Asunto-osakeyhtiöiden velkaantuminen on kasvanut räjähdysmäisesti viime vuosien aikana. Yhtiöiden velkaantuminen ja korkeat rahoitusvastikkeet ovat lisänneet riskiä siitä, että joku osakas ei kykene maksamaan vastikkeitaan ja muut osakkaat joutuvat paikkaamaan tämän osakkaan osuutta. Ilmiötä on pahentanut jossain määrin useiden asuntojen hankkiminen korkealla velkavivulla Airbnb-käyttöön, ja koronaepidemian aiheuttamassa matkailun romahduksessa velkavivun riskit alkavat realisoitua ensin asunnonomistajille ja sen jälkeen asunto-osakeyhtiöille ja sitä kautta muille osakkaille. Käsittelimme velkaantumisen syitä opiskeluaikaisen ystäväni OTM, insinööri (AMK) Petri Flygaren kanssa aikaisemmin keväällä julkaistussa artikkelissamme, johon liittyvän blogikirjoituksen löydät seuraavan linkin takaa:
Tänä keväänä kirjoitimme artikkelille jatko-osan. Artikkeli käsittelee sitä, miten asunto-osakeyhtiöt voivat ehkäistä osakkaiden velkaantumisesta johtuvia riskejä. Artikkeli hyväksyttiin referee-menettelyssä eli artikkeli on vertaisarvioitu tieteellinen artikkeli. Artikkeli julkaistiin Edilex-palvelussa numerolla 2020/22. Ja on saatavilla seuraavan linkin takaa:
www.edilex.fi/artikkelit/21078
Muuhun tieteelliseen tuotantooni voit tutustua seuraavan linkin takaa:
https://www.kpflaki.com/julkaisuluettelo
Tässä blogikirjoituksessa avaan artikkelin sisällön sekä kerron sen tuloksista.
Riskien ehkäisy
Artikkelin alussa tarkastelimme asunto-osakeyhtiöihin liittyvää lainsäädäntöä. Arvioimme velkaantumista aiemman artikkelimme tulosten pohjalta siten, että velkaantuminen on sekä osakkeenomistajan, perustajaurakoitsijan että rahoittajan intressissä. Paljon velkaantuva osakas saa hyötyä siitä, että muut osakkaat kantavat osan hänen maksukyvyttömyysriskistään ja siten hän saa rahoitusta enemmän ja paremmilla ehdoilla kuin hän saisi vain oman maksukykynsä perusteella. Tämä aiheuttaa niin sanottua vapaamatkustajaongelmaa, jossa maksukyvyltään heikomman osakkaan on edullista hyötyä muiden osakkaiden maksukyvystä ja hankkia siten velkaantumisesta liittyviä hyötyjä.
Hyötyjä ovat asunnon hankinnan rahoittamisen helppous, vero- ja tukiedut sekä myymisen helpottuminen. Vapaamatkustajaongelma syntyy silloin, kun 1) hyödyt jäävät yksittäiselle taholle (korkeamman velan hyödyt jäävät osakkaalle), 2) haitat jäävät suurelle joukolle ihmisiä (maksukyvyttömyyden riski jakautuu koko yhtiölle) ja 3) muiden tahojen panokset (maksukyky) eivät ole muiden (osakkaiden) tiedossa.
Asunto-osakeyhtiö ja sen osakkaat eivät käytännössä voi valita, ketkä omistavat yhtiön osakkeita ja mikä heidän maksukykynsä on. Yksityisissä osakeyhtiöissä on yleistä sopia osakassopimuksella luovutusrajoituksia ja ottaa yhtiöjärjestykseen tällaisia määräyksiä. Asunto-osakeyhtiössä tällainen vaihdannan rajoittaminen olisi erittäin haastavaa ja epämieluisaa osakkaille ottaen huomioon heidän velvollisuutensa maksaa vastikkeita yhtiölle. Käytännössä voimakkain oikeudellinen keino maksukyvyttömyyttä vastaan on huoneiston haltuunotto, mikä sekin vaatii jo useamman kuukauden maksamattomat vastikkeet, mikä pienissä yhtiöissä tai usean asunnon tapauksissa voi olla jo merkittävä rahoituksellinen riski.
Käytännössä yhtiön voimakkain keino vaikuttaa osakkaisiin on yhtiöjärjestys. Yhtiöjärjestys sitoo kaikkia osakkaita, ja siihen voidaan ottaa laajasti erilaisia määräyksiä, jotka ovat hyvän tavan mukaisia eivätkä vaaranna osakkaiden yhdenvertaisuutta. Yhtiöjärjestys sitoo sekä nykyisiä osakkaita että uusia osakkaita heti kun he saavat osakkeet omistukseensa. Tämä eroaa yksityisoikeudellisesta sopimuksesta, joka sitoo vain niitä, jotka liittyvät siihen.
Artikkelia kirjoittaessamme teimme haastattelututkimuksen perustajaurakoitsijoille, asunto-osakeyhtiöiden hallituksille ja isännöitsijöille. Näiden lisäksi tarkastelimme kymmenien asunto-osakeyhtiöiden yhtiöjärjestyksiä. Näiden perusteella tunnistimme useita keinoja, joilla velkaantumisen riskejä oli ehkäisty.
Oikeudellisia riskinhallinnan keinoja
Velkaantumisesta johtuvaa riskiä voidaan rajoittaa etukäteen. Yhtiöissä oli otettu käyttöön erilaisia oikeudellisia keinoja, joilla velkaantumisen riskejä ehkäistiin. Tutkimuksemme perusteella näitä ottivat käyttöön käytännössä ainoastaan perustajaurakoitsijat. Perustajaurakoitsijat ottivat riskit huomioon jo lainaneuvotteluissa. Tarvittavan rahoitusvastikkeen ja hoitovastikkeen määrä mitoitettiin siten, että yhdestä asunnosta saatava markkinahintainen vuokratuotto kykenisi kattamaan molempien maksamisen. Tällöin yhden osakkaan maksukyvyttömyys ei aiheuttaisi pitkällä aikavälillä ongelmia muille osakkaille, koska haltuun otettu asunto saataisiin vuokrattua.
Toinen oikeudellinen keino oli lyhytaikaisen majoituksen kieltäminen yhtiöjärjestyksessä. Käytännössä tämä tarkoitti Airbnb-toiminnan kieltämistä. Tällä perustajaurakoitsijat pyrkivät ehkäisemään osakkaista johtuvia riskejä: pitkäaikaiset vuokrasuhteet ja asunnoissa itse asuvat henkilöt nähtiin riskittömämpinä asukkaina.
Tämä saattaa osoittautua keväällä ja kesällä 2020 onnistuneeksi riskinhallintastrategiaksi. Toisaalta tämä vähentää asuntojen kysyntää, koska osa sijoittajista ei tällöin halua hankkia asuntoja. Tämä taas saattaa vaikuttaa asuntojen hintoihin negatiivisesti. Tätä keinoa käytettiin erityisesti silloin, jos osa osakkeista jäi perustajaurakoitsijan haltuun pitkäaikaisesti.
Kolmas ja kaikkein voimakkain keino oli yhtiöjärjestykseen otettu määräys, että osakkaan tuli tallettaa yhtiölle 3-4kk pääomavastikkeita vastaava määrä. Tällä taattiin se, että osakkaan maksukyvyttömyys ei aiheuttaisi yhtiölle rahoituksellisia ongelmia ennen asunnon haltuunottoa. Koska määräys on yhtiöjärjestyksessä, se velvoittaa kaikkia osakkaita ja osakkeita ostavia tahoja ja asunto-osakeyhtiö voi viime kädessä oikeusteitse vaatia tätä talletusta.
Taloudellisia riskinhallinnan keinoja
Oikeudellisia keinoja useammin asunto-osakeyhtiöissä oli otettu käyttöön erilaisia taloudellisia keinoja. Lainaneuvotteluvaiheessa velkaantumisen riskejä ennakoitiin siten, että lainalle otettiin kiinteä korko. Tällöin velkaantumisen kustannuksia ja tulevia rahoitusvastikkeita kyettiin ennustamaan luotettavasti.
Toinen keino oli, että rahoitusvastike mitoitettiin ylijäämäiseksi. Tällöin yhtiölle kertyi puskuria tulevia maksukyvyttömyystilanteita varten. Tämä oli yksinkertaisin keino ottaa käyttöön yhtiön toiminnan aikana.
Näiden lisäksi yhtiöillä oli tulovirtaan liittyviä keinoja. Joissain tapauksissa yhtiö omisti osan asunnoista ja vuokrasi niitä. Vuokratulot kattoivat huoneisto rahoitus- ja hoitovastikkeet ja tuottivat jonkin verran voittoa. Tämä keräsi yhtiölle puskuria. Näin toimittiin usein myös parkkipaikkojen tapauksessa. Myös rahoittajat eli käytännössä pankit olivat asettaneet erilaisia vaatimuksia perustajaurakoitsijoille, esimerkiksi siitä, minkä määrän osakkeista sai myydä riskisijoittajille.
Lopuksi
Tutkimuksen mielenkiintoisimpia havaintoja oli, että vaikka asunto-osakeyhtiöt voisivat ottaa käyttöön erilaisia oikeudellisia keinoja velkaantumisen ehkäisemiseksi, tätä ei käytännössä lainkaan tehty osakashallinnan aikana. Yksi syy tähän on se, että asunto-osakeyhtiölaki vaatii 2/3 määräenemmistön äänistä yhtiöjärjestyksen muuttamiseen. Tämän lisäksi osakkaan suostumus on oltava sellaiseen muutokseen, joka rajoittaa hänen oikeuttaan käyttää huoneistoa, tällainen muutos on esimerkiksi lyhytaikaisen vuokrauksen kielto. Näistä syistä merkittävimpiä oikeudellisia yhtiöjärjestykseen liittyviä riskinhallintakeinoja on vaikea ottaa käyttöön osakashallinnan aikana. Siksi oikeudelliset riskinhallintakeinot olivat lähes aina perustajaurakoitsijan käyttöönottamia.
Taloudellisia keinoja on sen sijaan yksinkertaisempi ottaa käyttöön osakashallinnan aikana. Näitä oli kuitenkin otettu käyttöön erittäin harvoin osakashallinnan aikana. Suurin osa näistä juontui myös perustajaurakoitsijasta. Tämä voi viitata siihen, että yhtiöissä ei osakashallinnan aikana tiedosteta velkaantumisen riskejä, tai päätöksentekomenettelyn säännöt estävät keinojen tehokkaan käyttöönoton. Törmäämme tällaiseen usein myös projekteissa, joissa avustamme erilaisissa kiinteistöprojekteissa. Osana yhteiskuntavastuutamme, ilmoitamme asiakkaillemme nykyään näistä riskeistä ja ehdotamme erilaisia keinoja riskien hallintaan silloin, kun perustettavien yhtiöiden vieraan pääoman osuus on korkea.
Lue lisää asuntoihin, kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyviä kirjoituksiamme:
Eelis Paukku
OTT, KTM (Laskentatoimi ja yritysjuridiikka), TkK (Tuotantotalous)
Lakimies, toimitusjohtaja
Lakitoimisto KPF
