen korjauskustannukset ja vahingosta aiheutuneet muut kulut sekä arvonalennus taikka tuhoutuneen tai hukatun esineen arvo ja lisäksi tulojen tai elatuksen vähentyminen.”
Lain tulkinnassa voidaan hyödyntää oikeudenalojen yleisiä oppeja. Vahingonkorvausoikeudessa tällaisia ovat esimerkiksi johdannossa mainitut täyden korvauksen periaate ja rikastumiskielto.
Taustat
A omisti vapaa-ajan käytössään olleen asuinrakennuksen. Rakennukseen oli tulvinut jätevettä kunnan vesihuoltolaitoksen viemärijärjestelmään tulleen vian takia. Rakennus oli tuhoutunut käyttökelvottomaksi. A nosti kanteen Kanta-Hämeen käräjäoikeudessa kuntaa vastaan. A vaati, että kunta velvoitetaan korvaamaan uuden vastaavan rakennuksen rakentamiskustannuksiin perustuvat 160 000 euroa korkoineen. Kunta vaati kanteen hylkäämistä. Korvauksen osalta kunta esitti, että tuhoutuneen rakennuksen markkina-arvoon perustuva käypä arvo oli korkeintaan 45 000 euroa.
Käräjäoikeus katsoi, että kunta oli vesihuoltolain 28 §:n sekä osapuolten välisen vesihuoltosopimuksen perusteella vastuussa tulvan vuoksi aiheutuneesta vahingosta.
Käräjäoikeus katsoi, että lähtökohtana korvauksen määrittämisessä oli täyden korvauksen periaate, mutta että mikäli korvaus perustuisi täyteen uudisrakennusarvoon, A saisi perusteetonta etua rakennuksen tasonparannuksen, pidentyneen teknisen käyttöiän ja ajanmukaistumisen myötä. Käräjäoikeus lisäksi kiinnitti huomiota rakennukseen liittyvään tunnearvoon. Käräjäoikeus katsoi, että korvaus oli perusteltua määrätä ensisijaisesti uudisrakentamisen kustannusten perusteella ottaen kuitenkin huomioon rakennuksen arvioitu käypä myyntihinta.
Käräjäoikeus katsoi selvitetyksi, että uuden vastaavan rakennuksen rakentaminen maksaisi vähintään 165 000 euroa. Uuden rakennuksen rakentaminen oli kuitenkin katsottava merkittäväksi tasonparannukseksi ennen vahinkotapahtumaa vallinneeseen tilanteeseen nähden. Käräjäoikeus arvioi tasonparannuksen määräksi kolmanneksen uudisrakentamisen kustannuksista ja velvoitti kunnan suorittamaan tuhoutuneen rakennuksen arvona 105 000 euroa korkoineen.
Kunta valitti käräjäoikeuden ratkaisusta Turun hovioikeuteen ja vaati, että korvaus tuhoutuneesta rakennuksesta alennetaan 45 000 euroon. Hovioikeuden mukaan, jotta A voitaisiin saattaa samaan asemaan kuin ennen vahinkotapahtumaa, tuli rakentaa uusi vastaava rakennus. Vahingonkorvauksen määrä oli perustettava rakennuksen uudelleenhankinnasta aiheutuviin kustannuksiin, minkä ohella oli otettava huomioon tasonparannus. Rakennukseen liittyvällä tunnearvolla ei sen sijaan ollut vaikutusta korvauksen määräämiseen. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden johtopäätökset koskien korvausmäärän laskentaperusteita eikä muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Kunta haki asiassa valituslupaa ja vaati valituksessaan, että korvaus alennetaan 45 000 euroon. A vaati vastauksessaan, että valitus hylätään.
Korkeimmassa oikeudessa kysymys oli siitä, onko vahingonkorvaus tuhoutuneesta rakennuksesta tässä tapauksessa määritettävä rakennuksen tuhoutumista edeltäneen arvioidun myyntihinnan vai uuden vastaavan rakennuksen rakentamiskustannusten perusteella.
Täyden korvauksen periatteen mukaisesti vahingonkorvauksella vahinkoa kärsinyt pyritään asettamaan siihen asemaan, jossa hän olisi, jos vahinkoa ei olisi tapahtunut. Rikastumiskiellon vuoksi korvauksen määrittämisen ei tule johtaa siihen, että vahinkoa kärsinyt saa etua korvauksesta ja päätyy vahinkotapahtuman korvaamisen kautta parempaan asemaan kuin missä hän olisi ollut ilman aiheutunutta vahinkoa. Mahdollinen varallisuuden lisäys tai aiheutunut säästö on siten otettava huomioon vähennyksenä täyden korvauksen määrää laskettaessa.
Korkein oikeus katsoi, että tuhoutuneen rakennuksen arvon määrittäminen eli korvauksen suuruus riippuu tapauskohtaisista olosuhteista ja erityisesti rakennuksen aiotusta käyttötarkoituksesta. Mikäli omistajan tarkoituksena on ollut jatkaa rakennuksen omaa käyttöä, korvaus on lähtökohtaisesti perusteltua määrittää rakentamiskustannusten eikä myyntihinnan mukaan. Sen sijaan jos rakennuksen omistaja on ollut luopumassa rakennuksen omistuksesta lähitulevaisuudessa, arvon määrittäminen voidaan perustaa arvioituun myyntihintaan. Esimerkiksi rakennukseen liittyvällä tunnearvolla ei ole korvausta korottavaa vaikutusta.
Asiassa oli kyseessä omistajan omassa vapaa-ajan käytössä ollut asuinrakennus. Vahinkoa kärsinyt ei saisi myyntiarvoa vastaavalla korvauksella itselleen tuhoutuneen tilalle samanlaatuista ja -kuntoista rakennusta eikä hän siten pääsisi siihen asemaan, jossa hän olisi, jos vahinkotapahtumaa ei olisi sattunut. Kun samanlaatuista, -ikäistä ja -kuntoista rakennusta ei ole mahdollista hankkia, korvaus on määritettävä uuden tuhoutunutta rakennusta vastaavan rakennuksen rakentamiskustannusten perusteella.
Uuden rakennuksen omistaminen verrattuna tuhoutumista edeltävän vanhan rakennuksen omistamiseen saattaa vahinkoa kärsineen parempaan asemaan kuin missä tämä olisi ollut ilman vahinkotapahtumaa. Uuden vastaavan rakennuksen rakentamiskustannuksista on vähennettävä tasonparannuksesta ja käyttöiän pidentymisestä koituva hyöty, jonka vaikutukseksi alemmat tuomioistuimet ovat arvioineet 60 000 euroa. Korkein oikeus ei muuttanut hovioikeuden tuomion lopputulosta.
Yhteenveto
Korkein oikeus katsoi, että tuhoutuneen rakennuksen arvon määrittäminen eli korvauksen suuruus riippuu tapauskohtaisista olosuhteista, ja että erityisesti rakennuksen käyttötarkoitukselle on annettava erityistä merkitystä. Omassa käytössä olevan rakennuksen tuhoutuessa vahingonkorvaus on lähtökohtaisesti perusteltua määrittää rakentamiskustannusten perusteella; jotta omistaja saataisiin samaan asemaan kuin ennen vahinkoa, on hänelle mahdollistettava vastaavan rakennuksen hankkiminen. Rikastumiskiellon huomioimiseksi uuden rakennuksen tuoma tasonparannus ja käyttöiän pidentyminen on kuitenkin vähennettävä korvaussummasta.
Lue lisää oikeustapauskommenttejamme:
OTM, LKV
Julkinen kaupanvahvistaja
Juristi
Lakitoimisto KPF
050 5513 013
