Asunto-osakeyhtiöt ovat velkaantuneet Suomessa viime vuosikymmenen aikana räjähdysmäisesti. Useina vuosina yhtiölainojen määrä on kasvanut yli 10 % vuosivauhtia, mikä on merkittävästi enemmän kuin asuntoluototus muutoin. Sekä Suomen pankki että Finanssivalvonta pitävät tätä ongelmallisena ja pelkäävät velkaantumisen uhkaavan kansantaloutta. Suomessa ei kuitenkaan ole laajemmin selvitetty syitä, miksi asunto-osakeyhtiöt ovat velkaantuneet näin voimakkaasti. Päätimme korjata asian ja kirjoitimme opiskeluaikaisen kaverini Petri Flygaren kanssa referee-artikkelin aiheesta. Artikkeli pohjautui osittain Flygaren maisteritutkielmaan, mutta sisältää myös merkittävästi uutta tutkimusta. Referee-artikkeli tarkoittaa, että vähintään yksi nimetön ulkopuolinen arvostettu tieteenalan tutkija on arvioinut kirjoituksen täyttävän tieteellisen tutkimuksen vaatimukset ja olevan siten julkaisukelpoinen. Artikkeli on julkaistu tänään 27.1.2020 Edilexissä numerolla 2020/4 ja tulee saataville 27.1.2020 aikana seuraavan linkin takse:
Muihin tieteellisiin kirjoituksiini voit tutustua linkistä:
Tässä blogikirjoituksessa tiivistän artikkelin keskeisimmät tutkimustulokset ja löydökset. Jos haluat vastauksen kysymykseen heti, sinun ei tarvitse skrollata kirjoituksen loppuun, vaan voit löytää tiivistetyn vastauksen heti seuraavan alaotsikon alta.
Velkaantumisen syyt
Tarkastelimme velkaantumisen syitä viiden eri sidosryhmän näkökulmasta, jotka olivat asunto-osakeyhtiö, omistusasuja, asuntosijoittaja, rakentaja ja rahoittaja. Syynä tähän valintaan oli, että nämä kaikki tahot vaikuttavat siihen, paljonko asunto-osakeyhtiöllä on velkaa. Lopputuloksena totesimme, että näistä tahoista kaikki muut paitsi asunto-osakeyhtiö hyötyvät siitä, että yhtiöllä on paljon velkaa. Koska tosiasiassa aluksi rakentaja ja myöhemmin osakkaat päättävät yhtiön velkaantumisesta, ei yhtiön näkökulmaa huomioida missään kohtaa silloin, kun velan määrästä päätetään.
Miksi velkaantuminen sitten on korostunut juuri viimeisen vuosikymmenen aikana? Tunnistimme kaksi syytä tähän:
1. Suurin haitta velasta kaikille sidosryhmille on sen korko. Koko viimeisen vuosikymmenen ajan korot ovat olleet lähes olemattomia, ja ne eivät siksi ole vaikuttaneet sijoitusten tuottoihin tai sidosryhmien kustannuksiin ylipäätään.
2. Sääntelyn muutokset. Samaan aikaan kun korot ovat laskeneet, muutama lainsäädännön muutos on johtanut siihen, että useiden sidosryhmien on yhä kannattavampaa hankkia asunto-osake, jossa on paljon velkaa. Käyn tätä seuraavaksi läpi sidosryhmittäin.
Asunto-osakeyhtiö
Asunto-osakeyhtiön tehtävä on käytännössä rahoittaa toimintansa osakkailta kerättävillä vastikkeilla. Yhtiön johto on huolellisuusvelvoitteensa nojalla jopa velvollinen huolehtimaan siitä, että tarvittavat maksut kerätään ja yhtiö ei ajaudu maksuvaikeuksiin. Yhtiö ei myöskään saa jättää perimättä vastikkeita tai periä liian pieniä vastikkeita, koska tämä voitaisiin ennakkotapauksen KKO:2003:33 mukaan katsoa laittomaksi varojenjaoksi, mikä tarkoittaisi sitä, että osakkaat joutuisivat mahdollisesti palauttamaan varoja maksukyvyttömyystilanteessa.
Yhtiö ei myöskään voi juuri vaikuttaa velan maksuun. Velkojen maksu rahoitetaan tyypillisesti pääomavastikkeilla. Pääomavastikkeen suuruuden päättää yhtiökokous eli yhtiön osakkaat. Tällöin velan maksutahti käytännössä määräytyy osakkaiden päätöksen mukaan. Yhtiö voi jossain määrin vaikuttaa menojensa suuruuteen, mutta suurimmat menot, kuten remontit ovat enemmän tai vähemmän pakollisia.
Yhtiö voi harvoin myöskään vaikuttaa perustamisvaiheessa otetun lainan suuruuteen. Tämän lainan neuvottelut käydään tyypillisesti rakentajan ja pankin välillä, vaikka laina otettaisiinkin yhtiön nimiin. Tällöin uuden yhtiön lainamäärä määräytyy rakentajan ja pankin välisellä sopimuksella. Velkaantumiseen toiminnan aikana taas vaikuttaa erityisesti se, miten suuremmat remontit ja korjaukset rahoitetaan. Nämä asiat ovat kuitenkin niin merkittäviä, että ne joudutaan viemään yhtiökokouksen päätettäväksi, jolloin päätös velkaantumisesta on tällöinkin osakkaiden.
Lopputuloksena voidaan todeta, että velkaantumisesta on yhtiölle lähinnä haittaa, koska se aiheuttaa riskejä maksukyvyttömyydestä ja pakottaa yhtiön viime kädessä ryhtymään hyvinkin vahvoihin toimiin maksukyvyttömyyden estämiseksi, viime kädessä tämä voi johtaa huoneiston haltuunottoon. Yhtiö ei saa hyötyä suuresta yhtiölainasta, mutta ei toisaalta voi juuri vaikuttaa lainan määrään.
Omistusasuja
Omistusasuja saa hyötyä korkeasta yhtiölainasta kolmessa vaiheessa: asuntoa hankkiessa, (tietyissä tilanteissa) siinä asuessa ja myydessään asuntoa eteenpäin.
Asuntoa ostaessaan ja myydessään osakas hyötyy korkeasta yhtiölainasta yhden syyn vuoksi: lainakattosääntelyn. Lainakattosääntely otettiin vuoden 2014 luottolaitoslakiin ja sen pääasiallisena tavoitteena oli velkaantumisen hillitseminen. Muualla velkaantumista hyvin hillinnyt sääntely johti kuitenkin täysin päinvastaiseen lopputulokseen johtuen siitä, että Suomessa asunto-osakeyhtiöt ovat poikkeuksellisesti yhtiömuotoisia ja voivat ottaa lainaa omiin nimiinsä.
Lainakattosääntely tarkoittaa sitä, että pankki tai muu rahalaitos saa myöntää lainaa enintään 90 % asunnon vakuusarvosta. Ensiasunnon ostajilla luku on tosin 95 %. Finanssivalvonta voi myös päättää laskea prosenttiosuutta enintään 10 prosenttiyksikköä, jolloin lainakatto olisi 80 – 85 %. Lainakattosääntely tarkoittaa käytännössä sitä, että jos asunnon arvo on 100 000e, pankki voi myöntää lainaa sen ostoon enintään 90 % eli 90 000e ja loppuosa on joko maksettava itse tai on käytettävä muita vakuuksia tai takauksia, kuten pörssiosakkeita tai rahasto-osuuksia.
Lainakattosääntelyssä ei kuitenkaan huomioida yhtiölainaa. Tämä on johtanut siihen, että mitä suurempi yhtiölaina on, sen vähemmän asunnon hankintaan tarvitaan omaa rahaa pankkilainan jälkeen. Tämä tarkoittaa, että yhä useampi pystyy hankkimaan asunnon, koska vaadittavat säästöt ovat paljon pienempiä. Jos aiemmassa esimerkissä yhtiölainaa olisi 70 % kauppahinnasta, joutuisi ostaja ottamaan pankkilainaa vain 30 % eli 30 000e, jolloin hän tarvitsisi omaa rahaa enää 3000e aiemman 10 000e sijaan. Tämä helpottaa huomattavasti asunnon hankkimista erityisesti pienituloisille, mutta myös keskituloisille asunnon ollessa kalliimpi. Lainakattosääntely on siis johtanut siihen, että omistusasunnosta haaveilevan on paljon helpompaa hankkia asunto-osake, jossa on korkea yhtiölaina.
Jos asunnon omistajan maksukyky heikkenee asumisen aikana, yhteiskunta tulee apuun siinä tapauksessa, että velka on yhtiölainaa, ei omistajan omaa lainaansa. Laissa yleisestä asumistuesta säädetään, että rahoitusvastikkeen maksamiseen voi saada asumistukea muiden edellytysten täyttyessä. Rahoitusvastikkeeseen saatu asumistuki tarkoittaa matalien korkojen aikana sitä, että yhteiskunta maksaa asunnon lainojen lyhennyksen omistajalle. Jos laina on otettu omiin nimiin, asumistukea voi saada ainoastaan lainan korkoon, mistä saatava hyöty on käytännössä olematon.
Aikaisemmin asunnon ostaja sai tiettyjä hyötyjä siitä, että hän oli ottanut asuntolainan omiin nimiinsä. Hän sai nimittäin vähentää asuntolainan koron verotuksessa. Korkovähennysoikeutta on kuitenkin rajattu viime vuosina voimakkaasti, ja tulevaisuudessa se poistuu kokonaan. Tämä yhdistettynä mataliin korkoihin on vähentänyt kannustimia ottaa lainaa omiin nimiin, vaikka asuntoa hankkiva lainan saisikin.
Asuntoa omistuskäyttöön ostavan hyödyt voidaan tiivistää seuraavasti: ostovaiheessa asunto on helpompi rahoittaa. Asumisaikana yhteiskunta saattaa maksaa lainan lyhennyksiä, jos jossain kohtaa menee hieman heikommin. Myydessään asuntoa mahdollisen ostajan on helppoa saada lainaa yhtiöön, jonka lainaosuus on korkea, jolloin ostaja myös löytyy todennäköisesti helpommin. Haittoina voidaan pitää lähinnä yhtiölainan korkoja, jotka ovat erittäin matalat tällä hetkellä.
Asuntosijoittaja
Asuntosijoittajaan pätevät osittain samat hyödyt kuin omistusasujaan. Asunnon ostaminen ja myyminen eteenpäin on huomattavasti helpompaa, jos sen yhtiölainaosuus on korkea. Asuntosijoittaja saa korkeasta yhtiölainasta myös tiettyjä verohyötyjä. Asunto-osakeyhtiö voi joko tulouttaa tai rahastoida keräämänsä rahoitusvastikkeet. Jos vastikkeita kerätään olemassa olevan lainan lyhennyserien maksuun, ne tuloutetaan käytännössä aina.
Verotuksessa tällä on merkitystä asuntosijoittajalle. Jos rahoitusvastikkeet tuloutetaan, asuntosijoittaja saa vähentää ne verotuksessa. Tämä tarkoittaa, että hän saa vähentää verotuksessa asunnon ostokuluja. Toki verottaja ottaa omansa myöhemmin takaisin, koska yhtiölainan lyhennykset nostavat asunnon myyntihintaa yksi yhteen, jolloin verottaja saa omansa takaisin suuremmasta myyntihinnasta. Jos laina olisi otettu omiin nimiin, saisi ainoastaan (nykyään lähes olemattomat) korot vähentää.
Tämä näennäisesti neutraali verotus ei kuitenkaan ole neutraalia sijoittajan näkökulmasta. Ostamalla korkean rahoitusvastikkeen asunnon sijoittaja saa verohyödyn heti ja voi sijoittaa säästämänsä rahat uudestaan eteenpäin tuottamaan lisää. Asuntosijoitus on tyypillisesti hyvin pitkäaikainen sijoitus, joten korkoa koron päälle laskutavalla asuntosijoittaja voi saada hyvinkin huomattavan tuoton rahasta, josta ei ole tarvinnut maksaa veroa heti, kuten myös 2020 käyttöön otetuissa osakesäästötileissä.
Toki pääomatuloveron progressiosta (30/34 %) johtuen suurempi myyntivoitto johtaa suurempaan veroprosenttiin, mutta 4 % ero voittoon käytettävässä verokannassa ei välttämättä ole kovinkaan suuri verrattuna siihen tuottoon, mitä veroista säästyneillä varoilla on voitu hankkia yli kymmenen vuoden aikana.
Rakentaja
Rakentaja hyötyy yhtiölainasta kahdesta syystä: asuntojen luovutettavuus ja oman pääoman tuotto. Asuntojen luovutettavuuteen liittyy omistusasujan ja asuntosijoittajan lainansaannin helppous: mitä enemmän yhtiölainaa osakkeissa on, sitä useampi taho pystyy rahoittamaan niiden ostamisen ja sitä myötä myös potentiaalisia ostajia on enemmän.
Oman pääoman tuotto taas on kaikkein merkittävin mittari usealla pääomavaltaisilla aloilla tilanteissa, jossa omistajayrittäjän tekemä työ ei juuri ole enää merkityksellisessä asemassa. Kyseessä on käytännössä se, paljonko tuottoa saadaan rahalle, jotka omistaja on sijoittanut yritykseen. Mitä enemmän yhtiölainaa otetaan, sitä vähemmän rakentamiseen tarvitsee sitoa omia pääomia. Tämän vuoksi yrityksen varoja voidaan käyttää tehokkaammin ja sitä kautta omistajat ansaitsevat enemmän. Käytännössä rahoitussopimukset myös tehdään usein käyttäen lyhennysvapaita sillä tavalla, että velasta ja sen koroista vastaavat tulevat osakkaat osakashallinnon alettua.
Tämän vuoksi rakentajan kannattaa ottaa suuri yhtiölaina rakentamalleen asunto-osakeyhtiölle, koska hän voi tällöin saada parempaa tuottoa omalle rahalleen ja samalla löytää helpommin ostajia yhtiön osakkeille. Rakentaja myös käytännössä päättää lainan määrän yhtiötä perustettaessa, jolloin kannustin suureen lainanottoon on suuri.
Rahoittaja
Rahoittajan intressissä on ainoastaan mahdollisimman suuri riskikorjattu tuotto. Tämä tarkoittaa sitä, että lainan myöntänyt taho, käytännössä pankki, pyrkii saamaan mahdollisimman suuren koron mahdollisimman pienellä riskillä. Asunto-osakeyhtiö on todella hyvä lainoitettava erityisesti riskin näkökulmasta, koska vain 35 asunto-osakeyhtiötä on mennyt konkurssiin 2000-luvulla, mikä on äärimmäisen pieni osuus.
Yksityishenkilöt taas jättävät lainojaan maksamatta huomattavasti useammin. Yksityishenkilöille lainaamista on myös rajoitettu lainakattosääntelyllä, jolloin heille ei voida lainata yhtä paljon rahaa, jolloin myös saatu korko on pienempi. Asunto-osakeyhtiöille annettavaa lainaa tällainen sääntely ei kuitenkaan koske.
Asunto-osakeyhtiölle lainaaminen säästää myös pankin hallinnollisia kustannuksia. Jos joku yhtiön osakkaista ei kykene maksamaan osuuttaan lainasta, asunto-osakeyhtiö joutuu ryhtymään toimiin periäkseen vastikkeet, ja viime kädessä muut osakkaat joutuvat maksamaan nämä puuttuvat vastikkeet. Pankki ei joudu ryhtymään minkäänlaisiin toimiin saadakseen rahojaan.
Rahoittajan siis kannattaa myöntää lainaa asunto-osakeyhtiölle paljon mieluummin kuin yksittäiselle ihmiselle. Rahoittaja voi myös myöntää enemmän lainaa asunto-osakeyhtiöille kuin yksittäisille ihmisille. Tämän vuoksi rahoittaja ei ainakaan vastusta järjestelyjä, joissa asunto-osakeyhtiölle otetaan korkea yhtiölaina.
Johtopäätökset
Artikkelin johtopäätöksissä katsoimme, että pääsyynä asunto-osakeyhtiöiden velkaantumiseen on lainakattosääntely yhdistettynä mataliin korkoihin. Sijoittajien verokohtelu ja asumistukisääntelyn nykytila eivät myöskään hidasta ilmiötä, mutta ne eivät vaikuta yhtä moneen sidosryhmään ja eivät siten ole yhtä suuria vaikuttimia.
Artikkelin tulosten perusteella katsomme, että jos asunto-osakeyhtiöiden velkaantumista haluttaisiin hillitä, ainoat tehokkaat keinot olisivat rajata niille myönnettävien luottojen määrää lainsäädännöllä, tai muuttaa lainakattosääntelyä siten, että siinä huomioitaisiin myös ostettavaan asunto-osakkeeseen liittyvä velka. Pääministeri Sanna Marinin hallitusohjelmassa aiheesta kirjataan seuraavasti:
”Selvitetään mahdollisuutta uudistaa asuntosijoittamisen verotusta siten, että rajoitetaan oikeutta vähentää yhtiölainan lyhennyksen osuus vuokratuotosta. Osaltaan veroedun vuoksi monissa uusissa asunto-osakeyhtiöissä velka-aste on noussut jopa yli 80 prosenttiin.”
Emme pidä tätä riittävänä toimenpiteenä velkaantumisen ehkäisemiseksi, vaan uskomme siihen tarvittavan merkittävästi asuntoluototusta rajoittavia toimia. Aika näyttää, toteutuvatko ennustuksemme.
Ps. Tässä kirjoituksessa jätin syystä huomioimatta asunto-osakeyhtiöiden velkaantumiseen liittyvät riskit muille osakkaille, koska seuraava artikkelimme käsittelee pelkästään sitä aihetta ja sitä tullaan siksi käsittelemään omassa kirjoituksessaan.
Lue lisää asuntoihin, kiinteistöihi ja rakentamiseen liittyviä kirjoituksiamme:
Eelis Paukku
Lakimies, toimitusjohtaja
Lakitoimisto KPF
