Mitä tietoja asunnon ostajan kannattaa katsoa yhtiön tilinpäätöksestä

Kirjoitan erään opiskelukaverini kanssa parhaillaan tieteellistä artikkelia asunto-osakeyhtiöiden yhtiölainaan vaikuttavista tekijöistä. Olen myös aiemmin toiminut avustavana tilintarkastajana ja siinä työssä nähnyt kymmenien asunto-osakeyhtiöiden tilinpäätöksiä. Näiden innoittamana kirjoitan tällä viikolla siitä, mitä asunto-osakeyhtiön tilinpäätös kertoo yhtiöstä ja mitä tietoja asuntoa ostavan henkilön tulisi katsoa tilinpäätöksestä.


Kulurakenne


Yksi kiinnostava tekijä yhtiössä on sen kulurakenne. Tyypillisesti lämmityskulut ovat suurin yksittäinen kuluerä. Muita merkittäviä kuluja ovat jätehuolto, isännöinti ja kiinteistöhuolto. Näiden lisäksi vesi ja sähkö ovat usein suuria kuluja. Lämmityskulut ovat näistä olennaisimmat, koska niihin ei yleensä voida vaikuttaa, kun taas muut suurimmat kulut voidaan kilpailuttaa.


Kun asuntojen määrä on tiedossa, voidaan arvioida lämmityskulut per asunto tai per neliö, tämä on merkittävin asunnon kuluihin vaikuttava tekijä. Muutoin asunto-osakeyhtiön kulut ovat suurimmilta osin kilpailutettavissa ja siten saatavissa markkinahinnan tasolle. Lämmitys kuitenkin on pitkälti riippuvainen valituista teknisistä ratkaisuista ja siten vaikuttaa asumisen kustannuksiin koko omistusajan.



Korjaussuunnitelma


Tilinpäätöksen yhtenä liitteenä on korjaussuunnitelma. Korjaussuunnitelma on asunto-osakeyhtiölain 6:3 §:n edellyttämä asiakirja, jossa on ilmoitettava seuraavan viiden vuoden aikana tehtävät merkittävät remontit. Tällaisia remontteja ovat kalliit remontit sekä huoneistojen käyttöä vaikeuttavat remontit. Tästä suunnitelmasta käy ilmi mm. hintansa vuoksi pelätty putki- tai julkisivuremontti. Toki suunnitelma laaditaan vain viidelle vuodelle, joten sitä pidemmälle ajalle sijoittuvia remontteja ei voida ennakoida korjaussuunnitelmasta.


Velat


Yksi merkittävimpiä asumisen kustannuksiin vaikuttavia tekijöitä on velkaantuneisuus. Tämä käy toki ilmi jo asunnon myyntihinnasta, jossa ilmoitetaan velka ilman yhtiölainaa ja velka yhtiölainaosuuden kanssa eli kansankielellä velaton hinta ja velallinen hinta. Asunto-osakeyhtiön tilinpäätös kertoo kuitenkin velasta myös muutakin. Tilinpäätöksessä velka jakaantuu pitkä- ja lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan. Pitkäaikainen vieras pääoma on pääasiassa lainoja rahoituslaitoksilta. Lyhytaikainen vieras pääoma taas jakaantuu tyypillisesti asunto-osakeyhtiöillä seuraaviin eriin:


- Lainat rahoituslaitoksilta

- Ostovelat

- Muut velat

- Siirtovelat


Lyhytaikainen vieras pääoma tarkoittaa seuraavan vuoden aikana erääntyviä velkoja. Koska asunto-osakeyhtiöt eivät tyypillisesti ota rahoituslaitoksilta lyhytaikaisia lainoja, on tämä erä tilinpäätöksessä käytännössä aina pitkäaikaisten lainojen seuraavana vuonna erääntyvä lyhennyserä. Jos lyhennyserä on suhteettoman pieni verrattuna pitkäaikaisten lainojen määrään, voi asunnonostaja olla melko varma siitä, että lainanhoitokulut tulevat kasvamaan tulevaisuudessa. Suhteettoman pienenä voidaan nykyään pitää vanhemmilla yhtiöillä alle 1/20- tai jopa 1/15 – osaa.


Uudemmilla yhtiöillä velan määrä voi olla huomattavasti suurempi, koska rakentaminen on tyypillisesti rahoitettu velkarahoituksella. Toisaalta näissä yhtiöissä lyhytaikaisen vieraan pääoman pieni osuus kertoo myös siitä, että lainanhoitoon tarvittava rahamäärä tulee todennäköisesti kasvamaan tulevaisuudessa. Toisaalta lyhytaikaisen vieraan pääoman suuri osuus taseesta kertoo siitä, että yhtiön lainanhoitokulut ovat todennäköisesti hyvin suuria verrattuna asunto-osakkeen tasearvoon, mikä toki voi erota huomattavasti myyntihinnasta.


Suuret yhtiölainat lisäävät myös asunnonostajan riskiä. Jos joku muu osakas ei selviydy lainastaan, kaatuu tämä muiden osakkaiden maksettavaksi. Tämä voi nostaa asumismenoja pienissä yhtiöissä kymmenillä euroilla kuukaudessa. Useamman osakkaan samanaikainen maksukyvyttömyys voi aiheuttaa jopa satojen eurojen kustannusnousun osakasta kohden. Tämän vuoksi suuri lainamäärä tulisi huomioida riskiä lisäävänä tekijänä: vaikka ostettavissa asunto olisikin velaton, ei tämä estä muiden velkojen maksajaksi joutumista.


Rahastoidut lainanlyhennykset


Usein osa osakkaista maksaa lainansa pois etuajassa. Tällaiset lainanlyhennykset saatetaan rahastoida, jos pankin kanssa tehty lainasopimus ei mahdollista lainan lyhentämistä etuajassa. Näissä tapauksissa rahastoidut lainanlyhennykset vähentävät riskiä siitä, että kyseiset osakkaat jättävät maksamatta lainansa, koska he ovat jo suorittaneet lainaosuutensa rahana. Rahastoitujen osuuksien määrä voidaan käytännössä vähentää suoraan pitkäaikaisesta vieraasta pääomasta arvioitaessa velkaan liittyviä riskejä.


Poistot


Poistot ovat yksi tehokas mittari asunto-osakeyhtiön taloudellisesta tilasta. Jos poistoja ei ole lähivuosina tehty tai ne ovat olleet vähäisiä, kertoo se usein siitä, että yhtiön tulorahoitus ei ole riittävässä suhteessa menoihin, jos huomioidaan myös pitkäaikaiset menot ja rakennuksen kuluminen. Rakennusten poistoprosentti on verosääntelystä johtuen enintään 4 %, mutta asunto-osakeyhtiöillä poistot ovat tyypillisesti selkeästi tätä alempia ollen tyypillisesti 0-2 %.


Käytännössä vuosittaiset poistoprosentit eroavat suuresti sen mukaan, kuinka suuri hoitokate (eli tulot – juoksevat menot) muutoin olisi. Poistoja käytetään siihen, ettei asunto-osakeyhtiölle syntyisi verotettavaa tuloa. Tämä tarkoittaa, että ensin katsotaan, mikä on asunto-osakeyhtiön tulos ilman poistoja, ja tämän jälkeen valitaan poistoprosentti, joka johtaa nollatulokseen. Jos poistot ovat useita vuosia olleet pieniä, on asunto-osakeyhtiön tulorahoitus todennäköisesti melko heikkoa menoihin nähden.


Tulorakenne


Asunto-osakeyhtiön tulorakenne ei ole kovinkaan relevanttia. Oikeuskäytännön perusteella liian alhaiset vastikkeet voivat olla laitonta varojenjakoa osakkaille. (KKO:2003:33) Yhtiön konkurssi olisi myös osakkaille erittäin haitallista, koska tällöin he menettäisivät hallintaoikeuden asuntoonsa. Tämän vuoksi kerätyt vastikkeet tulevat lähtökohtaisesti kattamaan yhtiön menot. Asunto-osakeyhtiöiden konkurssit ovat myös erittäin harvinaisia, joten tämäkin puoltaa sitä, että tulorahoitus tulee olemaan riittävä tilinpäätöspäivänä ja tulevaisuudessa. Tämän vuoksi tulorahoituksessa näkyvät tiedot eivät ole osaketta ostavalle kovinkaan relevantteja.


Vastikerahoituslaskelma


Vastikerahoituslaskelma on pakollinen osa asunto-osakeyhtiön tilinpäätöstä. Vastikerahoituslaskelmassa kuvataan sitä, minkä verran mitäkin vastiketta on kerätty ja mihin nämä vastikkeet on käytetty. Vastikerahoituslaskelman tarkoitus on varmistaa, että osakkailta kerättyjä vastikkeita ei käytetä muille osakkaille kuuluvien menojen rahoittamiseen. Käytännössä vastikerahoituslaskelma jakaantuu hoitovastikkeeseen ja eri pääomavastikkeisiin. Pääomavastikkeita voi olla useita, koska tyypillisesti asunto-osakeyhtiöillä on useita lainoja, joilla on rahoitettu eri remontteja ja hankintoja.

Vastikerahoituslaskelmasta asuntoa ostamassa oleva henkilö voi tarkastaa, onko hänelle kuuluviin vastikkeisiin kertynyt yli- tai alijäämää. Hoitovastike on tyypillisesti ylijäämäinen, alijäämäinen hoitovastike tai pieni ylijäämä kertoo tarpeesta nostaa hoitovastiketta tulevaisuudessa.


Olennaisempaa on kuitenkin pääomavastikkeiden yli- tai alijäämä. Pääomavastikkeissa ei tulisi laina-ajan lopussa olla yli- tai alijäämää. Jos pääomavastiketta on kerätty vain tiettyjä osakkaita hyödyttäneeseen remonttiin, tarkoittaisi alijäämä sitä, että muut osakkaat olisivat maksaneet tätä remonttia hoitovastikkeilla tai muiden remonttien pääomavastikkeilla. Jos hankkimassasi olevan huoneistolle kuuluvissa pääomavastikkeissa on ylijäämää, vastikemäärät vähenevät tulevaisuudessa, jos taas vastikkeessa on alijäämää, tulevat maksut kasvamaan tulevaisuudessa.


Lue lisää asuntoihin ja kiinteistöihin liittyvistä kirjoituksistamme

https://www.kpflaki.com/blog/categories/asunnot-ja-kiinteist%C3%B6t


Eelis Paukku

Lakimies, toimitusjohtaja

KPF Group Oy




283 katselukertaa

© 2018 KPF GROUP OY

  • Facebook Social Icon
  • LinkedIn Social Icon
  • Twitter Social Icon
  • Instagram