Metsän lunastuskorvauksessa huomioitiin myös vuokratuotot – KKO 2025:19

Aurinko- ja tuulivoimaloiden sekä niiden vaatiman sähköinfrastruktuurin laajentuessa voimakkaasti joudutaan metsää usein lunastamaan sijoituspaikkoja varten. Tämä taas aiheuttaa riitoja käyvästä lunastushinnasta. Korkein oikeus antoi lunastushinnan määrittelystä ennakkopäätöksen 25.2.2025. Ennakkopäätös käsitteli lunastusta radiomastoa varten, mutta samat oikeusohjeet soveltuvat analogisesti myös muihin lunastuksiin. Käsittelen tässä oikeustapauskommentissa tapauksen taustat, keskeiset oikeusohjeet ja korkeimman oikeuden ratkaisun. 

Lunastuslaista

Pakkolunastuksia koskeva lainsäädäntömme on vuodelta 1977, vaikka lakia onkin joiltain osin päivitetty myöhemmin. Lunastuskorvauksen määrää koskeva säännös on 30 §:ssä:

”Lunastettavasta omaisuudesta on määrättävä omaisuuden käyvän hinnan mukainen täysi korvaus (kohteenkorvaus). Mikäli käypä hinta ei vastaa luovuttajan täyttä menetystä, arvioiminen on perustettava omaisuuden tuottoon tai siihen pantuihin kustannuksiin.

Korvausta määrättäessä ei saa ottaa huomioon sellaista arvon muuttumista, joka aiheutuu tarjonnan vaihtelusta tai muusta hintasuhteisiin ohimenevästi vaikuttavasta syystä.”

Lunastuslainsäädännön tavoite on, että kohteen omistajan varallisuusasema pysyisi ennallaan - ei heikkenisi lunastuksessa, mutta ei toisaalta myöskään paranisi. Tämän vuoksi korvaus on maksettava täytenä, mutta ei ylisuurena. Käyvällä arvolla tarkoitetaan tässä tapauksessa kohteen arvoa vapailla markkinoilla. Käytännössä tämä tarkoittaa, että kohteiden lunastusarvo pyritään arvostamaan vertailukauppoja hyödyntämällä. 

Jos kauppa-arvomenetelmään tarvittavaa aineistoa ei ole saatavilla tai se johtaisi liian pieneen lopputulokseen, voidaan käyttää myös tuottoarvoa tai kustannusarvoa. Tuottoarvossa kohteen arvo lasketaan sen tuoton perusteella käytännössä laskemalla, millaiset tulevat tuotot kohteen omistaja menettää lunastuksen vuoksi. Korkein oikeus on ratkaisussa KKO 1992:127 todennut, että jos tuottoarvo on korkeampi kuin kauppa-arvomenetelmän mukainen käypä arvo, käytetään tuottoarvoa. Tuottoarvo voidaan laskea kohteen aiemman tuoton perusteella tai vastaavan kohteen tuoton perusteella. 

Tapauksen taustat

Yhtiö oli tehnyt vuokrasopimuksen maa-alueesta ja tämän perusteella sijoittanut kiinteistölle matkaviestinverkon telemaston ja sen tukiaseman. Vuokrasuhteen päätyttyä vuokralainen ja vuokranantaja eivät päässeet sopuun vuokrasopimuksen uudistamisen ehdoista. Yhtiö haki lunastustoimituksella 2 500 neliömetriä kattavan alueen käyttöoikeutta itselleen.

Lunastustoimikunta totesi telemastoalueen olevan metsätalousaluetta ja arvioi alueen  metsätalousmaan arvon olevan 0,6 euroa neliömetriltä eli yhteensä 1 500 euroa. Lunastustoimikunta katsoi kohteen tuottoarvon olevan suurempi kuin tämä, koska aiemman vuokrasopimuksen perusteella nykyarvoon muunnettu vuokrahinta olisi 1 139 euroa. Lunastustoimikunta arvioi kohteen vuosivuokran käyväksi arvoksi 1 200 euroa ja pääomitti tämän 5 % korkokannalla, jolloin kohteen tuottoarvoksi muodostui 24 000 euroa. 

Yhtiö valitti ratkaisusta Itä-Uudenmaan käräjäoikeuteen,  ja vaati korvauksen alentamista kauppa-arvomenetelmän mukaiseen 1 500 euroon. Käräjäoikeus ratkaisi asian maaoikeuden kokoonpanossa 9.5.2023. Käräjäoikeus totesi, että aiemmin kyseisessä kaupungissa oli tehty kiinteistökauppoja vastaavilla alueilla hintaan 8,5-10 euroa neliömetriltä. Tällä perusteella maaoikeuden arvion mukaan telemastoalueen hinnan ollessa rakennuspaikkojen ja metsän välillä, voitaisiin hintana pitää 5 euroa neliömetriltä, jolloin kauppa-arvo olisi 12 500 euroa. 

Tuottoarvon osalta telemastoalueiden vuokrasopimusten vuokrataso asettui välille 270-1 000 euroa/vuosi- tasolle. Tällöin 5 % pääomistuskorolla nyt lunastuksen kohteena olevan alueen arvo asettuisi 5 400-20 000 euron väliin. Koska alue oli syrjässä, arvioi käräjäoikeus sen vuokratason matalaksi eli lähelle 10 000 euron tasoa. 

Maaoikeus katsoi, että täyden korvauksen periaate edellytti korkeimman arvon eli 12 500 euron käyttämistä. 

Sekä yhtiö että A valittivat ratkaisusta korkeimpaan oikeuteen. A vaati maaoikeuden määrittämän hinnan jäämistä voimaan ja yhtiö korvauksen alentamista 1 500 euroon. 

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Korkein oikeus totesi, että täyden korvauksen periaatetta tulee tulkita niin, että se kattaa kaikkien rahana arvioitavissa olevien etujen menetysten korvaamisen. Korkein oikeus myös korosti, että lunastus ei saa heikentää omistajan varallisuusasemaa. Tämän vuoksi korvaus on määrättävä sen mukaan mitä luovuttaja menettää eikä sen mukaan, mitä lunastaja saa. Korkein oikeus korosti myös, että tuottoarvoa tulee käyttää lähtökohtaisesti silloin, jos se johtaa kauppa-arvomenetelmää korkeampaan tulokseen. 

Korkein oikeus totesi, että kyseisellä paikalla oli sijainnut telemasto jo 25 vuotta ennen lunastusta. Telemastojen osalta on myös omaa markkinakäytäntöään ja niiden perusteella vakiintuneita hintatasoja. Tässä tapauksessa alueelta ei kuitenkaan ollut saatavissa luotettavia hintoja. Korkein oikeus totesi, että vaikka telemasto sinänsä sijaitsi metsätalousalueella, on pitkäaikaisten sopimusten perusteella syntynyt sellaista markkina-arvoa, joka ylittää metsätaloudellisen arvon. Tämän vuoksi metsämaan arvoa ei voitu käyttää menettelyssä. 

Korkein oikeus totesi myös, että telemaston sijoittamispaikan arvoa ei voitu myöskään määrittää rakennuspaikkojen kauppahintojen perusteella. Näistä syistä käyvän arvon käyttäminen ei ollut mahdollista, ja arvon määrittäminen tuli tehdä tuottoarvolla. Korkein oikeus totesi, että telemastojen vuokrahintojen osalta ei ollut juuri selvitystä. Korkein oikeus tosin huomioi myös, että yhtiö olisi kyllä voinut tällaista esittää halutessaan. Tältä osin voitiin huomioida aiemmin samassa kohteessa käytetty vuokrasopimus. 

Korkein oikeus katsoi, että aiemman vuokrasopimuksen tuottoarvon perusteella määritetty 18 000 euroa oli käypä lunastuskorvaus kohteesta. Korkein oikeus korotti maaoikeuden määrittämää 12 500 euron korvausta 18 000 euroon. 

Yhteenveto

Tapaus on merkittävä lunastushintojen määrittämisessä. Tapaus korostaa sekä kohteessa että vastaavissa kohteissa tehtyjen vuokrasopimusten mukaisten tuottoarvojen määritystä. Kun maa-alueita nyt vuokrataan, myydään ja lunastetaan uusiutuvan energian tuotannon ja siihen liittyvän energiainfrastruktuurin rakentamiseksi, voi ratkaisulla olla myös suuria taloudellisia merkityksiä. 

Lue lisää oikeustapauskommenttejamme

https://www.kpflaki.com/blog/categories/oikeustapauskommentit

Eelis Paukku 

OTT, KTM (Laskentatoimi ja yritysjuridiikka, väitöskirjatutkija), DI (Tuotantotalous)

KHT-tilintarkastaja

Luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja

Juristi, toimitusjohtaja

Lakitoimisto KPF

044 9755 196

eelis.paukku@kpflaki.com