Vuokrasopimuksiin on usein sisällytetty ehto vuokran korottamisesta. Tyypillisesti tämä korotus tapahtuu vuosittain ja on sidonnainen joko indeksiin tai prosenttilukuun. Tässä blogikirjoituksessa käsittelen vuokranantajan velvollisuutta ilmoittaa vuokrankorotuksesta ja sen vaikutusta vuokrankorotuksen pätevyyteen. Käsittelen aihetta asuinhuoneistojen osalta, eli asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain näkökulmasta.
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta
Vuokran korottamisesta säädetään asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 27 §:ssä:
“Vuokra määräytyy sen mukaan, mitä siitä on sovittu, jollei tästä tai muusta laista muuta johdu.
Vuokran tarkistamisesta voidaan sopia ottaen huomioon, mitä indeksiehdon käytön rajoittamisesta annetussa laissa säädetään. Jos on sovittu, että vuokranantaja saa vuokrasuhteen aikana yksipuolisesti määrätä vuokran korotuksen ajankohdan tai määrän, tällainen sopimusehto on mitätön, jos ei ole myös sovittu perusteesta, jonka mukaan vuokraa sopimussuhteen aikana saadaan korottaa. Vuokranantajan on ennen korotetun vuokran voimaantuloa kirjallisesti ilmoitettava vuokralaiselle uusi vuokra ja sen voimaantuloajankohta.
Sinä aikana, kun asuinhuoneistoon sovelletaan aravarajoituslain tai vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annetun lain säännöksiä vuokran määrityksestä, vuokran suuruuteen ja siitä annettaviin tietoihin on tämän luvun säännöksistä sovellettava tämän pykälän 1 momenttia, 27 a ja 29 §:ää, 30 §:n 1 momenttia sekä 31 ja 32 §:ää ja lisäksi, mitä siitä mainituissa laeissa tai niiden nojalla säädetään.”
Pykälän ensimmäinen momentissa on vuokran määrää koskeva yleissäännös. Vuokran korotuksen kannalta erityisen merkityksellinen on kuitenkin toinen momentti. Vuokranantajan ilmoitusvelvollisuuden kannalta huomio kiinnittyy momentin viimeiseen lauseeseen: “Vuokranantajan on ennen korotetun vuokran voimaantuloa kirjallisesti ilmoitettava vuokralaiselle uusi vuokra ja sen voimaantuloajankohta.”
Usein vuokrasopimuksissa onkin sovittu, että vuokranantaja ilmoittaa vuokralaiselle uuden vuokran määrän hyvissä ajoin ennen sen voimaantuloa, esimerkiksi kuukautta aikaisemmin. Sekä vuokralaisen että vuokranantajan on kuitenkin hyvä tiedostaa, että vuokrasopimuksessa sovittu vuokrankorotus saattaa tulla voimaan myös ilman erillistä ilmoitusta. Aihetta käsiteltiin korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2016:5.
KKO 2016:5
Tapauksessa vuokranantaja ja vuokralaiset olivat solmineet vuokrasopimuksen, jossa oli sovittu vuokran korottamisesta siten, että vuokra oli sidottu elinkustannusindeksiin ja että minimikorotus oli 4 %. Sopimuksen mukaan vuokra tarkistettiin aina kesäkuun alusta ja tarkistusajankohta oli vuosittain. Vuokralaiset eivät olleet oma-aloitteisesti ryhtyneet maksamaan korotettua vuokraa.
Varsinais-Suomen käräjäoikeus katsoi 25.3.2014 antamassaan tuomiossa, että vuokralaiset olivat tienneet, mistä lukien vuokran korotus tuli voimaan ja he olivat myös voineet itse laskea vuokran korotuksen määrän. Vuokranantajalla ei siten ollut velvollisuutta ilmoittaa korotetun vuokran alkamisajankohdasta ja määrästä vuokralaisille etukäteen. Vuokrasopimuksessa oli yksiselitteisesti ja ymmärrettävästi sovittu vuokran tarkistamisesta vuokrasuhteen aikana.
Turun hovioikeus katsoi 27.11.2014 antamassaan tuomiossa, että osapuolet eivät olleet yksiselitteisesti sopineet vuokran muuttumisesta eli vuokran korotuksen voimaantulohetkestä ja vuokran korotuksesta ilman eri ilmoitusta. Vuokrasopimuksen vuokran korotusta koskevan ehdon perusteella vuokranantaja oli saanut asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 27 § 2 momentin nojalla yksipuolisesti määrätä vuokran korotuksen ajankohdan, jota ei ollut vuokrasopimuksessa määritelty. Vuokranantaja olisi siis ollut velvollinen ilmoittamaan kirjallisesti uuden vuokran ja sen voimaantuloajankohdan. Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion ja hylkäsi kanteen.
Korkein oikeus kumosi hovioikeuden tuomion. Korkein oikeus katsoi, että vuokrankorotusehtoa on perusteltua tulkita niin, että 4 %:n vähimmäiskorotuksen on tarkoitettu tulevan voimaan vuosittain kesäkuun alusta lähtien. Vuokrankorotuksen ajankohta ei ole sopimuksen mukaan jäänyt vuokranantajan yksipuolisesti määrättäväksi niin, että hänen olisi pitänyt ennakolta kirjallisesti ilmoittaa vuokralaisille uudesta vuokrasta ja sen voimaantuloajankohdasta. Vuokralaisilla on siten ollut velvollisuus ryhtyä maksamaan uutta vuokraa omatoimisesti.
Sopimuksessa huomioitavat asiat
Korkeimman oikeuden ratkaisu vahvistaa lain esitöissäkin todettua näkemystä siitä, että vuokrasopimuksessa on sovittava, mikäli toisen osapuolen on ilmoitettava vuokran muutoksesta ennen sen tapahtumista. Jos ilmoitusvelvollisuutta ei ole, tulee sopimuksessa olevan ehdon vuokrankorotuksesta olla yksiselitteinen ja ymmärrettävä.
Yksiselitteinen ja ymmärrettävä vuokrankorotusehto on esimerkiksi vuokran sitominen tiettyyn yksittäiseen indeksiin tai prosenttilukuun. Esimerkiksi ilmaisut “kustannusten nousu” tai “vastikkeen muutokset” eivät anna vuokralaiselle mahdollisuutta itse laskea uutta vuokraa luotettavasti. Vastaavasti useamman korotusvaihtoehdon ottaminen vuokrasopimukseen voi johtaa tulkinnanvaraisuuteen tai epäselvyyteen. Mikäli sopimuksessa on useampi vaihtoehto, on tällöin kannattavaa tuoda ilmi, mikä vaihtoehdoista on ensisijainen.
Korkein oikeus antoi edellä käsitellyssä ratkaisussaan painoarvoa sille, että sopimuksessa käytettiin sanamuotoa “korotetaan”. Tämä on sellainen asia, johon tulisi kiinnittää huomiota aina vuokrasopimusta solmiessa. Esimerkiksi ilmaisu “voidaan korottaa” ei yhtä yksiselitteisesti osoita vuokralaiselle, että vuokra nousee aina tiettynä ajankohtana. Tällöin olisi perusteltua olettaa, että vuokranantaja ilmoittaisi joka kerta erikseen, jos vuokraa korotetaan.
Vuokrasopimuksessa on myös hyvä käydä yksiselitteisesti ilmi, milloin vuokrankorotus tapahtuu. Mikäli vuokrasopimuksessa on selkeästi sovittu vuokrankorotuksesta ja sen ehdoista, kuten uuden vuokran alkamisajankohdasta, voi vuokralaisella olla velvollisuus alkaa maksamaan korotettua vuokraa ilman vuokranantajan erillistä ilmoitusta. Jos vuokralainen ei toimi näin, voi vuokranantaja mahdollisesti periä vuokralaiselta maksamatta jääneitä vuokrankorotuksia ja niiden korkoja jälkikäteen.
Tilanteissa, joissa vuokranantaja perii vuokria jälkikäteen, sovellettaisiin lähtökohtaisesti velan vanhentumisesta annetun lain 4 §:n mukaista yleistä vanhentumisaikaa ja korkolain 4 §:n mukaista viivästyskorkoa. Yleinen velan vanhentumisaika on 3 vuotta eräpäivästä eteen päin, ja jokaisen maksuerän osalta vanhentuminen lasketaan erikseen.
Yhteenveto
Lähtökohtaisesti sopimuksissa kannattaa aina sopia osapuolia sitovat ehdot tarkasti ja yksiselitteisesti. Sama pätee vuokrasopimuksiin. Kummankin osapuolen on tärkeää ymmärtää sopimukseen otettu vuokrankorotusehto samalla tavalla, ja käsittää siitä seuraavat velvollisuudet ja oikeudet. Tähän lukeutuu myös ehto siitä, tuleeko vuokranantajan ilmoittaa vuokrankorotuksesta. Epäselvästi kirjoitettu vuokrankorotusehto voi viime kädessä päätyä kumman tahansa osapuolen vahingoksi.
Lue lisää asuntoihin, kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyviä kirjoituksiamme:
Oik. Yo, LKV
Trainee
Lakitoimisto KPF
050 5513 013
