Viikon oikeustapauskommentissa käsittelen korkeimman oikeuden ratkaisua, jossa arvioitiin vuokralaisen huolenpitovelvollisuutta ja sen laiminlyönnin rikosoikeudellista luonnetta. Tapauksessa vuokralainen oli jättänyt vuokraamansa omakotitalon sähkölaskut maksamatta, minkä vuoksi sähköyhtiö katkaisi talon sähköt. Sähköjen katkaisun seurauksena käyttövesiputket ja vesikalusteet olivat jäätyneet ja rikkoutuneet, mistä edelleen oli seurannut vesivahinko. Käsittelen tapaukseen vaikuttavat säännökset ja taustat tärkeimmiltä osin.
Vuokralaisen huolenpitovelvollisuus
Vuokralaisen huolenpitovelvollisuudesta säädetään asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 25 §:ssä:
“Vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Vuokralainen ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä vuokrasopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen, jos vuokranantaja on vastuussa huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta.
Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle vahingon, jonka vuokralainen tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle.
Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle myös vahingon, jonka huoneistossa vuokralaisen luvalla oleskeleva henkilö on tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttanut huoneistolle. Vuokralainen ei kuitenkaan vastaa vahingosta, jonka aiheuttaa vuokranantajan toimesta taikka rakennuksen, huoneiston tai sen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajan lukuun tehtävän työn suorittaja.
Tämän pykälän mukainen vuokralaisen vastuu koskee soveltuvin osin myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja laitteita.”
Sen lisäksi, että vuokralaisen on lain mukaan hoidettava huoneistoa huolellisesti, on siitä yleensä sovittu erikseen vuokrasopimuksessa. Lähtökohtaisesti tavanomaisen kulutuksen aiheuttama kuluminen on pidetty vuokralaisen korvausvastuun ulkopuolella. Tavanomaisena kulumisena voidaan pitää esimerkiksi taulujen kiinnityksestä aiheutuneita reikiä tai parkettilattian ikääntymistä.
Rikoslain mukainen vahingonteko ja laiminlyönnin rangaistavuus
Vahingonteosta säädetään rikoslain 35 luvun 1 §:ssä:
“Joka oikeudettomasti hävittää tai vahingoittaa toisen omaisuutta, on tuomittava vahingonteosta sakkoon tai vankeuteen enintään yhdeksi vuodeksi.”
Vahingoittamisella tarkoitetaan omaisuuden rikkomista, turmelemista tai likaamista, ja se voi kohdistua sekä irtaimeen että kiinteään omaisuuteen. Säännöksen soveltuvuuteen ei vaikuta, onko omaisuus ollut tekijän hallinnassa omistajan luvalla vai ei.
Törkeästä vahingonteosta säädetään rikoslain 35 luvun 2 §:ssä:
“Jos vahingonteolla aiheutetaan
1) erittäin suurta taloudellista vahinkoa,
2) rikoksen uhrille tämän olot huomioon ottaen erityisen tuntuvaa vahinkoa tai
3) historiallisesti tai sivistyksellisesti erityisen arvokkaalle omaisuudelle huomattavaa vahinkoa
ja vahingonteko on myös kokonaisuutena arvostellen törkeä, rikoksentekijä on tuomittava törkeästä vahingonteosta vankeuteen vähintään neljäksi kuukaudeksi ja enintään neljäksi vuodeksi.”
Vahingonteon perussäännös soveltuu myös melko suurta vahinkoa aiheuttaneisiin tekoihin, mutta teosta tulee törkeä, jos teot aiheuttavat erittäin suurta taloudellista vahinkoa. Oikeuskäytännön perusteella erittäin suurena taloudellisena vahinkona voidaan törkeän vahingonteon osalta pitää yleensä vähintään 7000 euron suurista vahinkoa.
Laiminlyönnin rangaistavuudesta säädetään rikoslain 3 luvun 3 §:ssä:
“Laiminlyönti on rangaistava, jos rikoksen tunnusmerkistössä niin nimenomaan määrätään.
Laiminlyönti on rangaistava myös, jos tekijä on jättänyt estämättä tunnusmerkistön mukaisen seurauksen syntymisen, vaikka hänellä on ollut erityinen oikeudellinen velvollisuus estää seurauksen syntyminen. Tällainen velvollisuus voi perustua:
1) virkaan, toimeen tai asemaan;
2) tekijän ja uhrin väliseen suhteeseen;
3) tehtäväksi ottamiseen tai sopimukseen;
4) tekijän vaaraa aiheuttaneeseen toimintaan; tai
5) muuhun niihin rinnastettavaan syyhyn.”
Kun käsitellään vuokralaisen huolenpitovelvollisuuden laiminlyöntiä sovelletaan pääsääntöisesti säännöksen 2 momentin mukaista erityistä oikeudellista velvollisuutta estää seurauksen syntyminen. Erityinen oikeudellinen velvollisuus on tällöin asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain asettama ja vuokrasopimuksessa mahdollisesti sovittu huolenpitovelvollisuus.
Tapauksen taustat
Vuokralainen A oli hallinnut B:ltä vuokraamaansa sähkölämmitteistä omakotitaloa vuoden 2018 elokuun alusta 24.2.2019 asti. A oli laiminlyönyt koko hallinta-ajaltaan vuokrasopimukseen perustuneen velvollisuutensa maksaa sähkölaskut. Joulukuussa 2018 A oli jättänyt talon useiksi viikoiksi tyhjilleen. A ei ollut ilmoittanut B:lle tästä, eikä odotettavissa olleesta sähköjen katkaisemisesta. Sähköt katkaistiin 3.1.2019, jonka vuoksi käyttövesiputket ja vesikalusteet olivat jäätyneet ja rikkoutuneet, mistä edelleen oli seurannut vesivahinko.
Keski-Suomen käräjäoikeus katsoi 30.3.2021 antamassaan tuomiossa, että A:lla on ollut vuokrasopimuksen ja asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain perusteella erityinen oikeudellinen velvollisuus estää vahingonteon tunnusmerkistössä tarkoitetun seurauksen syntyminen ja että hän on velvollisuutensa tahallisesti laiminlyötyään syyllistynyt törkeään vahingontekoon. A tuomittiin 6 kuukauden pituiseen vankeusrangaistukseen.
Käräjäoikeus piti A:n tekoa tahallisena, koska tämä oli alusta asti tiennyt, että vuokrakohde on sähkölämmitteinen ja että sähkö on varsinkin talviaikaan välttämätön vuokrakohteen lämpimänä ja kunnossa pysymiselle. A:n oli täytynyt pitää syntyneitä vahinkoja vähintäänkin varsin todennäköisenä seurauksena laiminlyönneistään.
Vaasan hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota. 8.6.2022 antamallaan tuomiolla hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden ratkaisun sillä A:n tahallisuutta koskevalla lisäyksellä, että A oli ollut riidattomasti tietoinen vuokrasopimuksesta ja sen sähkösopimusta koskevasta ehdosta.
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Korkein oikeus katsoi, että vahingonteon tunnusmerkistössä käytetyn ilmaisun ”vahingoittaa toisen omaisuutta” on perusteltua ymmärtää tarkoittavan vahinkoseurauksen aiheuttamista omaisuudelle. Sanamuoto ei ole sillä tavoin rajoittava, etteikö vahingontekoon voida syyllistyä myös laiminlyönnillä. Erityisen oikeudellisen velvollisuuden osalta korkein oikeus totesi, että A:lla on ollut erityinen oikeudellinen velvollisuus ryhtyä toimiin vahinkoseurauksen estämiseksi ainakin ilmoittamalla tilanteesta vuokranantajalle. Korkein oikeus katsoi, että hovioikeuden tuomiota ei ollut aihetta muuttaa, sillä A:n katsottiin laiminlyöneen velvollisuutensa ja aiheuttaneen syytteessä tarkoitettu vahinko tahallaan.
Lopuksi
Vuokralaisen velvollisuus hoitaa huoneistoa huolellisesti perustuu asuinhuoneiston vuokrauksesta annettuun lakiin, mutta usein siitä on sovittu erikseen myös vuokrasopimuksessa. Jos vuokralainen laiminlyö tämän velvollisuuden, ovat siitä seuraavat korvaukset yleensä yksityisoikeudellisia saatavia. Tyypillisesti vuokranantaja pidättää vuokravakuudesta tarvittavan summan tai osapuolet sopivat korvauksesta keskenään. Joskus tästä korvausvastuusta päädytään riitelemään oikeuteen ja toisinaan seuraukset ovat rikosoikeudellisia.
Tässä käsitellyn korkeimman oikeuden ratkaisun perusteella on selvää, että rikoslain mukaisen vahingonteon tunnusmerkistö ei välttämättä edellytä vuokrakohteen tarkoituksellista tuhoamista. Vahingon ollessa merkittävää voi viime kädessä riittää, että vuokralainen vain laiminlyö velvollisuutensa huolehtia huoneistosta, esimerkiksi jättämällä sähkölaskut maksamatta.
Lue lisää oikeustapauskommenttejamme
Oik. Yo, LKV
Trainee
Lakitoimisto KPF
050 5513 013
