Voiko hometalon myymisestä seurata rikosvastuu? Entä mitä tietoja kiinteistön kaupassa tulee antaa ostajalle? Viikon blogikirjoituksessa käsittelen tätä aihetta rikoslain kautta. Vaikka kiinteistön kauppaa koskeva sääntely on pääasiassa maakaaressa, rikoslaki sisältää sanktiot kaikkein moitittavimpiin käytösmuotoihin, jotta näitä ei esiintyisi yhteiskunnassa.
Lähtökohtana maakaari
Maakaari sisältää kaiken olennaisen kiinteistöjen kauppaan liittyvän lainsäädännön. Hometalon osalta keskeinen pykälä on laatuvirhettä koskeva maakaaren 2:17 §, jonka mukaan:
”Kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.”
Tätä pykälää tulkitaan usein asuntokauppariidoissa ja pykälän sisällöstä onkin sen keskeisyyden vuoksi kirjoitettu kokonaisia kirjoja. Pitäydyn tässä kirjoituksessa pykälän sisällön lyhyessä selostamisessa.
Lähtökohtana on aina osapuolten välinen sopimus. Hometalon myyminen on 1-kohdan mukaisesti täysin sallittua, jos osapuolet niin sopivat. Käytännössä homeesta ei kuitenkaan usein mainita mitään kauppakirjassa, jolloin joudutaan tulkitsemaan kohtia 2-5. Kauppakirjassa homeesta mainitaan lähinnä silloin, jos koko rakennus myydään purkukuntoisena.
Kohta 2 tarkoittaa, että kiinteistön kaupassa on laatuvirhe, jos myyjä on antanut merkittävän väärän tai harhaanjohtavan tiedon kaupan kohteesta. Tällainen väärä tai harhaanjohtava tieto voisi esimerkiksi olla toteamus, että kiinteistössä on tehty kosteusmittaus ja sisäilmatutkimus, eivätkä tulokset aiheuta toimenpiteitä. Tässä ei edellytetä, että myyjä olisi tiennyt antavansa väärän tiedon. Jos myyjä on epävarma antamastaan tiedosta tai hän ei tiedä jostain asiasta, syntyy hänelle silti vastuu tiedon paikkaansapitävyydestä. Myyjä vapautuu tämän kohdan nojalla virheellisestä tiedosta aiheutuvasta vastuusta lähinnä vain, jos hän on selvittänyt asiaa riittävästi ja hänellä on perusteltu syy olla varma antamistaan tiedoista.
Kohta 3 taas koskee tilannetta, jossa myyjä ei kerro sellaisesta olennaisesta seikasta, joka vaikuttaisi kauppaan. Tässä on tyypillisesti kyse juuri sisäilmanongelmien tai homeen olemassaolosta. Myyjä jättää usein tietoisesti tällaiset seikat mainitsematta, jotta saisi kiinteistön myytyä. Tässä arvioidaan sitä, mitä myyjän pitäisi tietää, eikä sitä, mitä myyjä tosiasiassa tietää. Jos kiinteistössä olisi voitu havaita hometta ilman rakenteisiin puuttumista, olisi myyjän tullut tietää tästä ja mainita asiasta ostajalle ennen kaupantekoa. Myyjän on myös ilmoitettava ostajalle jo siitä, jos kiinteistössä epäillään homevauriota.
Myyjällä on 4-kohdan mukaan velvollisuus myös korjata ostajan virheellinen käsitys, jos erehdys vaikuttaa kiinteistön aiottuun käyttöön. Tämä koskettaa harvemmin hometaloja, ja säännös on ylipäätään poikkeustapaus. Käytännössä tämä vaatii, että ostaja suunnittelee jotain kiinteistön erityistä käyttöä, kuten vapaa-ajan asunnon ostamista vakituiseen asumiskäyttöön, johon kiinteistö ei sovellu rakennusluvan tai kaavan vuoksi, ja myyjä tietää tämän.
Viimeinen kohta 5 sisältää niin sanottua salaista virhettä koskevan sääntelyn. Salaisen virheen tulkinta on yksi eniten riitoja aiheuttava kohta kiinteistökaupoissa. Myyjä vastaa tämän kohdan nojalla myös virheistä, joista hän ei ole tietoinen, jos kiinteistö poikkeaa merkittävästi siitä, mitä kauppahinnan ja muiden olosuhteiden perusteella on voitu olettaa. Tässä kohtaa edellytetään merkittävää poikkeamaa, usein arvoltaan kymmeniä tuhansia euroja. En käsittele tässä kirjoituksessa salaisen virheen käsitettä tarkemmin, mutta tekstin alaosasta löytyy linkki toisen lakimiehemme kirjoitukseen aiheesta.
Petos
Petosta koskeva sääntely on rikoslain 36-luvun 1 §:ssä. Pykälän ensimmäinen momentti sisältää yleissäännöksen:
”Joka, hankkiakseen itselleen tai toiselle oikeudetonta taloudellista hyötyä taikka toista vahingoittaakseen, erehdyttämällä tai erehdystä hyväksi käyttämällä saa toisen tekemään tai jättämään tekemättä jotakin ja siten aiheuttaa taloudellista vahinkoa erehtyneelle tai sille, jonka eduista tällä on ollut mahdollisuus määrätä, on tuomittava petoksesta sakkoon tai vankeuteen enintään kahdeksi vuodeksi.”
Pykälässä on neljä edellytystä, joiden tulee täyttyä, jotta kyse olisi petoksesta:
1) Taloudellisen hyödyn hankkiminen tai vahingon aiheuttaminen toiselle.
2) Erehdyttäminen tai erehdyksen hyväksikäyttäminen.
3) Toinen tekee jotain tai jättää jotain tekemättä erehdytyksen tai erehtymisen hyväksikäyttämisen vuoksi.
4) Toiselle aiheutuu tästä taloudellista vahinkoa.
Käytännössä hometaloa myytäessä 1-kohta täyttyy aina. Myyjä saa suuremman kauppahinnan käytännössä aina, jos ostaja ei tiedä, että talo on homeessa. Useimmat ostajat eivät edes suostuisi ostamaan homeessa olevaa taloa. Myyjä saa siis taloudellista hyötyä siitä, että ostaja ei tiedä homeesta.
Toisen kohdan täyttyminen on tulkinnanvaraisempaa. Myyjän täytyy tietoisesti joko erehdyttää ostajaa tai hyväksikäyttää ostajan erehdystä. Erehdyttäminen täyttyy niissä maakaaren 2:17 § 2-kohdassa tarkoitetuissa tilanteissa, joissa myyjä antaa virheellisen tiedon. Myyjän on kuitenkin tullut antaa väärät tiedot tahallaan, jotta kyse olisi petoksesta. Tämä johtuu siitä, että rikoslain 3:5 §:ssä syyksiluettavuuden edellytykseksi asetetaan nimenomaan tahallisuus:
”Rangaistusvastuun edellytyksenä on tahallisuus tai tuottamus.
Jollei toisin säädetä, tässä laissa tarkoitettu teko on vain tahallisena rangaistava.”
Petoksen osalta tuottamusta eli huolimattomuutta ei ole säädetty rangaistavaksi, jolloin myyjän on tullut tietää homeesta, jotta häntä voitaisiin rangaista petoksesta hometaloa myytäessä. Myyjän tietoisuus tulee yleensä ilmi niissä tilanteissa, joissa homevaurioita on nimenomaan pyritty peittelemään niiden korjaamisen sijasta. Myyjän tietoisuus voi käydä ilmi myös, jos kohteessa on myyjän omistusaikana tehty tutkimuksia, joista home käy ilmi. Kaikkein tökeröimmissä tapauksissa myyjä on ostanut kiinteistön homeisena, ja myynyt sen myöhemmin eteenpäin kertomatta homeesta.
Maakaaren 2:17 § 3-kohdassa tarkoitetuissa tilanteissa, joissa myyjä jättää kertomatta kiinteistön arvoon vaikuttavan seikan, voi olla kysymys petosrikoksesta, koska tällöin myyjä käyttää hyväkseen ostajan erehdystä. Lähtökohtaisesti ostaja olettaa, että myyty rakennus ei ole homeessa. Jos myyjä tietää rakennuksen olevan homeessa ja jättää sen kertomatta, käyttää hän hyväksi ostajan erehdystä.
Petoksen tunnusmerkistön kolmas seikka on, että uhri tekee jotain erehdyksen vuoksi. Kiinteistön kaupassa tämä toteutuu, kun ostaja tekee kaupat kiinteistöstä sellaisilla ehdoilla, joihin hän ei suostuisi, jos tietäisi homeesta. Petoksen tunnusmerkistön neljäs osa eli taloudellinen vahinko taas on suhteellisen ilmeinen. Hometalon korjaaminen tai purkaminen maksaa, eikä ostaja ole tässä kaupassa saanut sitä vastiketta maksamalleen hinnalle, mitä on olettanut saavansa.
Törkeysarvostelu
Tämän lisäksi rikoslain 36-luvun 2 §:ssä on törkeää petosta koskeva säännös:
”Jos petoksessa
1) tavoitellaan huomattavaa hyötyä,
2) aiheutetaan huomattavaa tai erityisen tuntuvaa vahinkoa,
3) rikos tehdään käyttämällä hyväksi vastuulliseen asemaan perustuvaa erityistä luottamusta tai
4) rikos tehdään käyttämällä hyväksi toisen erityistä heikkoutta tai muuta turvatonta tilaa
ja petos on myös kokonaisuutena arvostellen törkeä, rikoksentekijä on tuomittava törkeästä petoksesta vankeuteen vähintään neljäksi kuukaudeksi ja enintään neljäksi vuodeksi.
Yritys on rangaistava.”
Törkeän petoksen euromääräinen raja on yleensä asettunut noin 20 000 euron kohdille. Tällöin useimmissa hometalotapauksissa päästään tämän rajan yli suhteellisen helposti. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että hometalon myyminen tahallaan ostajaa erehdyttäen tulee usein tarkasteltavaksi törkeänä petoksena, ja teko voi muuttua tavalliseksi lähinnä kokonaisarvioinnin kautta, eli että ”petos on myös kokonaisuutena arvostellen törkeä”. Tämä törkeys voisi puuttua lähinnä silloin, jos teko johtuu enemmän myyjän ymmärtämättömyydestä kuin halusta hankkia taloudellista hyötyä.
Yhteenveto
Hometalon myyminen voi pahimmassa tapauksessa tarkoittaa rikosvastuuta. Rikosvastuun kynnys on kuitenkin huomattavasti korkeampi kuin tulkittaessa sitä, onko kiinteistössä ollut virhe. Kiinteistön kaupassa voi olla virhe, vaikka myyjä ei olisikaan tiennyt koko asiasta. Jos myyjä sen sijaan erehdyttää ostajaa tahallaan peittelemällä hometta tai antamalla väärän tiedon homeesta, voi kyseessä olla rikos. Petoksen mittakaavan vuoksi kyseessä on yleensä törkeä petos, jossa vähimmäisrangaistus on neljä kuukautta vankeutta. Käytännössä tämä tarkoittaa lähes aina ehdollista tuomiota, jos tekijällä ei ole aiempaa rikoshistoriaa. Monissa ammateissa tuomio törkeästä petoksesta voi kuitenkin olla haitaksi, vaikka kyseessä olisikin ehdollinen tuomio.
Lue lisää asuntoihin, kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyviä kirjoituksiamme:
OTT, KTM (Laskentatoimi ja yritysjuridiikka, tohtorikoulutettava), DI (Tuotantotalous)
Luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja
HT-tilintarkastaja
Lakimies, toimitusjohtaja
Lakitoimisto KPF
044 9755 196
