Lähiviikkoina on uutisoitu taas siitä, että hallitus suunnittelee rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden rajaamista. Päätöstä on perusteltu esimerkiksi asunto-osakeyhtiöiden velkaantumisella ja sijoittajien nykyisellä veroedulla, mikä halutaan poistaa veropohjan tiivistämisen nimissä. Sijoittajille ja asuntomarkkinoille tämä tarkoittaisi useita muutoksia. Tässä blogikirjoituksessa avaan, mitä nämä muutokset tarkoittaisivat käytännössä. Olen kirjoittanut teemasta aikaisemmin oikeustieteellisestä ja oikeustaloustieteellisestä näkökulmasta, nämä kirjoitukset löytyvät tämän blogitekstin alaosasta. Tämä kirjoitus käsittelee yksityishenkilöiden asuntosijoittamista, eikä kata elinkeinoverotukseen puolelle meneviä seikkoja, kuten kiinteistösijoitusyhtiöiden verotuskysymyksiä.
Nykytila
Tähän asti pääsääntönä asuntosijoittamisen tuloverotuksessa on ollut, että kaikki asunto-osakeyhtiön perimät vastikkeet, jotka asunto-osakeyhtiö tulouttaa, saadaan vähentää vastikkeet maksaneen tahon verotuksessa. Tulouttaminen tarkoittaa, että asunto-osakeyhtiö kirjaa vastikkeet tuloksi omassa kirjanpidossaan ja verotuksessaan. Käytännössä asunto-osakeyhtiö ei koskaan joudu maksamaan veroa näistä tuloista, koska rakennuksen arvo on niin suuri pohja poistoille, että kaikki juoksevat kulut ylittävät vastikkeet voidaan verotuksessa ja kirjanpidossa ”nollata” kirjaamalla rakennuksesta poistoja. Tämän vuoksi asunto-osakeyhtiöt tekevät pääsääntöisesti nollatulosta.
Toinen vaihtoehto vastikkeiden käsittelylle olisi vastikkeiden rahastointi. Rahastoinnissa vastikkeet kirjataan pois tuloksesta ja siirretään taseeseen, tyypillisesti riville ”lainanlyhennysrahasto” tai ”perusparannusrahasto”. Käytännössä vastikkeet rahastoidaan silloin, jos ne on tarkoitus käyttää myöhemmin, esimerkiksi tulevien lainojen lyhennyksiin tai tulevien perusparannusten maksamiseen. Näille riveille kirjatut vastikkeet eivät ole asunto-osakeyhtiölle tuloa eivätkä ne ole niiden maksajalle menoa. Tällöin niitä ei voi vähentää maksajan verotuksessa, mutta ne lisätään hänen asuntonsa hankintamenoon, jolloin hän maksaa asunnon myydessään pienemmät voitot verosta.
Vastikkeiden tulouttaminen tarkoittaa asuntosijoittajalle sitä, että hän saa vähentää verotuksessaan ne rahoitus- ja hoitovastikkeet, joita asunto-osakeyhtiö perii häneltä. Hoitovastikkeita käytetään tyypillisesti yhtiön juokseviin kuluihin, kuten sähköön, lämmitykseen ja isännöintiin. Rahoitusvastikkeilla taas lyhennetään yhtiön lainoja sekä maksetaan niiden korkoja. Nykyisessä korkoympäristössä tosin suurin osa rahoitusvastikkeesta on lainan lyhennystä.
Tuloutettavissa vastikkeissa sijoittajan saama veroetu tarkoittaa käytännössä sitä, että hän ei maksa veroa siitä osasta vuokraa, joka on vastikkeita pienempi. Jos siis yhtiö perii vastikkeita esimerkiksi 500 euroa kuussa, sijoittaja saa asunnostaan 500 euroa vuokratuloja ilman veroa. Sijoittaja maksaa 30 % pääomatuloveroa vasta tämän ylittävistä vuokratuloista, ja silloinkin vain, jos hänellä ei ole lisää vähennettäviä kuluja. Käytännössä sijoittaja saa siis vähentää lainansa lyhennykset verotuksessa. Tämä veroetu on teoriassa tosin väliaikainen, koska nämä verot tulevat maksettavaksi myytäessä asunto, mahdollisesti vielä korkeammalla prosentilla pääomatuloveron progressiosta johtuen.
Kuten myöhemmin julkaistavassa, tieteelliseen artikkeliini perustuvassa blogikirjoituksessa totean, käytännössä pääomavastikkeita tuloutettaessa sijoittaja saa merkittävän veroedun, jos yhtiölaina on suuri. Teoriassa verotuksessa vähennetyt rahoitusvastikkeet tulevat maksettavaksi myytäessä asunto. Suut en lainojen, jotka ovat jopa 70–80 % asunnon arvosta, tapauksessa tämä ei enää kuitenkaan pidä paikkaansa, koska hankintameno-olettama leikkaa maksettavaa veroa.
Ehdotettu muutos
Rahoitusvastikkeiden verokohteluun ehdotettiin muutosta jo hallitusohjelmassa. Hallitusohjelman sivulla 24 todetaan:
”Selvitetään mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta. Osaltaan veroedun vuoksi monissa uusissa asunto-osakeyhtiöissä velka-aste on noussut jopa yli 80 prosenttiin.”
Hallituksen budjettiriihessä syksyllä 2021 tämä asia on taas ajankohtainen. Rahoitusvastikkeen vähennysoikeuden rajaaminen on esillä yhtenä budjettitoimena. Muutos voidaan toteuttaa joko pelkkiä yhtiölainan vähennysosuuksia tai kaikkia rahoitusvastikkeita koskevana. Jos yhtiölainan vähennysoikeus poistuisi kokonaan, tarkoittaisi tämä, ettei sijoittaja voisi vähentää verotuksessaan myöskään sellaisen taloyhtiön lainan vähennyksiä, joka on käytetty korjauksiin. Tämä tarkoittaisi sitä, että verokohtelu olisi epäedullisempi verrattuna itse tehtyihin korjauksiin, joiden kulut saa vähentää heti kokonaan tai poistamalla, riippuen onko kyse perusparannuksesta vai korjauksesta.
Toinen toteutustapa olisi, että asunto-osakeyhtiö joutuisi erittelemään, mikä osa rahoitusvastikkeista on käytetty yhtiön rakentamiseen käytetyn lainan lyhennyksiin, ja mikä osa korjauksiin ja korkoihin. Sijoittaja saisi vähentää tämän erittelyn mukaan sen osan rahoitusvastikkeista, joka kohdistuisi korjauksiin ja korkoihin, mutta yhtiön rakennusten rakentamiseen otetun lainan lyhennyksiä hän ei saisi vähentää.
Sijoittajalle molemmat tavat tarkoittaisivat mielenkiintoisia seurauksia. Sijoittaja joutuisi tällöin maksamaan verot suuremmasta määrästä, koska yhtiölainan lyhennyksiin käytettävää osuutta ei saisi enää vähentää. Toki hän saisi nämä verot teoriassa takaisin myydessään asunnon, koska todennäköisesti muutos johtaisi myös siihen, ettei yhtiölainaosuutta huomioitaisi enää asunnon hankintahinnassa. Tällöin asunnon myyntivoitot laskettaisiin todennäköisesti velattomista hinnoista, eikä velallisista hinnoista, kuten nykyään.
Yhtenveto - mitä muutos tarkoittaisi sijoittajille
Muutos toteutettaisiin todennäköisesti nimellisesti veroneutraalisti. Tämä tarkoittaisi, että verojen maksu siirtyisi asunnon myyntihetkestä vuokratulojen saantihetkeen. Tämä voisi aiheuttaa vuokratulojen saajalle tiettyjä kassavirtaongelmia, koska hän joutuisi maksamaan enemmän veroja. Suurten yhtiölainojen kohdalla asunnon vastikkeet ovat usein olleet lähes vuokratulon suuruisia tai jopa suurempia. Tällöin verovähennyksen rajaaminen tarkoittaisi sijoittajalle sitä, että hänen kohteesta saamansa kassavirta voisi muuttua negatiiviseksi kunnes yhtiölaina on maksettu. Pienempien yhtiölainojen kohteissa taas muutos ei juurikaan näkyisi.
Asuntomarkkinoiden osalta kyseinen muutos voisi aiheuttaa useita muutoksia. Se saattaisi vähentää sijoitusasuntojen kysyntää ja siten laskea asuntojen hintoja yleisesti. Toisaalta se voisi myös lisätä paineita korottaa vuokria kassavirtojen saamiseksi positiiviseksi . Yhtiölainojen määrään uudistus ei välttämättä vaikuttaisi, ainakaan minun ja OTM Petri Flygaren tekemän tutkimuksen perusteella, josta laaditun blogikirjoituksen löydät tämän blogitekstin alaosasta.
Lue lisää asuntoihin, kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyviä kirjoituksiamme:
OTT, KTM (Laskentatoimi ja yritysjuridiikka), DI (Tuotantotalous)
Lakimies, toimitusjohtaja
Lakitoimisto KPF
044 9755 196
