Asunto-osakeyhtiöiden toiminnan keskeisistä periaatteista säädetään asunto-osakeyhtiölaissa. Yksi keskeisistä periaatteista on yhdenvertaisuusperiaate, jota tulee noudattaa kaikessa yhtiön päätöksenteossa ja päätösten täytäntöönpanossa. Yhdenvertaisuuden vastainen päätös on kielletty, ja se voidaan kumota tuomioistuimessa. Tässä blogikirjoituksessa käyn läpi yhdenvertaisuusperiaatteen ja kaksi korkeimman oikeuden ennakkotapausta, joissa yhdenvertaisuusperiaatetta on käsitelty.
Yhdenvertaisuusperiaate asunto-osakeyhtiölaissa
Asunto-osakeyhtiöiden keskeisistä periaatteista säädetään asunto-osakeyhtiölain 1 luvussa. Osakkeenomistajien yhdenvertaisuudesta säädetään luvun 10 §:ssä ja sen mukaan:
”Kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.”
Yhdenvertaisuusperiaate tarkoittaa sitä, ettei yhtiökokous tai yhtiön johtoon kuuluva hallitus tai isännöitsijä saa tehdä sellaista päätöstä tai ryhtyä sellaiseen toimeen, jolla joku osakkeenomistaja taikka muu taho hyötyy toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Tällä säännöksellä on tarkoitus suojata vähemmistöosakkeenomistajia. AsOYL 6:14 §:ssä on vielä erikseen säädetty, ettei yhtiökokouksessa saa tehdä yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista päätöstä.
Yhdenvertaisuusperiaate koskettaa nimenomaisesti osakkeenomistajia eikä asunto-osakeyhtiön rakennuksessa asuvia henkilöitä. Merkitystä ei siis ole sillä, asuuko osakkeenomistaja rakennuksessa vai ei. Yhdenvertaisuutta koskevat kysymykset tulevat usein esille kiinteistön tilojen ja käyttöoikeuksien jakamisessa sekä lisärakentamista koskevissa asioissa.
Yhdenvertaisuusperiaate ei kuitenkaan takaa kaikille osakkeenomistajille samaa hyötyä suhteessa maksettuun vastikkeeseen nähden, koska yhtiövastikkeiden perusteet ovat aina joiltain osin kaavamaisia. Osakkeenomistajan onkin jossain määrin siedettävä sitä, etteivät kaikki hyödy suorittamiaan maksuja vastaavassa suhteessa.
Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista ei ole esimerkiksi se, että parvekelasitus asennetaan vain niihin asuntoihin, joissa on parvekkeet. Asunnot, joissa ei ole parveketta, eivät hyödy hankinnasta, mutta maksavat kuitenkin lasituksesta vastikkeen muodossa. Parvekelasituksen asentaminen kuitenkin säästää rakennuksen parvekkeita ja saattaa siten vähentää yhtiön maksettavaksi tulevia korjauskustannuksia. Korkeimman oikeuden ennakkotapauksessa KKO 2005:83 ratkaistiin yhdenvertaisuuteen liittyvä kysymys parvekelasien asennuksesta.
Mitä jos yhdenvertaisuusperiaatetta ei ole noudatettu?
Yhdenvertaisuusperiaatteesta voidaan AsOYL 6:28 §:n mukaan poiketa, jos osakkeenomistaja, jonka kustannuksella epäoikeutettua etua annetaan, antaa siihen suostumuksensa. Jos osakkeenomistaja suostuu yhdenvertaisuusperiaatteen vastaiseen päätökseen yhtiökokouksessa, hänen katsotaan suostuneen siihen. Tämä suostumus voidaan antaa myös ennen yhtiökokousta tai sen jälkeen. Jos yhtiökokouksessa esimerkiksi päätetään siitä, että jonkun osakkeenomistajan käytössä ollut autopaikka muutetaan vieraspaikaksi ja autopaikkaa käyttänyt osakkeenomistaja siihen suostuu, ei päätös ole mitätön.
Jos osakkeenomistajalta ei ole saatu edellä mainittua suostumusta, on yhtiökokouksen päätös AsOYL 25:2 §:n mukaan mitätön. Myös hallituksen yhtiökokoukselle kuuluvassa asiassa tekemä päätös on myös mitätön, jos se on yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen eikä siihen ole saatu osakkeenomistajan suostumusta. Hallitus ei saa panna täytäntöön mitätöntä päätöstä.
Kuka tahansa osakkeenomistaja, hallitus, hallituksen jäsen tai isännöitsijä voi nostaa vahvistuskanteen yhtiökokouksen päätöksen mitättömäksi julistamiseksi eikä kanteen nostamiselle ole määräaikaa. Jos yhtiökokouksen päätös todetaan mitättömäksi, tulisi yhtiökokouksen taikka hallituksen kokoontua päättämään asiasta uudelleen.
Oikeustapauksia
Korkein oikeus on antanut joitakin yhdenvertaisuusperiaatetta koskevia ratkaisuja. Tapauksessa KKO 2017:22 alle 30-vuotias A oli asunut asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä oli määräys, jonka mukaan yhtiön asunnoissa saivat asua vain sellaiset henkilöt, jotka olivat täyttäneet 55 vuotta, tai sellaiset ruokakunnat, joiden joku jäsen täytti saman ehdon.
A oli hankkinut osakkeet tietoisena yhtiöjärjestyksen määräyksestä ja asunut huoneistossa lähes kaksi vuotta, kunnes yhtiö oli päättänyt ottaa asunnon hallintaan sen vuoksi, että A oli rikkonut yhtiöjärjestystä. A:n asumisesta aiheutui yhtiön mukaan yhtiölle haittaa, koska A:n asumisen sallimisen jälkeen yhtiön tulisi hankkia muutos rakennuslupaan ja rakentaa lisää autopaikkoja, koska kyseessä ei olisi enää senioritalo.
Korkein oikeus katsoi, että yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä samanlaiset oikeudet. Periaatteen mukaan yksittäisille osakkeenomistajille ei tule sallia oikeuksia toimia vastoin yhtiöjärjestyksen määräyksiä. Mikäli määräyksen vastainen asuminen sallittaisiin useammallekin osakkeenomistajalle, voisi yhtiö joutua hakemaan muutosta rakennuslupaan ja ryhtyä rakentamaan uusia autopaikkoja.
A ei ollut yhtiön antaman varoituksen jälkeen taikka tuomioistuinkäsittelyn aikana ilmoittanut ryhtyneensä toimenpiteisiin yhtiöjärjestyksen noudattamiseksi, joten korkein oikeus katsoi, että yhtiöllä oli oikeus ottaa huoneisto hallintaan. Kaksi oikeusneuvosta antoi asiassa eriävän mielipiteensä. Eriävän mielipiteen mukaan A:n asuminen yhtiössä ei anna muille osakkeenomistajille oikeutta asua yhtiössä vastoin yhtiöjärjestyksen määräystä, joten muutoksen hakemiseen rakennuslupaan ja lisäautopaikkojen rakentamiseen tuskin olisi tarvinnut ryhtyä.
Tapauksessa KKO 2016:43 yhtiökokous oli päättänyt, että pyykkituvan käytöstä aiheutuvat kustannukset katetaan yhtiövastikkeilla eikä käytöstä peritä erillistä käyttömaksua. A ja B omistivat asunto-osakeyhtiöstä huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ja vaativat, että yhtiökokouksen päätös pyykkituvan käytön maksuttomuudesta julistetaan pätemättömäksi tai mitättömäksi. A ja B katsoivat, että pyykkituvan käyttämisen kustannukset olivat asukkaiden henkilökohtaisia elinkustannuksia eivätkä yhtiön menoja, eikä niitä siksi saatu kattaa yhtiövastikkeella ilman osakkeenomistajien suostumusta.
A:n ja B:n näkemyksen mukaan yhtiökokouksen päätös loukkasi osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Päätös kohteli osakkeenomistajia eriarvoisesti siksi, että yhtiössä asuvat ja oman pesukoneen hankkineet joutuivat yhtiövastikkeella rahoittamaan asuntojaan sijoituskohteena pitävien osakkeenomistajien vuokralaisten elinkustannuksia.
Korkein oikeus totesi ratkaisussaan, että osakkeenomistajat ovat lähtökohtaisesti velvollisia maksamaan vastiketta ja osallistumaan kaikkiin yhtiö tarkoituksen toteutumisen kannalta tarpeellisiin kustannuksiin riippumatta siitä, missä määrin ja miten osakkeenomistaja saa toimenpiteistä välitöntä hyötyä. Osakkeenomistajien on siedettävä kohtuulliseen määrään asti se, etteivät kaikki aina hyödy suorittamiaan maksuja vastaavassa suhteessa.
Korkeimman oikeuden mukaan kaikilla osakkeenomistajilla ja asukkailla on ollut mahdollisuus käyttää pyykkitiloja. Lisäksi pyykkitilojen käytöstä aiheutuvat kustannukset ovat olleet määrältään kohtuullisia, ne on voitu kattaa yhtiövastikkeesta ja pyykkituvan ylläpito on liittynyt kiinteästi yhtiön pääasialliseen tarkoitukseen. Korkeimman oikeuden mukaan yhtiökokouksen päätös ei edellä mainituilla perusteilla ollut yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen.
Yhteenveto
Yhdenvertaisuusperiaate on yksi keskeinen asunto-osakeyhtiöiden toimintaa ohjaava periaate. Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaan yksikään osakkeenomistaja tai muu taho ei saa saada epäoikeutettua etua toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Yhdenvertaisuusperiaatteesta voidaan kuitenkin poiketa, jos osakkeenomistaja, jonka kustannuksella päätös tai toimi tehdään, antaa siihen yhtiökokouksessa suostumuksensa. Mikäli yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia päätöksiä tehdään ilman osakkeenomistajan suostumusta, voi päätös olla mitätön tai pätemätön. Silloin on syytä kääntyä lakimiehen puoleen ja nostaa kanne oikeustoimikelpoisessa käräjäoikeudessa.
Lue lisää asuntoihin, kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyviä kirjoituksiamme:
Julia Sieppi
OTM (Väitöskirjatutkija), luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja
Lakimies, rikosoikeus
Lakitoimisto KPF
Puh: 050 5300 152
Comentarios