Vuokratun asunnon myynti
- Iiris Waltari
- 11.8.
- 5 min käytetty lukemiseen
Vuokratun asunnon myyntiin liittyy tiettyjä erityisseikkoja, jotka sekä ostajan että myyjän on huomioitava. Tässä blogikirjoituksessa käyn läpi aiheeseen liittyvän lainsäädännön ja sen, mitä vuokratun asunnon myyminen käytännössä tarkoittaa. Blogikirjoitus käsittää sekä asuinhuoneistojen että asuinkiinteistöjen myynnin. Kirjoituksen sisällön ulkopuolelle jätetään muut saannot kuin kauppa, maanvuokrasopimusten merkitys sekä kysymys tilanteesta, jossa vuokralainen ostaa asunnon.
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta – vuokrasopimuksen sitovuus uutta omistajaa kohtaan ja sopimuksen päättäminen
Kun asunto myydään vuokrattuna, sitoo vuokrasopimus lähtökohtaisesti sellaisenaan uutta omistajaa. Näin on silloinkin, kun vuokrasopimus on myyjän toimesta irtisanottu ennen kaupantekohetkeä. Tällöin irtisanomisaika kuluu normaalisti omistuksen siirtymisen yli.
Vuokranantajan vaihtumisen vaikutuksesta vuokrasopimukseen säädetään asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 5 luvussa. Keskeinen säännös vuokrasopimuksen sitovuudesta uutta omistajaa kohtaan on 38 §:ssä, jonka 1 momentin mukaan:
“Jos vuokralle annetun huoneiston käsittävä rakennus tai huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet vapaaehtoisesti luovutetaan tai siirtyvät toisen omistukseen taikka jos omistusoikeus siirtyy avio-oikeuden, naimaosan, testamentin tai perintöoikeuden nojalla tai yhteisomistussuhteen purkamisen johdosta, sitoo vuokrasopimus uutta omistajaa:
1) jos vuokralainen on ennen luovutusta tai saantoa ottanut huoneiston hallintaansa;
2) jos luovutussopimukseen on otettu määräys vuokrasopimuksen pysyvyydestä; tai
3) jos vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi on vahvistettu kiinnitys.”
Lainkohta sisältää sääntelyn siitä, missä tilanteissa vuokrasopimus sitoo uutta omistajaa. Vuokrasopimus sitoo uutta omistajaa ensinnäkin silloin, kun vuokralainen on ennen myyntiä ottanut huoneiston hallintaansa. Lisäksi sopimus sitoo omistajaa, kun kauppakirjassa on määräys vuokrasopimuksen pysyvyydestä tai jos vuokraoikeuden pysyvyyden vakuudeksi on vahvistettu kiinnitys.
Mikäli mikään edellisistä ei sovellu tilanteeseen, sovelletaan lain 38 §:n 3 momenttia:
“Vuokrasopimus, joka 1 tai 2 momentin mukaan ei sido uutta omistajaa tai oikeuden saajaa, pysyy kuitenkin voimassa, jollei omistaja tai oikeuden saaja pura sopimusta kuukauden kuluessa saannostaan tai siitä myöhemmästä ajankohdasta, jolloin tämä sai tiedon vuokrasopimuksesta.”
Momentin mukaan sopimus pysyy voimassa, vaikka mikään edellä mainituista tilanteista ei olisikaan käsillä, jos uusi omistaja ei pura sopimusta kuukauden kuluessa omistuksen siirtymisestä. Vuokratun asunnon myynnissä kyseinen säännös realisoituu käytännössä silloin, kun myyjä on ennen kaupantekoa tehnyt vuokrasopimuksen, joka ei ole alkanut ennen kaupantekohetkeä ja jolloin vuokralainen ei näin ollen ole saanut asuntoa hallintaansa.
Sen lisäksi, että ostaja voi purkaa vuokrasopimuksen edellä käsitellyn 3 momentin mukaisessa tilanteessa, on ostajalla oikeus päättää sopimus muidenkin lain sallimien edellytysten puitteissa. Näistä keskeisimmät ovat vuokrasopimuksen irtisanominen, purkaminen ja päättämisestä sopiminen. Näiden käsittelyn jätän kuitenkin tämän blogikirjoituksen ulkopuolelle.
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta – ehtojen pitävyys
Lähtökohtaisesti vuokrasopimus sitoo uutta omistajaa sellaisenaan. Mikäli vuokrasopimukseen on tehty muutoksia tai lisätty ehtoja, joita ei ole nähtävissä ostajalle annetussa vuokrasopimuskappaleessa, on tilanne kuitenkin mutkikkaampi. Tästä säädetään asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 42 §:ssä, jonka 1 ja 2 momenttien mukaan:
“Vuokrasopimukseen tehty muutos ja lisätty ehto sekä vuokrasopimukseen perustuva huoneiston luovutuksen tai siirtymisen jälkeen erääntynyt suoritus eivät ole voimassa huoneiston uutta vuokranantajaa kohtaan, jos muutoksesta, ehdosta tai suorituksesta ei ole tehty merkintää vuokranantajan sopimuskappaleeseen tai siitä esitetä muuta luotettavaa näyttöä eikä uusi vuokranantaja huoneiston luovutuksen tai siirtymisen tapahtuessa tiennyt muutoksesta, ehdosta tai suorituksesta. Muutos, ehto tai suoritus tulee kuitenkin uutta vuokranantajaa sitovaksi, jollei tämä ilmoita vuokralaiselle kuukauden kuluessa muutoksesta, ehdosta tai suorituksesta tiedon saatuaan, ettei sitä hyväksytä.
Jos vuokranantaja tekee tässä pykälässä tarkoitetun ilmoituksen, vuokralaisella on oikeus kuukauden kuluessa sen jälkeen purkaa vuokrasopimus.”
Jos uusi omistaja ei ole ollut tietoinen jostain ehdosta, jota hänelle annetussa sopimuskappaleessa ei ole, sitoo tämä ehto häntä, ellei hän kuukauden kuluessa ilmoita vuokralaiselle, ettei hyväksy ehtoa. Kuukauden määräaika lasketaan hetkestä, jolloin ehto on tullut uuden omistajan tietoon. Jos uusi omistaja on ilmoittanut, ettei ehtoa hyväksytä, voi vuokralainen purkaa sopimuksen kuukauden kuluessa ilmoituksesta.
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta – myynnistä ilmoittaminen
Vuokratun asunnon myynnissä keskeinen pykälä on asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 37 §, jossa säädetään ilmoittamisvelvollisuudesta vuokralaista kohtaan:
“Vuokranantaja on velvollinen ilmoittamaan vuokralaiselleen, mihin vuokranantajan oikeus antaa huoneisto tai sen osa vuokralle perustuu taikka mikä rajoittaa vuokranantajan oikeutta antaa huoneisto vuokralle. Jos vuokranantajan oikeus hallita huoneistoa päättyy, on vuokranantaja velvollinen viivytyksettä ilmoittamaan tästä vuokralaiselleen. Jos viimeksi mainittu ilmoitus laiminlyödään, vuokralaisella on oikeus saada kohtuullinen korvaus muuttokustannuksistaan ja laiminlyönnin aiheuttamasta vahingosta, jollei vuokranantaja voi näyttää, että vuokralainen muutoin tiesi tästä vuokranantajan hallintaoikeuden päättymisestä.”
Pykälän mukaan vuokranantaja on velvollinen ilmoittamaan vuokralaiselleen, mihin vuokranantajan oikeus antaa huoneisto vuokralle perustuu. Vuokratun asunnon myynnissä säännös käytännössä edellyttää uutta omistajaa ilmoittamaan vuokralaiselle omistuksestaan.
Pykälä lisäksi edellyttää vuokranantajana olevaa myyjää ilmoittamaan vuokralaiselleen omistuksensa päättymisestä eli asunnon myynnistä. Mikäli ilmoitus laiminlyödään, on vuokralaisella oikeus saada kohtuullinen korvaus muuttokustannuksistaan ja laiminlyönnin aiheuttamasta vahingosta. Oikeutta korvauksiin ei ole, jos vuokranantaja pystyy näyttämään, että vuokralainen muutoin tiesi vuokranantajan hallintaoikeuden päättymisestä.
Jos vuokralaiselle ei ilmoiteta vuokranantajan vaihtumisesta, tulee sovellettavaksi lain 42 §:n 3 momentti:
“Jos omistaja tai muu vuokranantaja on sopimussuhteessa vaihtunut eikä tästä ole kirjallisesti ilmoitettu vuokralaiselle, voi vuokralainen vedota suoritukseensa, jonka vuokralainen on tehnyt voimassa olevan sopimuksensa mukaisesti, jos vuokralainen ei tiennyt vuokranantajan vaihtumisesta.”
Jos vuokralaiselle ei ole kerrottu vuokranantajan vaihtumisesta, voi vuokralainen vedota suoritukseensa, jonka hän on tehnyt voimassa olevan sopimuksensa mukaisesti. Käytännössä tällöin ilmoitusvelvollisuuden laiminlyöneelle myyjälle syntyy korvausvelvollisuus ostajaa kohtaan niistä vuokrista, jotka vuokralainen on hänelle maksanut.
Asuntokauppalaki ja maakaari - oikeudellinen virhe
Mikäli asunto myydään siten, että sitä rasittaa jonkun ulkopuolisen hallintaoikeus, voi kyseessä olla oikeudellinen virhe, jos oikeudesta ei ole kerrottu ostajalle. Asuinhuoneistojen kauppaan sovellettava laki on asuntokauppalaki ja kiinteistöjen kauppaan sovelletaan maakaarta.
Asuntokauppalaissa oikeudellisesta virheestä säädetään 6 luvun 21 §:ssä, jonka mukaan:
“Kaupan kohteessa on oikeudellinen virhe, jos sivullinen omistaa sen tai osan siitä taikka jos sivullisella on siihen pantti- tai muu oikeus eikä sopimuksesta seuraa, että ostajan on vastaanotettava kaupan kohde sivullisen oikeudesta johtuvin rajoituksin. Ostaja voi vaatia oikeudellisesta virheestä johtuvia seuraamuksia myös silloin, kun sivullinen väittää, että hänellä on edellä tarkoitettu oikeus, ja väitteelle on todennäköisiä perusteita.
Jollei myyjä viipymättä huolehdi siitä, että sivullisen oikeus lakkaa, ostajalla on oikeus purkaa kauppa tai, jos virhe ei ole olennainen, vaatia sitä vastaavaa hinnanalennusta. Mitä 14 §:n 1 ja 3 momentissa säädetään virheilmoituksesta sekä mitä 15 §:ssä säädetään oikeudesta pidättyä maksusta, sovelletaan myös, kun kaupan kohteessa on oikeudellinen virhe.
Jos oikeudellinen virhe oli olemassa jo kaupantekoajankohtana, ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen, jollei hän tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää virheestä. Jos virhe on syntynyt kaupanteon jälkeen, ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen, jollei myyjä osoita, ettei virhe tai vahinko johdu hänen menettelystään.”
Maakaaressa oikeudellisesta virheestä säädetään maakaaren 2 luvun 19 §:ssä, jonka mukaan:
“Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, jos:
1) ostaja voi menettää omistusoikeuden kiinteistöön sen oikealle omistajalle taikka kauppa voidaan julistaa tehottomaksi jonkun muun kuin myyjän vaatimuksesta;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon lainhuudon saajasta, kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta, vuokraoikeudesta tai muusta toisen oikeudesta taikka kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen, laitteen tai muun tavanomaisesti kiinteistöön kuuluvan esineen omistuksesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta 2 kohdassa tarkoitetun tiedon ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; sekä
4) ostaja ei voi saada lainhuutoa sen vuoksi, että myyjän saantokirjat ovat virheellisiä tai puutteellisia taikka myyjän saannossa on jokin muu epäselvyys.
Ostaja saa vedota oikeudelliseen virheeseen myös silloin, kun joku väittää, että hänellä on 1 momentissa tarkoitettu oikeus, ja väitteelle on todennäköisiä perusteita.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.”
Kun kyse on vuokratun asunnon myynnistä, vastaavat asuntokauppalain ja maakaaren säännökset pääpiirteittäin toisiaan. Merkityksellistä on se, että myyjä on antanut ostajalle harhaanjohtavaa tietoa asunnon hallintaa rajoittavasta oikeudesta – eli vuokralaisen hallintaoikeudesta. Käytännössä kyse voi olla esimerkiksi siitä, että myyjä on jättänyt kokonaan ilmoittamatta vuokrauksen, ilmoittanut vuokrasopimuksen sisällön virheellisesti tai siitä, että myyjä on ilmoittanut irtisanoneensa vuokrasopimuksen, mutta todellisuudessa jättänyt sen tekemättä tai tehnyt sen ilmoittamaansa myöhemmin.
Myyjä ei ole vastuussa vuokralaisen toiminnasta vuokrasopimuksen siirtymisen jälkeen, ellei muutoin ole sovittu.
Sekä asuinhuoneiston että asuinkiinteistön kaupassa seuraukset oikeudellisesta virheestä ovat pitkälti samanlaiset: hinnanalennus tai, jos virhe on olennainen, kaupan purku. Lisäksi ostajalla on oikeus saada korvaus vahingostaan. Asuinhuoneiston kaupassa oikeutta vahingonkorvaukseen ei ole, jos ostaja on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää virheestä. Niin ikään asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Kiinteistön kaupassa vastaava sääntely löytyy maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 momentista.
Yhteenveto
Vuokrasopimus lähtökohtaisesti sitoo asunnon uutta omistajaa. Mikäli vuokrasopimuksesta ei ole asianmukaisesti ilmoitettu ostajalle, saattaa myyjälle syntyä korvausvelvollisuus virheen johdosta. Myyjän on myös ilmoitettava vuokralaiselle omistuksensa päättymisestä, tai hän saattaa joutua korvausvelvolliseksi sekä ostajalle että vuokralaiselle.
Lue lisää asuntoihin, kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyviä kirjoituksiamme:
ON, LKV
Julkinen kaupanvahvistaja
Oikeusnotaari
Lakitoimisto KPF
050 5513 013
