top of page

Hallintopakon käyttäminen lyhytvuokraustoiminnan kieltämiseksi – KHO 2024:75

Lyhytvuokraus on kiinnostava ja ajankohtainen oikeudellinen ilmiö. Korkein hallinto-oikeus antoi 15.5.2024 tuoreen ennakkoratkaisun siitä, millä edellytyksin lyhytvuokraus voitiin kieltää asuinalueella. Käsittelen tässä oikeustapauskommentissa tapaukseen vaikuttavaa lainsäädäntöä, tapauksen taustoja ja korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisua. Olen kirjoittanut aiheesta aikaisemminkin blogissamme, minkä lisäksi olen julkaissut aiheesta akateemista tutkimusta. Näitä kirjoituksia löydät näiden linkkien takaa.


Kaavan ja rakennusluvan vastainen käyttötarkoitus

Maankäyttö- ja rakennuslaissa, jonka nimi vaihtuu lain kokonaisuudistuksen yhteydessä 2025 alkaen alueidenkäyttölaiksi, on erillinen pykälä asemakaavan oikeusvaikutuksista. Lain 58 §:n mukaan:


Rakennuskohdetta ei saa rakentaa vastoin asemakaavaa (rakentamisrajoitus). Muiden ympäristön muutostoimenpiteiden osalta asemakaava on otettava huomioon siten kuin jäljempänä säädetään.


Asemakaava-alueelle ei saa sijoittaa toimintoja, jotka aiheuttavat haittaa kaavassa osoitetulle muiden alueiden käytölle. Asemakaava-alueelle ei saa myöskään sijoittaa toimintoja, jotka ovat haitallisten tai häiriöitä aiheuttavien ympäristövaikutusten estämistä tai rajoittamista koskevien asemakaavamääräysten vastaisia.”


Käytännössä pykälä tarkoittaa sitä, että asemakaava-alueella olevaa rakennusta tai huoneistoa ei saa käyttää siten, että se haittaa muita alueen käyttäjiä. Häiriötä arvioidaan verrattuna tyypilliseen alueen käyttöön ja siinä huomioidaan, millaista haittaa muut alueen käyttäjät, kuten asukkaat, joutuisivat sietämään normaalisti, ja miten uuden käyttötarkoituksen aiheuttamat haitat poikkeavat tästä. Edellä mainittujen kirjoitusten lisäksi olen käsitellyt aihetta myös teollisesta näkökulmasta kirjoituksessa, jonka löydät tämän linkin takaa.


Olen käsitellyt aiemmassa blogikirjoituksessani laajemmin sitä, milloin majoitustoiminta muuttuu kaavan vastaiseksi. Tässä arvioidaan erityisesti toiminnan jatkuvuutta, laajuutta ja ammattimaisuutta. Mitä pidempään ja useammalla asunnolla toimintaa on harjoitettu, sitä todennäköisemmin se katsotaan majoitustoiminnaksi. Myös oheispalveluiden, kuten ohjelmapalveluiden, ateriapalveluiden ja siivouksen tarjoaminen lisää sen todennäköisyyttä, että toiminta katsotaan kaavan vastaiseksi majoitustoiminnaksi.


Kaavan lisäksi myös rakennusluvan sisältö on huomioitava, jos rakennus tai huoneisto otetaan uuteen käyttöön. Tätä koskeva sääntely on alueidenkäyttölain 125 §:n viidennessä momentissa:


Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Luvanvaraisuutta harkittaessa otetaan huomioon käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavan toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin. Lupaa edellyttävänä käyttötarkoituksen muutoksena pidetään muun ohella loma-asunnon käytön muuttamista pysyvään asumiseen. Vähittäiskaupan suuryksikön toteuttamisella on katsottava olevan edellä tarkoitettua vaikutusta maankäyttöön, jollei aluetta ole asemakaavassa erityisesti osoitettu tähän tarkoitukseen.”


Pykälän mukaisesti käyttötarkoituksen muuttamiseen tarvitaan uusi rakennuslupa tai rakennusluvan muutos, jos rakennukselta vaadittavat ominaisuudet muuttuvat, tai jos uusi toiminta estää tai haittaa kaavan toteuttamista. Lyhytvuokraustoiminnassa rakennuslupaa on katsottu tarvittavan silloin, kun toiminta muuttuu ammattimaiseksi majoitustoiminnaksi tai tällaiseen rinnastuvaksi toiminnaksi, koska tällöin rakennukselta vaaditaan korkeampaa paloturvallisuustasoa.


Tapauksen taustat


Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto teki 20.1.2022 päätöksen kieltää yksityishenkilö A:ta harjoittamasta alle kolmen kuukauden vuokrauksia kahdessa asuinhuoneistossa. Lupajaosto asetti 4 000 euron uhkasakon velvoitteen noudattamiseksi, minkä lisäksi 1 000 euroa lisää jokaiselta kuukaudelta, kun velvoitetta ei noudateta. Päätöstä perusteltiin sillä, että A harjoitti majoitustoimintaa asuinkerrostalojen korttelialueella (AK).


A omisti yhdeksän huoneiston kerrostalosta kaksi huoneistoa. Hän vuokrasi niitä osoitteissa booking ja hotels. Sivustoilla ilmoitettiin varaus- ja peruutusehdot sekä sisään- ja uloskirjautumisajat. Huoneistoihin oli mahdollista saada myös aamiainen, pysäköintipaikka ja lisävuode lapselle. Lyhin vuokrausaika oli yksi vuorokausi. Vuokrakohteita varten oli perustettu myös oma verkkosivu. Rakennusvalvonnan toimenpiteiden jälkeen A oli muuttanut vuokrausta niin, että asunnot olivat vuokralla tavallisilla vuokrasivustoilla, kuten vuokraovi.com-sivustolla.


A valitti kiellosta ja uhkasakosta Helsingin hallinto-oikeuteen, joka antoi asiassa ratkaisun 16.6.2023 ja hylkäsi valituksen. Hallinto-oikeus katsoi, että kolmen kuukauden määräaika on perusteltu, koska sitä voidaan pitää myös kotikuntalain näkökulmasta varsinaisena asumisena, eikä tilapäisenä majoituksena. Hallinto-oikeus huomioi päätöksessään sen, että vuokraustoimintaa harjoitettiin kalustetuilla asunnoilla, niitä markkinoitiin huoneistohotellina ja niitä vuokrattiin pääsääntöisesti lyhytaikaiseen majoitukseen, vaikkakin niitä sallittiin vuokrata myös pidemmiksi ajoiksi. Tällä perusteella hallinto-oikeus katsoi, että majoitustoiminta voitiin kieltää uhkasakon nojalla.


Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu KHO 2024:75


A valitti päätöksestä korkeimpaan hallinto-oikeuteen ja sai valitusluvan.

Korkein hallinto-oikeus viittasi asian arvioinnissa aikaisempiin ratkaisuihinsa KHO 2021:76 ja KHO 2021:77. Koska lainsäädännössä ei ole määritelty majoitustoimintaa sen tarkemmin, perustuu määritelmä lähinnä oikeuskäytäntöön. Käytännössä oikeuskäytäntö on tähän asti ollut suhteellisen kasuistista eli yksittäistapauksissa tapahtuvaa kokonaisarviointia. Tässä arvioidaan sekä yksittäistapauksen konkreettisia vaikutuksia ympäristöön että sitä, millaisia vaikutuksia kyseisellä toiminnalla yleensä on. Tässä vertailua tehdään kaavan ja rakennusluvan mukaisen käyttötarkoituksen vaikutuksiin.


Korkein hallinto-oikeus korosti, että omaisuudensuoja on perusoikeus, minkä vuoksi omistaja voi lähtökohtaisesti vuokrata omistamiaan asuntoja myös lyhytaikaisesti. Tämä voidaan kieltää lähinnä silloin, kun toiminta muuttuu vaikutuksiltaan majoitustoimintaa vastaavaksi ja loukkaa muiden asukkaiden perusoikeuksia. Korkein hallinto-oikeus totesi, että majoitustoiminnan tunnusmerkkejä voivat olla vuokrakohteiden markkinointi useilla eri sähköisillä alustoilla, varta vasten laaditut verkkosivut, lisäpalvelujen tarjoaminen ja majoittujien vastaanottoa tai avainten luovuttamista varten tehdyt erityiset toimenpiteet.


Tämän lisäksi asiassa on korkeimman hallinto-oikeuden mukaan huomioitava se, sijaitseeko vuokrauskohde pientalovaltaisella alueella vai haja-asutusalueella. Varsinkin pientalovaltaisilla alueilla lyhytvuokraus katsottiin poikkeavan häiritseväksi, koska siellä naapureiden välisellä kanssakäymisellä on erityisen suuri merkitys. Korkein hallinto-oikeus myös totesi, että tällaisella vaihtuvuudella voi olla myös keskusta-alueilla merkitystä häiriöiden ja turvattomuuden kannalta, mitä ei voida pitää asuinkäytön tyypillisinä vaikutuksina. Järjestyshäiriöiden syntyminen ei kuitenkaan itsessään osoita, että toiminta olisi kaavan vastaista.


Korkein hallinto-oikeus katsoi, että A:n toiminta oli jatkuvaa ja ammattimaista majoitustoimintaa. Tässä huomiotiin erityisesti vuokrausten kesto ja vuokrauksen yhteydessä myytävät palvelut. Huoneistot sijaitsivat asuinkerrostalossa, ja majoitustoiminnan vaikutukset eivät olleet alueelle tyypillisiä. Näillä perusteilla korkein hallinto-oikeus katsoi, että toiminta voitiin kieltää kaavan ja rakennusluvan vastaisena.


Korkein hallinto-oikeus hylkäsi valituksen.


Yhteenveto


Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu vastasi aiemman oikeuskäytännön linjaa. Ratkaisua kuitenkin tullaan kuitenkin todennäköisesti kaupunkien rakennusvalvonnoissa tulkitsemaan siten, että kaiken majoitustoiminnalta vähänkin vaikuttavan voi kieltää uhkasakon nojalla. Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisussa kuitenkin korostettiin kokonaisharkinnan merkitystä, sekä tapausten olosuhteiden yksittäistapauksellista arviointia. Korkein hallinto-oikeus erikseen mainitsi omaisuudensuojan merkityksestä arvioinnissa. Tämä tarkoittaa, että omaisuudensuojaa ei tule loukata kieltämällä majoitustoimintaa, jos toiminnalla ei loukata muiden perusoikeuksia esimerkiksi häiriöiden tai muiden syiden vuoksi.


Lue lisää oikeustapauskommenttejamme


OTT, KTM (Laskentatoimi ja yritysjuridiikka, väitöskirjatutkija), DI (Tuotantotalous)

Luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja

KHT-tilintarkastaja

Lakimies, tilintarkastaja

Lakitoimisto KPF


044 9755 196



17 katselukertaa0 kommenttia

Commentaires


bottom of page