Miten yksityishenkilöiden verotuksen sääntely, korot ja taloyhtiöiden velkaantuminen liittyvät toisiinsa? Monellakin tapaa, kuten tuoreessa artikkelissani osoitan. Viikon blogikirjoitus perustuu tuoreeseen tieteelliseen artikkeliini nimeltä ”How tax policies create unexpected results when interest rates are low - a case study of Finnish housing company debt and private investor return”. Artikkeli on julkaistu Nordic Tax Journalin numerossa 2022 ja on saatavilla seuraavan linkin takaa:
Muuhun tieteelliseen tuotantooni voit tutustua seuraavan linkin takaa:
Artikkelin tuloksena on yksi selitys sille, miksi taloyhtiöt ovat 2010-luvulla velkaantuneet ennennäkemätöntä tahtia. Muita selityksiä olemme käsitelleet yhdessä toimiston toisen lakimiehen Petri Flygaren kanssa aiemmassa artikkelissamme:
Yksityishenkilö asuntosijoittajana
Asuntosijoittajana toimivaan yksityishenkilöön asuntosijoittajan sovelletaan lähes aina tuloverolakia. Elinkeinoverolakia sovelletaan vasta toimintaan, jonka mittakaava on hyvin suurta. Yksityishenkilö voi omistaa useitakin asuntoja niin, että sijoitustoiminta verotetaan tuloverolain mukaan. Tuloverolaissa on useita merkittäviä normeja, jotka vaikuttavat asuntosijoittamisen verokohteluun:
32 § Pääomatulo
Tämän pykälän mukaan omaisuuden tuotto on pääomatuloa. Tämä tarkoittaa, että asuntosijoituksen tuotto verotetaan pääomatulon veroprosentin mukaan.
45 § Luovutusvoiton veronalaisuus
Tämän pykälän mukaan luovutusvoitto on pääomatuloa.
46 § Luovutusvoitto
Tässä pykälässä määritellään, miten omaisuuden myynnistä saadun voiton määrä lasketaan verotuksessa. Pykälän mukaan voiton määrä on myyntihinta vähennettynä poistamattomalla hankintamenolla eli ostohinnalla, josta on mahdollisesti tehty poistoja, ja myynnin kuluilla.
Tämä pykälä sisältää myös sääntelyn hankintameno-olettamasta. Hankintameno-olettaman mukaan luovutusvoitto lasketaan aina kuitenkin vähintään niin, että hankintameno on 20 % luovutushinnasta. Jos omaisuus on omistettu yli 10 vuotta, on hankintameno-olettama 40 % luovutushinnasta. Tämä tarkoittaa, että suurien voittojen tapauksessa vero jää huomattavasti pienemmäksi.
47 § Omaisuuden hankintamenon laskemista koskevia erityisiä säännöksiä
Tämän pykälän nojalla luovutusvoitosta vähennetään myös omaisuuden parantamiseen käytetyt menot, joita ei ole jo vähennetty verotuksessa. Käytännössä näillä tarkoitetaan perusparannuksia, jotka omistaja on maksanut.
Tässä yhteydessä on olennaista huomauttaa, että asunnon hinnaksi verotuksessa katsotaan sen velaton hinta. Asunnon yhtiölainan vähentäminen lisää siis verotettavaa voittoa.
54 § Tulonhankkimismeno
Tämän pykälän nojalla verovelvollinen voi vähentää pääomatulon hankkimisesta johtuneet menot. Menokäsitteen määritelmä asunto-osakeyhtiöiden kontekstissa ei ole yhtä selkeästi johdettavissa verolainsäädännöstä. Vakiintunut käytäntö kuitenkin on toisen tulo – toisen meno -periaate. Jos siis asunto-osakeyhtiö katsoo osakkaalta kerätyt maksut tulokseen verotuksessa, ne ovat osakkaan menoa verotuksessa. Asunto-osakeyhtiön on tuloutettava ne vastikkeet, jotka se käyttää velkojen tai muiden kulujen maksuun. Asunto-osakeyhtiön keräämät vastikkeet ovat pääsääntöisesti vähennyskelpoinen meno osakkaan verotuksessa, jos asunto on sijoituskäytössä. Poikkeuksena tästä ovat lähinnä rahastoitavat vastikkeet, jotka kerätään tulevaisuuden käyttöä varten.
58 § Korkomenot
Tämän pykälän nojalla pääomatulon hankkimiseksi otetun lainan korot on mahdollista vähentää verotuksessa. Vähennyskelpoisia ovat ainoastaan lainan korot, ei pääoma.
114 § Hankintamenojen jaksottaminen
Tässä pykälässä määritellään, mistä hankintamenoista voidaan tehdä poistoja. Rakennuksista on mahdollista tehdä poistoja, samoin koneista ja kalustosta sekä muista vastaavista hyödykkeistä. Asunto-osakeyhtiön tapauksessa poistoja ei voida kuitenkaan tehdä itse osakkeiden hankinnasta, koska ne ovat niin sanottua kulumatonta käyttöomaisuutta.
Tiettyjä asuntoon tehtyjen perusparannusten kustannuksia voi kuitenkin vähentää poistamalla, jos niitä ei voida vähentää jo parantamisvuonna. Tästä on olemassa oma Verohallinnon ohjeensa, mitkä menot vähennetään poistamalla ja mitkä ei. Pääsääntö kuitenkin on, että asunnon hankinnan kuluja ei saa vähentää omistusaikana.
Hankintameno-olettaman historiaa
Hankintameno-olettama lisättiin tuloverolakiin vuonna 1985. Tällöin inflaatio ja korot olivat huomattavasti korkeampia kuin nykyään. Tästä syystä omaisuuden myymisellä tehtiin usein nimellistä voittoa, koska rahan arvo oli vähentynyt ja myymällä saman omaisuuserän saatiin siitä vastineeksi enemmän rahaa kuin millä se oli ostettu. Tällä rahalla ei kuitenkaan välttämättä saanut ostettua yhtään enempää hyödykkeitä kuin sillä rahamäärällä, millä ”voitolla” myyty omaisuuserä oli hankittu.
Näistä syistä tuloverolakiin lisättiin säännös hankintameno-olettamasta, jotta laskennalliset voitot eivät olisi olleet järjettömiä. Tällöin olettamassa käytetyt prosentit olivat omistusajasta riippuen 50 tai 40, jolloin voittoa syntyi enintään 2,5 kertaa hankintahinta (1/0,4). Inflaation laskiessa nämä prosentit laskettiin nykyiseen 40 tai 20 %:iin. Kun näitä normeja säädettiin, inflaatio oli 10 ja 20 % välissä, jolloin nimelliset myyntivoitot olivat huomattavasti suurempia.
Hankintameno-olettama, korot ja yhtiölainan velka
Tätä koskeva osa artikkelistani on suhteellisen matemaattinen taloustieteellinen osio. Artikkelissa johdan sijoittajan verokohteluun liittyviä kaavoja yhteensä 35 kappaletta. Näiden kaavojen esittäminen lyhyesti blogissa on suhteellisen mahdotonta, joten suosittelen kiinnostunutta tutustumaan alkuperäisartikkeliin. Alla on yksi esimerkkikaava, jossa arvioin hankintameno-olettaman vaikutusta sijoittajan verokohteluun kahden eri skenaarion välillä:
Avaamatta tarkemmin muuttujien sisältöä, tämän avulla on mahdollista tunnistaa merkityksellisiä tekijöitä siinä, mitkä tekijät tekevät suuresta yhtiövastikkeesta edullisen sijoittajalle verrattuna tilanteeseen, jossa hän ottaisi itse lainan asunnon hankkimiseksi:
- matalat korot
- matala hankintameno (eli suuri yhtiölainaosuus)
- pitkä omistusaika
Nämä seikat johtuvat siitä, että sijoittaja voi vähentää rahoitusvastikkeen verotuksessa. Periaatteessa nämä vähennykset tulevat maksettavaksi takaisin veroina myöhemmin, kun asunto myydään. Tällöin veroja tulee periaatteessa maksettavaksi enemmän, koska pääomatuloveroprosentti on progressiivinen 30 ja 34 välillä. Hankintameno-olettama estää kuitenkin tämän periaatteen toteutumisen. Hankintameno-olettama estää voittojen verottamisen sellaisissa tilanteissa, joissa laskennallinen luovutusvoitto on suurempi. Tämä tarkoittaa, että mitä enemmän sijoittaja on saanut vähentää vastikkeita verotuksessa, sitä todennäköisempää on, että hän saa toisen veronalennuksen myydessään asunnon.
Nykyään on nähtävillä asuntoja, joiden yhtiölainaosuus on 70-80 % velattomasta hinnasta. Näiden asuntojen kohdalla jo muutamien kymmenien prosenttien lyhennys yhtiölainaan tarkoittaa, että sijoittaja saa veroedun.
Yhteenveto
Nykyinen hankintameno-olettamaa koskeva sääntely on 10-20 %:n inflaation ajalta. Tällaisen sääntelyn roolia nykyisessä korko- ja inflaatioympäristössä tulisi tarkastella uudestaan. Muutoin on riskinä, että sääntely aiheuttaa sijoittajille perusteettomia veroetuja, kuten asunto-osakeyhtiöiden tapauksessa. Tämä taas aiheuttaa taloudelle epäterveitä mekanismeja, kuten velkaantumista, mikä aiheuttaa systeemitason riskejä.
Lue lisää vero- ja kirjanpito-oikeudellisia kirjoituksiamme:
OTT, KTM (Laskentatoimi ja yritysjuridiikka, tohtorikoulutettava), DI (Tuotantotalous)
Luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja
HT-tilintarkastaja
Lakimies, toimitusjohtaja
Lakitoimisto KPF
044 9755 196
