Kiinteistövero, asunto-osakeyhtiö ja eri tontilla sijaitseva pysäköintitalo – KHO 2026:10
- Iiris Waltari
- 4 päivää sitten
- 3 min käytetty lukemiseen
Vakituisen asunnon kiinteistöveroprosentti voi olla yleistä kiinteistöveroprosenttia matalampi. Kun veroprosentti suhteutetaan kiinteistön arvoon, voi jo pieni ero vaikuttaa vuositasolla merkittävästi; arvokkaissa kohteissa kyse voi olla kymmenien tuhansien erosta. Kiinteistöverotuksessa sovellettavan veroprosentin valinnalla voi siis olla merkittävä vaikutus taloyhtiön kustannuksiin. Tulkintatilanteet korostuvat erityisesti silloin, kun kyse on asumista palvelevista mutta erillisistä rakennuksista, kuten pysäköintitaloista.
Korkeimman hallinto-oikeuden 17.2.2026 antamassa ratkaisussa käsiteltiin kysymystä siitä, voitiinko vakituisen asunnon matalampaa kiinteistöveroprosenttia soveltaa asunto-osakeyhtiöiden omistamaan eri tontilla sijaitsevaan pysäköintitaloon. Tässä blogikirjoituksessa käyn läpi asian kannalta keskeisen sääntelyn, tapauksen taustat ja korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisun.
Kiinteistöverolaki – miten kiinteistöveroprosentti määräytyy?
Kiinteistöverotuksesta säädetään kiinteistöverolaissa. Yleisistä kiinteistöveroprosenteista säädetään kiinteistöverolain 11 §:ssä. Pykälän 1 momentin mukaan kiinteistövero on kiinteistöveroprosentin mukainen osuus kiinteistön arvosta.
Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaistavana olleessa tapauksessa kyse oli vuoden 2021 verotuksesta, minkä jälkeen lakia on muutettu. Voimassa olevassa laissa maapohjan kiinteistöveroprosentti on eriytetty yleisestä kiinteistöveroprosentista. Muutoin sääntely on pääpiirteittäin pysynyt samana.
Nykyään kiinteistöverolain 11 §:n 4 ja 5 momenttien mukaan maapohjan yleiseksi kiinteistöveroprosentiksi määrätään vähintään 1,30 ja enintään 2,00. Rakennusten yleiseksi kiinteistöveroprosentiksi määrätään vähintään 0,93 ja enintään 2,00. Ennen 1.1.2024 voimaan tullutta muutosta yleiseksi kiinteistöveroprosentiksi voitiin määrätä vähintään 0,93 ja enintään 2,00.
Kiinteistöverolain 12 §:ssä säädetään vakituisten asuntojen veroprosentista. Pykälän mukaan:
“Pääasiassa vakituiseen asumiseen käytettävien rakennusten veroprosentiksi kunnanvaltuusto määrää vähintään 0,41 ja enintään 1,00.
Rakennusta katsotaan käytettävän pääasiassa vakituiseen asumiseen, jos sen huoneistojen pinta-alasta vähintään puolta käytetään tähän tarkoitukseen. Huoneistoa katsotaan käytettävän pääasiassa vakituiseen asumiseen, jos se on pääosin tarkoitettu tähän käyttöön eikä se ole muussa käytössä.
Pääasiassa vakituiseen asumiseen käytettäväksi katsotaan myös rakennus, jota on alettu rakentaa pääasiassa tähän käyttöön.
Tässä pykälässä tarkoitettuun rakennukseen liittyvään erilliseen talous- ja autotallirakennukseen sovelletaan 1 momentin mukaan määrättyä veroprosenttia.”
Vakituiseen asumiseen käytettävien rakennusten veroprosentiksi voidaan määrää vähintään 0,41 ja enintään 1,00. Kyseistä veroprosenttia sovelletaan myös vakituiseen asumiseen käytettävään rakennukseen liittyvään erilliseen talous- ja autotallirakennukseen.
Tapauksen tausta – pysäköintitalo ja asunto-osakeyhtiön soveltama kiinteistöveroprosentti
Asunto Oy omistaa osuudet kiinteistöstä, jolla sijaitsee sen kokonaan omistama asuinkerrostalo, sekä kiinteistöstä, jolla sijaitsee autopihapaikkoja. Lisäksi yhtiö omistaa osuuden asuinkerrostalon viereisellä tontilla olevasta pysäköintitalosta ja kyseisen kiinteistön maapohjasta. Yhtiö omistaa kunkin kiinteistön maapohjat ja pysäköintitalon yhdessä kuuden muun asunto-osakeyhtiön kanssa.
Autopihapaikat ja pysäköintitalo sijaitsevat tonteilla, joiden kaavamerkintä on LPA (autopaikkojen korttelialue). Pysäköintitalossa on yhteensä 378 pysäköintipaikkaa. Pysäköintitalon käyttö perustui hallinnanjakosopimukseen ja rasitesopimukseen, jonka nojalla 80 kappaletta paikoista on varattu ulkopuolisen kiinteistön käyttöön. Autopaikat ovat nimeämättömiä, ja niiden hallintaan oikeuttavat osakkeet ovat tietyin ehdoin luovutettavissa asuinhuoneiston hallinnasta erillisinä.
Verohallinto oli toimittanut kiinteistöverotuksen verovuodelta 2021. Pysäköintitaloon oli sovellettu kiinteistöverolain 11 §:n mukaista yleistä kiinteistöveroprosenttia. Verotuksen oikaisulautakunta hylkäsi yhtiön vaatimuksen kiinteistöverolain 12 §:n mukaisen veroprosentin soveltamisesta. Yhtiö valitti päätöksestä Helsingin hallinto-oikeuteen, joka hylkäsi yhtiön valituksen.
Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu – asunto-osakeyhtiön omistaman pysäköintitalon kiinteistöveroprosentti
Yhtiö haki valituslupaa korkeimmalta hallinto-oikeudelta ja vaati, että hallinto-oikeuden päätös kumotaan ja asia palautetaan Verohallinnolle uudelleen käsiteltäväksi siten, että pysäköintitalon verotuksessa on sovellettava vakituisen asuinrakennuksen veroprosenttia. Veronsaajien oikeudenvalvontayksikkö vaati valituksen hylkäämistä.
Korkeimmassa hallinto-oikeudessa kysymys koski sitä, voidaanko kyseessä olevaa pysäköintitaloa pitää vakituiseen asumiseen käytettäviin rakennuksiin liittyvänä erillisenä autotallirakennuksena, johon sovelletaan vakituisten asuntojen veroprosenttia. Erityisesti arvioitavana oli sen merkitys, että asuinkerrostalo sijaitsee eri kiinteistöllä kuin pysäköintitalo.
Korkein hallinto-oikeus katsoi asemakaavoituksen ja asunto-osakeyhtiöiden välisen sopimusjärjestelyn turvaavan oikeudelliset edellytykset sille, että pysäköintitalo palvelee asunto-osakeyhtiöiden omistamien rakennusten asuinkäyttöä. Korkeimman hallinto-oikeuden mukaan asuintalojen tonttien ja autopaikkojen korttelialueen on katsottava muodostavan kiinteistöoikeudellisesti yhden kokonaisuuden. Pysäköintitalon on näissä olosuhteissa katsottava liittyvän välittömästi asuinrakennuksiin.
Korkein hallinto-oikeus katsoi, ettei asiaa ole arvioitava toisin sen johdosta, että muillakin kuin asunto-osakeyhtiöiden asukkailla saattaa olla mahdollisuus hankkia pysäköintitaloon kohdistuva pysäköintioikeus. Kiinteistövero on luonteeltaan objektivero, ja objektiiviselta luonteeltaan pysäköintitalo palvelee joka tapauksessa rakennusten asuinkäyttöä.
Arviossaan korkein hallinto-oikeus katsoi tilanteen olevan samankaltainen kuin tapauksessa KHO 2017:45, jossa asunto-osakeyhtiöiden omistaman maanalaisen pysäköintihallin osalta sovellettavaksi tuli vakituisten asuntojen veroprosentti. Korkeimman hallinto-oikeuden mukaan myös käsillä olleessa tapauksessa pysäköintitaloa on pidettävä kiinteistöverolain 12 §:n 4 momentissa tarkoitettuun autotallirakennukseen rinnastettavana rakennuksena, johon on sovellettava vakituisten asuinrakennusten kiinteistöveroprosenttia. Asia palautettiin Verohallinnolle uudelleen käsiteltäväksi.
Yhteenveto – mitä KHO 2026:10 tarkoittaa käytännössä asunto-osakeyhtiöille?
Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu selventää asuinrakennuksen ja sitä palvelevien tilojen välistä oikeudellista suhdetta kiinteistöverotuksessa. Päätöksellä vahvistettiin, ettei pysäköintiin käytetyn rakennuksen sijaitseminen toisella tontilla muodosta estettä vakituisen asuinrakennuksen veroprosentin soveltamiselle, mikäli rakennusten välillä on osoitettavissa välitön yhteys. Ratkaisu korostaa kiinteistöveron luonnetta objektiverona: ratkaisevaa on rakennuksen objektiivinen tehtävä osana asumiskäytössä olevien rakennusten kokonaisuutta.
Usein kysytyt kysymykset: kiinteistövero, asunto-osakeyhtiö ja pysäköintitalo
Miten kiinteistöveroprosentti määräytyy?
Kiinteistöveroprosentti määräytyy kunnan päätöksellä, ja rakennuksen arvo vaikuttaa suoraan maksettavaan veroon.
Mistä rakennuksista pitää maksaa kiinteistöveroa?
Kiinteistövero koskee sekä maapohjaa että rakennuksia. Rakennuksen käyttötarkoitus vaikuttaa siihen, mitä kiinteistöveroprosenttia sovelletaan. Asuinrakennuksiin sovelletaan yleensä alempaa veroprosenttia, kun taas muihin rakennuksiin sovelletaan yleistä kiinteistöveroprosenttia.
Kuuluuko pysäköintitalo tai pysäköintihalli kiinteistöverotukseen?
Kyllä, kiinteistövero koskee myös pysäköintitaloa ja pysäköintihallia. Ratkaisevaa on kuitenkin rakennuksen käyttötarkoitus ja yhteys asumiseen. KHO 2026:10 -ratkaisun mukaan pysäköintitaloon voidaan soveltaa asuinrakennusten kiinteistöveroprosenttia, jos se palvelee välittömästi asunto-osakeyhtiön rakennusten asuinkäyttöä ja muodostaa niiden kanssa kokonaisuuden.
ON, LKV
Julkinen kaupanvahvistaja
Juristi
Lakitoimisto KPF
050 5513 013
