Tässä oikeustapauskommentissa käsittelen tuoretta korkeimman hallinto-oikeuden oikeustapausta, jossa KHO arvioi, miten Airbnb-vuokraus tai muu vastaava lyhytaikainen vuokraus vaikuttaa mahdollisuuteen myydä oma asunto verovapaasti. Korkeimman hallinto-oikeuden omaksuman kannan mukaan lyhytkin vuokraus voi katkaista kahden vuoden yhtäjaksoisen asumisajan, joka verovapauteen vaaditaan, minkä vuoksi asuntoa ei voinut myydä verovapaasti. Tässä blogikirjoituksessa avaan tapauksen sekä sen taustalla olevan lainsäädännön.
Oman asunnon myynnin verovapaus
Lähtökohtaisesti omaisuuden luovutuksesta, eli pääsääntöisesti myynnistä, syntyvä voitto on verotettavaa tuloa. Voitto lasketaan vähentämällä omaisuuden myyntihinnasta kulut, jotka ovat aiheutuneet omaisuuden hankkimisesta, perusparannuksesta ja myymisestä. Samalla tavalla syntyvä tappio voi olla vähennyskelpoista. Verotettava voitto on pääomatuloa, jota verotetaan 30–33 % mukaan riippuen pääomatulojen määrästä.
Tuloverolaissa on kuitenkin tiettyjä poikkeuksia yksityishenkilöiden tekemien luovutusten osalta. Näiden poikkeuksien tarkoitus on lisätä tällaisia luovutuksia, jotka nähdään tai on lakia säädettäessä nähty jostain syystä yhteiskunnallisesti hyödyllisinä. Nämä tuloverolain 48 §:ssä olevat poikkeukset kattavat esimerkiksi sukupolvenvaihdokset ja oman asunnon luovutukset.
Tuloverolain 48 §:n 1-kohdan mukaan oman asunnon luovutus on verovapaata, jos luovuttaja on asunut siinä itse tai hänen perheensä on asunut siinä yhtäjaksoisesti yli kaksi vuotta omistusajan aikana. Tämän helpotuksen tarkoitus on edistää asuntojen vaihdantaa sekä muuttoa toisille paikkakunnille. Asukas voi lyhytaikaisesti asua muuallakin esimerkiksi työkomennuksen vuoksi, mutta tämä on oikeuskäytäntöön perustuva poikkeus pääsäännöstä.
Asumisen on oltava yhtäjaksoista eli kahden vuoden aikaa ei voi täyttää esimerkiksi vuosi kerrallaan. Tämän asumisen on myös tapahduttava omistusaikana eli asunto on täytynyt omistaa myös kahden vuoden ajan. Säännös ei kata kakkosasuntoja tai vapaa-ajan asuntoja, kuten mökkejä. Henkilöllä voi olla vain yksi vakituinen asunto kerrallaan. Perheellä voi kuitenkin olla useita vakituisia asuntoja, jos esimerkiksi puolisot asuvat eri paikkakunnilla.
Tapauksen taustat
Tapauksessa verovelvollinen A oli hankkinut noin 50 neliön kerrostaloasunnon vuoden 2018 marraskuussa ja muuttanut sinne tammikuussa 2019. A halusi vuokrata asuntoa vertaisvuokrauspalvelun kautta lomiensa ajaksi, enintään kaksi viikkoa kerrallaan. A pyysi keskusverolautakunnalta ennakkoratkaisua siitä, katkaiseeko tämä vuokraus kahden vuoden ajan, jonka jälkeen hän olisi voinut myydä asunnon verottomana.
Keskusverolautakunta antoi syyskuussa 2020 ratkaisun, jonka mukaan kahden vuoden aika ei olisi katkennut. Ennakkoratkaisu perustui erityisesti siihen, että tilapäinen poissaolo ei katkaise vakituista asumista. Asiassa huomioitiin myös se, että asuntoa olisi vuokrattu vain silloin, kun A itse olisi ollut muualla lomallaan ja ei olisi oleskellut asunnossa.
Veronsaajien oikeudenvalvontayksikkö valitti keskusverolautakunnan ratkaisusta korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Veronsaajien oikeudenvalvontayksikkö katsoi, että vakituisen asumiskäytön tulisi katketa, jos asunto ei olisi verovelvollisen käytössä. Vuokraaminen on juuri tällainen tilanne, koska vuokra-aikana asunnon omistaja ei voi käyttää asuntoa itse.
KHO:n ratkaisu
Korkein hallinto-oikeus kumosi keskusverolautakunnan päätöksen ja katsoi, että lyhytkin vuokraus katkaisee yhtäjaksoisen asumisajan. Korkein hallinto-oikeus katsoi, että lyhytkin vuokraus tarkoittaa, että asunnon käyttö muuttuu asumiskäytöstä tulonhankkimistoimintaan, jolloin yhtäjaksoinen asuminen katkeaa. Ratkaisu oli 4–1 äänestysratkaisu, jossa vähemmistöön jäänyt oikeusneuvos tulkitsi sääntelyn tarkoitusta. Säännöksen tarkoitus on helpottaa asuntojen myyntiä ja ostoa. Asumisen raja on vedetty kahteen vuoteen, jotta verovelvollisuudella ei voitaisi keinotella. Vähemmistöön jäänyt oikeusneuvos katsoi, että tällaisessa tapauksessa sääntelyn tarkoitus ei edellytä, että yhtäjaksoinen asuminen katkeaisi asunnon lyhytaikaisen vuokrauksen ajaksi.
Yhteenveto
Vaikuttaisi siltä, että mahdolliseen lakimuutokseen asti oman asunnon luovutuksen verovapauden voi menettää, jos asuntoa on kahden vuoden asumisajan aikana vuokrattu esimerkiksi Airbnb-palvelun kautta. Useat lehtiotsikot ovat lietsoneet pelkoa, että verovapauden voisi menettää jos asuntoa on vuokrattu kerran tai pari kyseisen palvelun kautta. Verovapauden voi menettää, jos asunnossa ei ole asuttu kahta vuotta yhtäjaksoisesti ilman ainuttakaan vuokrausta tai muuttoa pois asunnosta.
Itse pidän todennäköisenä, että sääntely saattaa jossain vaiheessa muuttua. Nykyinen oikeustila ei välttämättä vastaa sitä, mitä varten sääntely otettiin aikanaan tuloverolakia edeltävään verolainsäädäntöön. Lain muuttaminen voisi selkeyttää oikeustilaa ja mahdollistaa lain tavoitteen, eli asuntojen helpomman vaihdannan, toteutumisen ilman merkittävää verokeinotteluriskiä.
Lue lisää oikeustapauskommenttejamme
OTT, KTM (Laskentatoimi ja yritysjuridiikka), DI (Tuotantotalous)
Lakimies, toimitusjohtaja
Lakitoimisto KPF
044 9755 196
