Arvonlisäverollinen kiinteistön vuokraus – mitä vuokralaisen tulee tietää?
- Iiris Waltari
- 15.9.
- 4 min käytetty lukemiseen
Kiinteistöjen tai huoneistojen vuokrauksesta ei lähtökohtaisesti suoriteta arvonlisäveroa. Liikehuoneistojen osalta verollinen vuokraus on kuitenkin mahdollista, jos vuokranantaja on hakeutunut verovelvolliseksi kiinteistöjen käyttöoikeuden luovutuksesta. Verolliseen vuokraukseen liittyy jonkin verran sellaisia seikkoja, joihin muussa verotuksessa ei törmää. Tässä blogikirjoituksessa käyn läpi aiheen kannalta keskeisen lainsäädännön etenkin vuokralaisen näkökulmasta. Tekstissä tullaan käyttämään sekä huoneiston että kiinteistön käsitettä, mutta tekstissä todettu soveltuu kummankin vuokraukseen.
Huoneistojen vuokrauksen verokohtelu - taustaa
Pääsääntö huoneistojen vuokrauksen arvonlisäverokohteluun löytyy arvonlisäverolain 27 §:stä:
“Veroa ei suoriteta kiinteistön myynnistä eikä maanvuokraoikeuden, huoneenvuokraoikeuden, rasiteoikeuden tai muun niihin verrattavan kiinteistöön kohdistuvan oikeuden luovuttamisesta.”
Pykälän mukaan veroa ei suoriteta esimerkiksi huoneenvuokraoikeuden luovuttamisesta. Sääntelyn taustalla on arvonlisäverodirektiivi, josta vastaava sääntely löytyy 135 artiklan 1 kohdan l alakohdasta. Olemme käsitelleet syitä verottomuudelle aikaisemmassa blogikirjoituksessa, joka löytyy täältä.
Jottei vuokraan ns. piilotettu arvonlisävero jäisi verovelvollisen vuokralaisen rasitteeksi, on arvonlisäverolaissa säädetty mahdollisuus pääsäännöstä poikkeamiseen. Tätä koskeva sääntely löytyy arvonlisäverolain 30 §:stä. Vuokrauksen kannalta keskeiset ovat pykälän 1 ja 2 momentit:
“Kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta suoritetaan 27 §:ssä säädetystä poiketen veroa, jos luovuttaja hakeutuu tästä toiminnasta verovelvolliseksi. Verovelvollisuus koskee vain hakemuksessa mainittua kiinteistöä tai sen osaa. Verovelvollisuus edellyttää, että kiinteistöä käytetään jatkuvasti 10 luvussa tarkoitettuun vähennykseen oikeuttavaan toimintaan tai että kiinteistön käyttäjänä on valtio, yliopistolain 1 §:ssä tarkoitettu yliopisto, ammattikorkeakoululain 5 §:ssä tarkoitettu ammattikorkeakouluosakeyhtiö tai opetus- ja kulttuuritoimen rahoituksesta annetun lain 32 i §:ssä tarkoitettu yksityinen ammatillisen koulutuksen järjestäjä.
Edellä 1 momentissa tarkoitetun luovuttajan verovelvollisuuden edellytyksenä on, että myös luovutuksensaaja hakeutuu verovelvolliseksi, jos luovutuksensaaja luovuttaa kiinteistön käyttöoikeuden edelleen.”
Lainkohtien mukaan vuokranantaja voi hakeutua verovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta, jos kiinteistöä käytetään jatkuvasti vähennykseen oikeuttavaan toimintaan. Hakeutuminen on mahdollista myös silloin, kun vuokralainen on esimerkiksi valtio tai yliopisto. Seuraavaksi käsittelen, mitä pykälä käytännössä vuokralaiselle tarkoittaa.
Vuokranantajan hakeutuminen verovelvolliseksi
Verollisen vuokran perimisen edellytys on, että vuokranantaja on hakeutunut kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta arvonlisäverovelvolliseksi. Tämä rekisteröinti on erillinen muun tavaran ja palvelun myyntiin perustuvasta verovelvollisuudesta. Hakeutuminen on tehtävä aina, jos vuokra halutaan periä verollisena. Takautuvasti hakeutuminen on mahdollista arvonlisäverolain 106 §:n perusteella kuuden kuukauden kuluessa kiinteistön käyttöönotosta. Tällöin arvonlisäverolain 173 §:n mukaan verovelvollisuuden alkamisajankohta siirtyy takautuvasti ajankohtaan, jolloin kiinteistön käyttöoikeuden luovuttaminen on alkanut.
Rekisteröinti on julkista tietoa ja sen voi tarkastaa esimerkiksi YTJ:stä.
Ilman verovelvolliseksi hakeutumista oikeutta arvonlisäveron perimiseen ei ole. Jos vuokralainen on vähentänyt perusteettomasti perityt arvonlisäverot omassa verotuksessaan, tulee verottaja asian selvittyä perimään vähennetyt arvonlisäverot takaisin. Äärimmillään vuokralaisen voidaan katsoa toimineen asiassa petollisesti, jolloin veropetoksen tunnusmerkistö voi täyttyä. Pääsääntöisesti vuokralainen voi kuitenkin luottaa vuokranantajan antaman vuokralaskun tai vuokrasopimuksen oikeellisuuteen.
Laskun sisällöstä huolimatta vähennysoikeutta ei joka tapauksessa synny ennen kuin vuokranantaja on rekisteröity käyttöoikeuden luovutuksesta verovelvolliseksi. Merkitystä ei ole sillä, että vuokralainen on voinut toimita vilpittömästi. Korkein hallinto-oikeus on vahvistanut tämän päätöksellään KHO 20.6.2002 T 1550.
Vuokralaisen vähennykseen oikeuttava toiminta
Arvonlisäverolain 30 §:n mukaan vuokranantajan verovelvollisuuden edellytyksenä on se, että vuokralainen käyttää huoneistoa jatkuvasti vähennykseen oikeuttavaan toimintaan. Käytännössä kyse on siitä, että vuokralainen käyttää huoneistoa osana harjoittamaansa verollista liiketoimintaa.
Jos vuokralainen vuokraa huoneistoa eteenpäin, myös vuokranantajana toimivan vuokralaisen on hakeuduttava kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta verovelvolliseksi. Muutoin vuokraus on veroton. Ketjun on oltava katkeamaton ensimmäisestä verollisesta vuokranantajasta alkaen loppukäyttäjään asti.
Vuokralaisen koko toiminnan ei tarvitse olla vähennykseen oikeuttavaa, mutta vuokralaisen on harjoitettava tiloissa ainakin osittain vähennykseen oikeuttavaa toimintaa. Vuokralainen ei saa vähentää arvonlisäveroa siltä osin kun tilaa käytetään verottomaan toimintaan.
Huoneistoa on käytettävä jatkuvasti vähennykseen oikeuttavaan toimintaan. Jatkuvuuden edellytyksenä ei kuitenkaan ole se, että toiminta olisi kokoaikaista tai edes pääsääntöistä. Korkein hallinto-oikeus on vahvistanut tämän päätöksellään KHO 7.2.2007 T 268. Tapauksessa kiinteistöä käytettiin muutoin verottomaan opiskelijoiden asumiseen, mutta kesäisin kiinteistö vuokrattiin arvonlisäverollista kesähotellitoimintaa harjoittavalle taholle. Korkein hallinto-oikeus katsoi, että kiinteistön omistavalla yhtiöllä oli oikeus hakeutua kiinteistön käyttöoikeuden luovuttamisesta verovelvolliseksi.
Vahingonkorvaus vuokranantajalle
Verollisiin liikehuoneistojen vuokrasopimuksiin on usein otettu ehto, jolla vuokralainen velvoitetaan käyttämään liikehuoneistoa jatkuvasti vähennykseen oikeuttavaan toimintaan ja ilmoittamaan mahdollisista muutoksista. Tähän ehtoon on yleensä liitetty velvollisuus korvata vuokranantajalle mahdollinen vahinko, jonka vuokralainen voi aiheuttaa muuttaessaan toimintaansa.
Jos vuokralainen lopettaa vähennykseen oikeuttavan toiminnan kokonaan, eivät vuokranantajan edellytykset verovelvollisuuteen enää täyty. Tällöin sovellettavaksi voi tulla arvonlisäverolain 11 luvun mukainen tarkistusmenettely.
Jos kiinteistön uudisrakentamisesta tai peruskorjauksesta on alle 10 vuotta, johtaa verovelvollisuuden päättyminen näistä tehtyjen vähennysten tarkistamiseen. Aiheutettu vahinko voi tämän seurauksena olla merkittävä. Aiheen rajaamiseksi jätän kiinteistöinvestointia koskevan vähennyksen tarkistamisen myöhemmän blogin aiheeksi.
Lähtökohtaisesti verovelvolliset vastaavat omasta verotuksestaan. Näin ollen korvausvelvollisuutta vuokranantajalle ei synny verolainsäädännön perusteella. Ilman edellä käsiteltyä sopimusehtoa korvausvelvollisuuden syntyminen voi tämän vuoksi olla tulkinnanvaraista. Riippuen tilanteesta ja vuokrasopimuksen sisällöstä vuokralaiselle saattaa kuitenkin syntyä korvausvelvollisuus, minkä vuoksi oman ja vuokranantajan toiminnan verokohtelun merkityksestä on hyvä olla tietoinen. Etenkin edelleenvuokrauksessa tähän on suositeltavaa kiinnittää erityistä huomiota.
Arvonlisäveron vähennyskelpoisuus
Yleisestä vähennysoikeudesta säädetään arvonlisäverolain 102 §:ssä, jonka mukaan verovelvollinen saa vähentää verollista liiketoimintaa varten toiselta verovelvolliselta ostamastaan tavarasta tai palvelusta suoritettavan veron. Verollisen kiinteistöjen vuokrauksen kannalta tämä tarkoittaa oikeutta vähentää vuokraan kuuluva arvonlisävero. Vuokralainen ei saa vähentää arvonlisäveroa siltä osin kun vuokratilaa käytetään verottomaan toimintaan. Vähennysoikeus koskee myös muun muassa erikseen laskutettua sähköä ja vettä. Vuokralaisella on lisäksi oikeus vähentää esimerkiksi tekemiinsä perusparannuksiin sisältyvä arvonlisävero.
Yhteenveto
Verollisesta vuokrauksesta voi seurata huomattava taloudellinen hyöty, mutta siihen liittyy myös velvollisuuksia ja mahdollisia riskejä. Vuokralaisen kannalta on keskeistä huolehtia, että hän käyttää vuokratilaa jatkuvasti edes osittaiseen vähennykseen oikeuttavaan toimintaan. Ennen vuokrasopimuksen alkamista on hyvä varmistaa, että vuokranantaja on todella rekisteröity kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta. Lisäksi on huomioitava, että mahdollisen edelleenvuokrauksen tilanteessa myös vuokralaisen on tehtävä vastaava verovelvolliseksi hakeutuminen.
Lue lisää vero- ja kirjanpito-oikeudellisia kirjoituksiamme:
ON, LKV
Julkinen kaupanvahvistaja
Oikeusnotaari
Lakitoimisto KPF
050 5513 013
