Kunta ei voinut omalla ilmoituksellaan määrittää suojeltua aluetta rakentamattoman alueen kiinteistöveron piiriin. Viikon blogikirjoituksessa käsittelen korkeimman hallinto-oikeuden tapausta, jossa arvioitiin, millä edellytyksin korkeampaa kiinteistöveroprosenttia voidaan soveltaa rakentamattomaan alueeseen. Tässä kirjoituksessa käsittelen tapauksen KHO 2022:80 taustat sekä siinä käsitellyt merkittävimmät oikeusohjeet.
Kiinteistöverotus
Kiinteistöveroa koskeva sääntely on kirjattu kiinteistöverolakiin. Kiinteistöveroa maksaa kiinteistön omistaja tai pysyvän hallintaoikeuden, kuten vuokraoikeuden, saaja. Kiinteistövero maksetaan kiinteistön sijaintikunnalle. Kunta määrittää kiinteistöveroprosentin itse kiinteistöverolain 11 §:n mukaan. Kunnan harkintavaltaa rajoitetaan kiinteistöverolaissa. Esimerkiksi lain 12 §:n mukaan vakituisten asuntojen kiinteistöveroprosentti voidaan asettaa välille 0,41–1 %.
Maankäytön tehostamiseksi kunnalle on lain 12 a §:ssä annettu mahdollisuus asettaa kiinteistövero kuitenkin edellä mainittua korkeammaksi, jos kiinteistöllä on rakentamispaikka, jolle voidaan rakentaa. Tällöin vero voidaan asettaa 2–6 %:n tasolle. Jotta tämä olisi mahdollista, seuraavan seitsemän edellytyksen tulee täyttyä:
“1) asemakaava on ollut voimassa vähintään vuoden ennen kalenterivuoden alkua;
2) asemakaavan mukaan rakennuspaikan rakennusoikeudesta yli puolet on kaavoitettu asuntotarkoitukseen;
3) rakennuspaikalla ei ole asuinkäytössä olevaa asuinrakennusta eikä sille ole maankäyttö- ja rakennuslain 149 c §:ssä tarkoitetulla tavalla ryhdytty rakentamaan sellaista ennen kalenterivuoden alkua;
4) rakennuspaikalle on maankäyttö- ja rakennuslain 135 §:ssä tarkoitettu käyttökelpoinen pääsytie tai mahdollisuus sellaisen järjestämiseen;
5) rakennuspaikka on liitettävissä yleiseen vesijohtoon ja viemäriin vesihuoltolain (119/2001) 10 §:n mukaisesti;
6) rakennuspaikalla ei ole maankäyttö- ja rakennuslain 38 tai 53 §:ssä taikka 58 §:n 5 momentissa tarkoitettua rakennuskieltoa; ja
7) rakennuspaikka on saman omistajan omistuksessa.”
Tämän lisäksi 12 b §:ssä määrätään, että tiettyjen pääkaupunkiseudun kuntien tulee asettaa rakentamattomien rakennuspaikkojen vero välille 3–6 %. Kiinteistöverolain 20 a §:n mukaan kunnan tulee antaa Verohallinnolle selvitys siitä, että 12 a §:ssä tarkoitetut edellytykset täyttyvät. Jos kunta ei anna tätä selvitystä, korkeampaa kiinteistöveroprosenttia ei voida soveltaa.
Tapauksen KHO 2022:80 taustat
Henkilö A omisti B:n kaupungista tilan, joka koostui kahdesta palstasta. Toisella palstalla sijaitsi muinaismuistoalue, historiallinen polttokenttäkalmisto, joka oli suojeltu arvokkaana muinaisjäännöksenä. Muinaisjäännöksen tarkkaa sijaintia ei ollut määritelty ja se saattoi sijaita karttaan merkittyä laajemmalla alueella.
Toiselle palstalle asemakaavassa oli kaavoitettu kolme rakennuspaikkaa. Kaavassa myös huomioitiin, että alueella sijaitsi muinaismuistolailla rauhoitettu kiinteä muinaisjäännös. Kunnan mukaan kaavassa on huomioitu muinaismuistoalue ja se on turvattu rakentamiselle kaavassa asetetuilla ehdoilla. Kaava oli vahvistettu jo vuonna 1986. Museovirasto oli antanut 9.11.2020 lausunnon, että palstalle ei voitu rakentaa kaavan osoittamalla tavalla, koska siinä ei huomioida muinaisjäännöksen merkitystä eikä sen laajuutta.
Ennen tätä kunta oli kuitenkin pyrkinyt osoittamaan paikan rakentamattomaksi alueeksi ja siten korkeamman kiinteistöveroprosentin piiriin. Verohallinto suorittikin kiinteistöveron tällä korkeammalla kiinteistöveroprosentilla vuosina 2014–2016. Kiinteistön omistaja valitti tästä Verotuksen oikaisulautakuntaan, joka hylkäsi valituksen vuonna 2017. Oikaisulautakunta perusteli tätä sillä, että muinaisjäännös oli huomioitu asemakaavassa ja omistaja olisi siksi voinut rakentaa kiinteistöille.
Kiinteistöjen omistaja valitti tästä Hämeenlinnan hallinto-oikeuteen, joka hylkäsi valituksen 12.11.2019. Hallinto-oikeus totesi, että muinaisjäännös saattoi rajoittaa tonttien käyttöä, mutta tästä ei ollut selvyyttä, koska tonttien omistaja ei koskaan ollut hakenut rakennuslupaa tonttien hyödyntämiseen. Tämän vuoksi hallinto-oikeus katsoi, että kunnan ilmoitusta voitiin pitää pätevänä ja tontteihin voitiin soveltaa korkeampaa kiinteistöveroprosenttia.
Asian käsittely korkeimmassa hallinto-oikeudessa
Korkein hallinto-oikeus antoi asiassa ratkaisun 28.6.2022. Ratkaisussaan korkein hallinto-oikeus hyväksyi valituksen ja kumosi Verohallinnon päätöksen ja palautti asian uudelleen ratkaistavaksi Verohallinnolle. Ratkaisu perustui siihen, että kiinteistöverolain 20 a §:n mukaan kunnan tulee antaa Verohallinnolle selvitys siitä, että rakentamattoman rakennuspaikan soveltamisedellytykset täyttyvät.
Tässä tapauksessa 4-kohdan edellytystä ei oltu täytetty, koska kiinteistöille kaavassa osoitettu pääsytie sijaitsi kokonaan muinaismuistoalueella, eikä ollut varmuutta, oliko tietä lainkaan mahdollista rakentaa. Muinaismuistoalue on rauhoitettu kokonaan muinaismuistolain 1 §:n nojalla. Maankäyttö- ja rakennuslain 197 §:n nojalla muinaismuistoalue täytyy huomioida rakennuslupaharkinnassa. Korkein hallinto-oikeus katsoi, että kaavassa ei otettu asianmukaisesti huomioon muinaismuistoaluetta, jolloin pelkästään kaavan nojalla ei ollut mahdollista rakentaa tälle alueelle, minkä vuoksi paikkaa ei myöskään voitu määritellä kiinteistöverotuksessa rakentamattomaksi rakennuspaikaksi.
Yhteenveto
Kiinteistöverotus on massaverotusta, jossa on harvoin haastavia tulkintatilanteita. Rakentamattomien rakennuspaikkojen määrittelyn osalta voidaan kuitenkin usein törmätä haastaviin tulkintatilanteisiin, jos muu lainsäädäntö rajoittaa rakennuspaikkojen käyttämistä kaavassa määriteltyyn tarkoitukseen. Jos asiasta on lainkaan epäselvyyttä, kunnan tulee osoittaa, että rakennuspaikalle on tosiasiassa mahdollista rakentaa ja että rakennuspaikka muutoinkin täyttää rakentamattomaksi rakennuspaikaksi luokittelun edellytykset, jotta siihen voidaan soveltaa korkeampaa kiinteistöveroprosenttia.
Lue lisää oikeustapauskommenttejamme
OTT, KTM (Laskentatoimi ja yritysjuridiikka, tohtorikoulutettava), DI (Tuotantotalous)
HT-tilintarkastaja
Luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja
Lakimies, toimitusjohtaja
Lakitoimisto KPF
044 9755 196
