Korkein oikeus antoi 15.5.2023 ennakkoratkaisun vuokrasopimuksen omavelkaista takausta koskevassa asiassa. Vuokralaisen vanhempi oli antanut omavelkaisen takauksen vuokrasopimusten mukaisten vuokrien maksamisesta ja muiden vuokraehtojen täyttämisestä. Korkein oikeus katsoi, että vuokrasopimuksen ehtoa tuli kohtuullistaa oikeustoimilain 36 §:n mukaisesti. Tässä blogikirjoituksessa käyn läpi ennakkotapauksen sekä sen taustalla vaikuttavat lainkohdat.
Vuokrasopimuksen purkaminen
Vuokranantajan oikeudesta purkaa vuokrasopimus säädetään asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa. Lain 8 luvun 61 §:n mukaan:
”Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus:
1) jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa; 2) jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin tämän lain säännöksiä; 3) jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty; 4) jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää; 5) jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti; tai 6) jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.
Huoneiston käyttöön liittyvä vuokrasopimuksen purkamisperuste koskee soveltuvin osin myös vuokrasuhteen johdosta vuokralaisen käytössä olevia kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja laitteita.
Jos purkamisperusteen aiheuttaneella menettelyllä on vähäinen merkitys, ei oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen kuitenkaan ole.
Vuokranantajan on vedottava vuokrasopimuksen purkamisperusteeseen kohtuullisessa ajassa siitä, kun se on tullut vuokranantajan tietoon. Vuokranantaja ei kuitenkaan menetä purkamisoikeuttaan niin kauan kuin 1 momentin 1 tai 4–6 kohdassa tarkoitettu menettely jatkuu.”
Vuokranantajalla on edellä esitetyn lainkohdan mukaan mahdollisuus purkaa vuokrasopimus, jos vuokralainen ei maksa vuokraa säädetyssä tai sovitussa ajassa. Oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei kuitenkaan ole, jos menettelyllä on vähäinen merkitys. Vielä yhden kuukauden vuokrien maksamatta jättäminen tai vuokranmaksun myöhästyminen ei siten ole välttämättä riittävä peruste vuokrasopimuksen purkamiselle. Vuokrien maksamatta jättäminen usean kuukauden ajalta on kuitenkin peruste purkaa vuokrasopimus.
Oikeustoimilain mukainen kohtuuton ehto
Varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain eli oikeustoimilain 36 §:ssä säädetään kohtuuttoman oikeustoimen ehdon kohtuullistamisesta. Kohtuuttomalla oikeustoimen ehdolla tarkoitetaan esimerkiksi sopimusta, jonka ehto on kohtuuton. Pykälän mukaan:
”Jos oikeustoimen ehto on kohtuuton tai sen soveltaminen johtaisi kohtuuttomuuteen, ehtoa voidaan joko sovitella tai jättää se huomioon ottamatta. Kohtuuttomuutta arvosteltaessa on otettava huomioon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat.
Jos 1 momentissa tarkoitettu ehto on sellainen, että sopimuksen jääminen voimaan muilta osin muuttumattomana ei ole ehdon sovittelun vuoksi kohtuullista, sopimusta voidaan sovitella muiltakin osin tai se voidaan määrätä raukeamaan.
Oikeustoimen ehtona pidetään myös vastikkeen määrää koskevaa sitoumusta.
Kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan välisen kulutushyödykettä koskevan sopimuksen sovitteluun sovelletaan, mitä kuluttajansuojalaissa (38/78) säädetään.”
Sopimuksen ehtoa voidaan kohtuullistaa, jos se on kohtuuton kun otetaan huomioon oikeustoimen koko sisältö, osapuolten asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen vallinneet olosuhteet sekä muut seikat. Jos jokin sopimusta koskeva ehto on kohtuuton, voidaan sopimusta kohtuullistaa sen ehdon osalta. Sopimus muutoin pysyy kuitenkin lähtökohtaisesti voimassa.
Asian taustat
A oli antanut omavelkaisen takauksen poikansa ja tämän avopuolison vuokrien maksamisesta ja muiden vuokraehtojen täyttämisestä liitännäiskustannuksineen. Omavelkaisen takauksen antanut takaaja A lupautui vastuuseen vuokralaisten velasta kuten omasta velastaan.
Vuokrasopimus oli aluksi määräaikainen 2.10.2013-30.9.2016 välisen ajan, jonka jälkeen se oli jatkunut toistaiseksi voimassa olevana. Vuokralaiset laiminlöivät vuokranmaksun ja takaajana ollut A oli velvoitettu 3.10.2014 annetulla yksipuolisella tuomiolla suorittamaan vuokranantajalle vuokria neljältä kuukaudelta. Edelleen 25.5.2015 A velvoitettiin suorittamaan vuokranantajalle vuokria ja muita maksuja kuudelta kuukaudelta. Takaajan yksipuolista tuomiota koskeva takaisinsaantikanne oli hylätty korkeimman oikeuden tuomiolla 19.12.2017 (KKO 2017:91).
Vuokranantaja vaati Satakunnan käräjäoikeuteen toimittamassaan kanteessa, että takaaja velvoitetaan suorittamaan hänelle maksamatta jääneet vuokrat ajalta 1.3.2015–31.3.2018, vesimaksut ajalta 1.1.2015–31.3.2018, sähkölaskut ajalta 1.2.2015–31.3.2018 sekä korvausta asunnon tyhjentämis-, siivous- ja kunnostuskustannuksista. Takaaja A vaati kanteen hylkäämistä mm. sillä perusteella, että takausvastuuta on kohtuullistettava.
Käräjäoikeus antoi asiassaan tuomion 15.12.2020. Tuomiossa käräjäoikeus katsoi, ettei omavelkaista takausta voitu pitää kohtuullisena vakuutena. Vuokrasopimuksen perusteella aiheutuneita maksamattomia vuokrasaatavia ja muita saatavia oli aiheutunut jo lähes 10 000 euron edestä. Takaajalla ei ollut mahdollisuutta irtisanoa vuokrasopimusta. Takausvastuuta oli käräjäoikeuden mielestä kohtuullistettava siihen määrään, minkä takaaja oli kohtuudella voinut arvioida joutuvansa sopimuksen perusteella vastuuseen.
Käräjäoikeus hylkäsi osan vaatimuksista vanhentuneina ja velvoitti takaajan maksamaan määräaikaisen vuokrasopimuksen päättymiseen 30.9.2016 asti kertyneet vuokrat ja muut saatavat.
Molemmat osapuolet, takaaja sekä vuokranantaja valittivat tuomiosta. Vaasan hovioikeus antoi asiassa ratkaisun 23.12.2021. Hovioikeus lausui takausvastuun sovittelusta ja katsoi, että aikaisemmin kanteella vaaditut vuokrasaatavat ja niiden liitännäiskulut ylittivät kohtuullisen takausvastuun määrän. Hovioikeus hylkäsi kanteen. Hovioikeus piti jo aikaisemmin maksettavaksi tuomittuja saatavia kohtuullisena takausvastuuna asiassa.
Hovioikeus totesi tuomiossaan, että vuokralaiset olivat laiminlyöneet vuokran maksun jo vuodesta 2014 alkaen. Asiassa ei ollut väitetty, että takaajalla olisi vastuu päävelan maksusta myös sellaisissa olosuhteissa, joissa vuokrasopimus pidetään voimassa vuokralaisten laiminlyödessä jatkuvasti maksuvelvollisuutensa. Vuokranantajalla olisi ollut mahdollisuus purkaa vuokrasopimus vuokralaisten vuokranmaksun laiminlyömisten vuoksi. Takaukseen perustuvia saatavia oli jo aikaisemmin vaadittu tuomioistuimessa. Vuokranantaja on siten omalla toiminnallaan vaikuttanut siihen, että takausvastuun määrä ylittivät kohtuullisen takausvastuun määrän.
Korkeimman oikeuden ratkaisu
Vuokranantaja valitti asiasta korkeimpaan oikeuteen ja hänelle myönnettiin valituslupa rajoitettuna koskemaan kysymystä takausvastuun sovittelusta. Asiassa oli kyse 37 kuukauden maksamatta jääneistä vuokrista vuosina 2015–2018. Lisäksi maksamatta oli myös muita vuokrasopimukseen perustuvia maksuja, kuten vesimaksut. Takaaja vastusti maksuvelvollisuuttaan sillä perusteella, että vuokranantajan vaatimus oli kohtuuton jo aikaisemmin suoritetut maksut huomioon ottaen. Takaaja oli takausta antaessaan kohtuudella voinut odottaa, että vuokranantaja purkaisi vuokrasopimuksen, jos vuokralaiset olisivat pysyvästi maksukyvyttömiä. Takaajalla ei ollut mahdollisuutta purkaa vuokrasopimusta.
Oikeustoimen kohtuullisuutta harkitessa korkein oikeus viittasi oikeustoimilain 36 §:n säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen perusteluihin. Perusteluista ilmenee, ettei sopimuksen kohtuullistaminen tule kyseeseen sellaisten seikkojen ja niiden seurausten perusteella, jotka voitiin sopimusta tehtäessä ennakoida. Takaussitoumus on kuitenkin ankara oikeustoimi ja sen tarkoituksena on turvata velkojien maksunsaanti. Takaussitoumuksia ei voida kohtuullistaa kevein perustein, koska se heikentäisi takauksen vakuusarvoa.
Korkeimman oikeuden mukaan alkuperäisen velallisen eli vuokralaisen maksukyky oli heikko ja tämä oli vuokranantajan sekä takaajan tiedossa, joten takaajan maksuvelvollisuus ei siten tullut takaajalle yllätyksenä eikä siten johtanut kohtuuttomuuteen. Koska vuokrasopimuksen pituudeksi oli sovittu kolmen vuoden määräaikaisuus, jonka jälkeen vuokrasopimus jatkuisi toistaiseksi voimassa olevana, olisi takaajan tullut ymmärtää, että hän voi joutua vastuuseen vasta koko määräaikaisen vuokrasopimuksen voimassaolon ajalta. Vuokranantaja on voinut luottaa siihen, että vuokrasopimus jatkuu takaussitoumuksen turvin ainakin kolmen vuoden ajan vuokralaisen heikosta maksukyvystä huolimatta.
Takaajalla ei kuitenkaan ole ollut mahdollisuutta purkaa tai irtisanoa vuokrasopimusta sen jälkeenkään, kun se on määräajan jälkeen jatkunut toistaiseksi voimassa olevana. Takaaja ei ole mitenkään muutenkaan voinut rajoittaa vastuutaan. Vuokralaiset ovat pian vuokrasuhteen alkamisen jälkeen vuonna 2014 ilmoittaneet ettei heidän tuloillaan voi selviytyä vuokrasta ja sähkökuluista. Vuokranantaja on siten tullut jo vuosina 2014 ja 2015 tietoiseksi vuokralaisten pysyvästä kyvyttömyydestä vuokrien maksamiseen. Takaaja oli myös vuonna 2015 ilmoittanut, ettei hänellä ole ollut aikomuksena pysyvästi tukea poikansa ja tämän avopuolison asumista taloudellisesti.
Vuokranantajalla on edellä mainittujen seikkojen vuoksi ollut reilusti aikaa ryhtyä toimiin vuokrasopimuksen päättämiseksi. Vuokranantaja on kuitenkin jatkanut vuokrasuhdetta vuokralaisen täydestä maksukyvyttömyysdestä huolimatta. Korkein oikeus katsoi, että olisi kohtuutonta, jos takaajan vastuu jatkuisi vielä määräaikaisuuden 30.9.2016 päätyttyä. Korkein oikeus jätti asian käräjäoikeuden tuomion lopputuloksen varaan. Takaaja velvoitettiin maksamaan vuokrat ja muut vuokrasopimukseen perustuvat saatavat määräaikaisen vuokrasuhteen loppuun saakka.
Yhteenveto
Takaussitoumus on ankara oikeustoimi ja niitä kohtuullistetaan harvoin. Tässä tapauksessa takaajalta ei voitu kuitenkaan olettaa, että vuokranantaja jatkaa vuokrasopimusta vielä sen määräaikaisuuden jälkeen. Takaaja ei voinut takausta antaessaan olla siinä käsityksessä, että hän joutuisi takaamaan vuokrat siitä huolimatta, että vuokralainen on pysyvästi maksukyvytön. Takauksen antaja ei myöskään voinut itse vaikuttaa vuokrasopimukseen kestoon esimerkiksi irtisanomalla tai purkamalla sen. Vuokranantaja oli itse aiheuttanut suuren osan takaajalta perimistään vuokrarästeistä jatkaessaan vuokrasuhdetta siitä huolimatta, että vuokralainen oli maksukyvytön.
Lue lisää oikeustapauskommenttejamme
Julia Sieppi
OTM, luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja
Lakimies, rikosoikeus
Lakitoimisto KPF
Puh: 050 5300 152
