Viikon blogikirjoituksessa käsittelen tuoretta korkeimman oikeuden tapausta KKO 2023:41, jossa tarkasteltiin vuokranantajan oikeutta irtisanoa vuokrasopimusta. Tapauksessa oli kyse hyvin vanhoista kiinteistöistä, jotka ovat sijainneet toisen omistamalla maalla jo 1800-luvulta. Vastaavat tapaukset ovat nykyään harvinaisia, mutta eivät täysin tavattomia. Käsittelen tässä blogikirjoituksessa ratkaisun taustalla olevat normit, tapauksen taustat ja korkeimman oikeuden ratkaisun.
Sopimuksen ja käyttöoikeuden pysyvyydestä
Tapauksessa on kyse 1800-luvulla tehdystä sopimuksesta, jota arvioidaan silloisen lainsäädännön valossa. Nykyisellään asia voisi myönnetyn käyttöoikeuden tyypistä riippuen ratketa erillislainsäädännön perusteella. Korkein oikeus joutui tapauksessa soveltamaan pelkästään siviilioikeuden yleisiä oppeja eli sopimuksen ja käyttöoikeuden sitovuutta.
Tärkein lähtökohta sopimusoikeudessa on yleinen periaate, jonka mukaan sopimukset on pidettävä. Osapuolet voivat sopimuksella antaa lailla sääntelemättömän käyttöoikeuden johonkin asiaan. Tällaisia vapaamuotoisia käyttöoikeuksia ei käsitellä lainsäädännössä erikseen, vaan osapuolet voivat sopia niistä vapaasti. Jos osapuolet ovat sopineet jotain oikeuden kestoajasta, tämä sitoo heidän välillään. Nämä oikeudet eivät ole lähtökohtaisesti ikuisia. Tästä syystä myös maanvuokralainsäädännössä on vuodesta 1966 alkaen asetettu enimmäisajat vuokran kestolle, vuoden 1966 laissa tämä määräaika on sata vuotta.
Maaperään liittyy usein voimakkaita intressejä, koska rakennuksia on vaikea siirtää muualle vuokrasopimuksen päättymisen jälkeen. Tämän vuoksi oikeuskäytännössä ei ole hyväksytty, että maaperään kohdistuva käyttöoikeus voitaisiin irtisanoa milloin tahansa, jos kestoajasta ei ole sovittu erikseen. Käytännössä sopimuksella määritelty oikeus on pidettävä voimassa niin kauan, että oikeus on täyttänyt tarkoituksensa.
Korkeimman oikeuden viimeisin vastaavaa tapausta koskeva ratkaisu on vuodelta 1985 (KKO 1985 II 109). Tässä tapauksessa katsottiin, että tällaisella käyttöoikeussopimuksella ei voitu perustaa ikuista oikeutta. Tässä tapauksessa sallittiin käymälän ja saunan rakentaminen toiselle kiinteistölle ennalta määräämättömäksi ajaksi. Tässä tapauksessa arvioitiin, että rakennusten haltijat olivat saaneet hallita rakennuksia riittävän kauan rakennusten hintaan nähden, ja ne olivat olosuhteiden muutoksen vuoksi muuttuneet merkittävästi rasittavammaksi kiinteistön omistajille.
Korkeimman oikeuden tapauksessa KKO 2019:13 taas arvioitiin, miten yhteiskunnan ja teknologian muutos vaikutti ikuisiksi sovittuihin jauhatusoikeuksiin eli oikeuteen jauhattaa jauhoja myllyssä. Tapauksessa korkein oikeus katsoi, että oikeus voitiin irtisanoa olosuhteiden muuttumisen vuoksi. Tapauksessa huomioitiin myös, paljonko näitä jauhatusoikeuksia käytettiin tosiasiassa.
Yllä mainituista sopimuksista on johdettavissa muutamia oikeusohjetta. Ensinnäkin asiassa voitaisiin katsoa, että käyttöoikeudet maa-alueeseen ovat voimassa niin kauan, kuin mitä ne ovat tarpeen rakennuksen käyttämiseksi. Toisaalta voidaan arvioida myös, onko käyttöoikeuden haltija voinut saada rakennuksiin laittamansa kustannukset takaisin. Kolmantena voitaisiin myös katsoa oikeuksien olevan voimassa, kunnes olosuhteet muuttuvat niin, että käyttöoikeus ei ole enää perusteltu.
Tapauksen taustat
Yksityishenkilö A omisti Lapissa Torniojoen Kukkolankoskella olevat kolme rakennusta, jotka sijaitsivat X Oy:n kiinteistöllä. Rakennukset oli rakennettu 1800-luvulla, mahdollisesti jo vuosisadan alussa. Rakennukset sijaitsivat alun perin yksityishenkilö Y:n tiluksilla. Tilus oli vaihtanut useita kertoja omistajaa, ja se oli myyty vuonna 2013 X Oy:lle. Rakennukset taas olivat kulkeneet suvussa ja kuuluivat nykyään yksityishenkilö A:lle. X Oy nosti kanteen Lapin käräjäoikeudessa 14.12.2016 ja vaati, että rakennukset poistetaan yhtiön omistamalta tilalta, tai vahvistamaan rakennusten kuuluvan yhtiölle. Lapin käräjäoikeus antoi asiassa tuomion 18.10.2019.
Käräjäoikeus katsoi, että A:n rakennukset olivat oikeutetusti X Oy:n mailla, koska ne olivat olleet siellä 1800-luvulta asti ja tilan omistaja on ainakin hiljaisesti hyväksynyt rakennukset siellä. Koska vastiketta ei oltu koskaan maksettu, käräjäoikeus katsoi oikeuden olevan ilmainen. Käräjäoikeus katsoi myös, että irtisanominen oli mahdollista vain, jos olosuhteet olivat muuttuneet. Tapauksessa A käytti rakennuksia lomailuun ympärivuotisesti, kun taas X Oy ei ollut yksilöinyt haittaa. Käräjäoikeuden mukaan X Oy ei ollut pystynyt kuvaamaan sellaista syytä, miksi rakennukset olisivat haitanneet alueen käyttöä.
X Oy valitti asiasta Rovaniemen hovioikeuteen, joka antoi asiassa tuomion 13.10.2020. X Oy hyväksyi sen, että A:lla oli oikeus pitää rakennuksia X Oy:n mailla, mutta vaati oikeutta irtisanoa käyttöoikeus. Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden ratkaisun eikä muuttanut tuomiota. Hovioikeus korosti lisäksi sitä, että kyseessä oli asuinrakennuksia, mikä korosti järjestelyn pitkäaikaista luonnetta. X Oy haki valituslupaa korkeimmasta oikeudesta ja sai sen. A kuoli 22.1.2023 ennen korkeimman oikeuden tuomiota, mutta kuolinpesä jatkoi oikeudenkäyntiä. Korkein oikeus otti asian käsittelyynsä ja antoi asiassa tuomion 7.6.2023.
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Korkein oikeus totesi, että rakennusten pysyttämisoikeuden alkuperäinen sopimus on tehty 1800-luvulla, eikä tästä ole enää mitään tietoa. Korkein oikeus katsoi, että rakentamiskustannukset on kuoletettu jo kauan sitten, kulunut aika on niin pitkä, että se puoltaisi irtisanomisoikeutta. Korkein oikeus kuitenkin totesi, että alueella oli muitakin vastaavia asumisjärjestelyitä, jotka ovat sijainneet alueella pitkälle 2000-luvulle asti. Tämä puolsi sitä, että käyttöoikeudet oli alun perin tarkoitettu hyvin pysyviksi. Tällä perusteella korkein oikeus katsoi, että oikeus voitaisiin irtisanoa lähinnä olosuhteiden muutoksen perusteella.
Korkein oikeus totesi, että samalla alueella on yhä muita rakennuksia vastaavalla käyttöoikeudella. Kiinteistönomistajat eivät siis hallitse aluetta yksinomaisesti. Nykyään rakennukset ovat vapaa-ajan käytössä, mikä puoltaa irtisanomismahdollisuutta verrattuna alkuperäiseen tilanteeseen, jossa rakennukset olivat asuinkäytössä. X Oy ei tapauksessa ollut pystynyt osoittamaan, että hänelle aiheutuisi käyttöoikeudesta todennäköistä haittaa. X Oy:n suunnittelema matkailun kehittämishanke ei ollut vielä niin pitkällä, että se osoittaisi haittaa. Näillä perusteilla korkein oikeus katsoi, että olosuhteiden muuttumisesta ei ole annettu sellaista selvitystä, mikä oikeuttaisi rakennusten pysyttämisoikeuden irtisanomiseen.
Korkein oikeus hylkäsi valituksen ja pysytti käräjäoikeuden ratkaisun.
Yhteenveto
Aina silloin tällöin törmätään yhä jopa 1800-luvulta juontaviin oikeuksiin. Nämä perustuvat tuolloin tehtyihin sopimuksiin, joiden sisältöä ei voida enää selvittää. Oikeuskäytännössä on melko vakiintuneesti katsottu, että tällaisia oikeuksia voidaan pitää ikuisina, jos olosuhteissa ei tapahdu muutosta. Arviointi on kuitenkin aina tapauskohtaista ja aiheeseen liittyy aina riskejä. Vastaavien ongelmien ilmetessä on syytä ottaa yhteyttä asiantuntijaan, ainakin jos aiheeseen liittyvät intressit ovat suuria.
Lue lisää oikeustapauskommenttejamme
OTT, KTM (Laskentatoimi ja yritysjuridiikka, väitöskirjatutkija), DI (Tuotantotalous)
Luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja
KHT-tilintarkastaja
Lakimies, toimitusjohtaja
Lakitoimisto KPF
044 9755 196
