Yhteismetsäosuuden etuosto-oikeus - Yhteismetsälaki 18 §

Yhteismetsälain (109/2003, jäljempänä “YML”) 18 §:n mukaisesti yhteismetsä voi ohjesäännössään määrätä, että yhteismetsän osakaskunnalla on etuosto-oikeus erikseen myytyyn yhteismetsäosuuteen kaupassa sovituin ehdoin. Mikäli yhteismetsä on näin toiminut, jo sovittu yhteismetsäosuuden kauppa ei välttämättä aina toteudu myyjän ja ostajan välillä, mikäli yhteismetsän osakaskunta päättää käyttää etuosto-oikeuttaan. Tätä varten yhteismetsän etuosto-oikeutta koskeva sääntely on hyvä tuntea yhteismetsäosuuden kauppaa suunniteltaessa. Myös yhteismetsän osakaskunnan on tärkeää tuntea etuosto-oikeutta koskeva sääntely, sillä se tarjoaa mainion työkalun jolla voidaan vaikuttaa yhteismetsän hallintoon, päätöksentekoon ja osakaskunnan laajentumiseen.

Etuostolausekkeen sisältö

Yhteismetsälain 18 §:n mukaisesti ohjesääntöön otettavassa etuostolausekkeessa on määrättävä:

1. Kaupat, joita etuosto-oikeus ei koske.

2. Se enintään kolmen kuukauden aika, jonka kuluessa hoitokunnan tulee antaa myyjälle ja ostajalle tieto etuosto-oikeuden käyttämisestä.

3. Miten hoitokunnan tulee antaa myyjälle ja ostajalle tieto etuosto-oikeuden käyttämisestä. Tiedoksiantotavan osalta voidaan esimerkiksi määrittää, että tiedoksianto on tehtävä todisteellisesti. Mikäli tällöin myöhemmin poiketaan todisteellisesta tiedoksiantotavasta, voi etuosto-oikeuden käyttämisessä olla menettelyvirhe. Menettelyvirheen perusteella ostaja voi saada yhteismetsän tekemän etuosto-oikeuden käyttämistä koskevan päätöksen kumotuksi nostamalla kanteen käräjäoikeudessa.

Mikäli etuostolausekkeen sisältö poikkeaa laissa määrätystä, ei metsäkeskus voi vahvistaa ohjesääntöä yhteismetsälain 19 §:n tarkoittamalla tavalla.

Etuosto-oikeus erikseen myytyyn yhteismetsäosuuteen

Etuosto-oikeus voi koskea vain sellaisten yhteismetsäosuuksien kauppoja, jotka on myyty kiinteistöstä erikseen. Jos luovutuksen kohde käsittää vähänkin maa-alueita, ei kyse voi koskaan olla erikseen luovutetusta yhteismetsäosuudesta, jota etuosto-oikeus voisi koskea. Tämä sama periaate koskee myös niin kutsuttua haamukiinteistöä (kiinteistö, jolla ei ole lainkaan fyysistä ulottuvuutta), vaikkakin yhteismetsälain esityöt ovat tämän osalta hieman tulkinnanvaraisia. Yhteismetsälain esitöiden yksityiskohtaisissa perusteluissa (HE 240/2002 vp, s. 12) nimittäin todetaan, että “Jos luovutetaan maa-alue ja siihen liittyviä yhteismetsäosuuksia, etuosto-oikeutta ei siten olisi.” Esitöiden viittaus maa-alueeseen antaa mahdollisuuden tulkinnalle, jonka mukaan etuosto-oikeus voisi koskea myös haamukiinteistöjä. Vallitsevan oikeustilan valossa on kuitenkin pidettävä lähtökohtana, että etuosto-oikeus ei koske haamukiinteistöjen luovutuksia, vaikka niihin ei maa-alueita kuulukaan.

Yhteismetsäosuuden ostajan ilmoitusvelvollisuus

Mikäli yhteismetsän ohjesäännössä on määrätty etuosto-oikeudesta, on osuuden ostajan ilmoitettava yhteismetsäosuuden kaupasta hoitokunnalle. Ostajan on syytä noudattaa tätä laissa asetettua määräystä, sillä ostaja saa kauppakirjan mukaisen oikeuden vasta sen jälkeen, kun aika etuosto-oikeuden käyttämistä koskevan ilmoituksen tekemiseen on umpeutunut tai ostajalle on sitä ennen ilmoitettu, ettei etuosto-oikeutta käytetä (YML 18.2 §). Kyseinen määräaika alkaa kulua vasta siitä hetkestä lukien, kun osakaskunta on saanut tiedon kaupasta. Etuosto-oikeuden käyttämistä pakoilemalla ja ilmoitusvelvollisuutensa laiminlyömällä ostaja ei siis voi lainkaan saada saannolleen lainhuutoa eikä mitään yhteismetsäosuuden omistamiseen perustuvia oikeuksia yhteismetsän päätöksenteossa tai ylijäämän jaossa.

Etuosto-oikeuden käyttörajoitukset

Etuosto-oikeuden käyttämiselle on olemassa merkittäviä rajoituksia. Ensinnäkin etuosto-oikeus voi koskea vain yhteismetsäosuuden kauppoja. Muihin luovutusmuotoihin, kuten lahjaan tai perintöön etuosto-oikeus ei ulotu. Etuosto-oikeuden ulottuminen vain kauppoihin on hyvin selkeää niin lain sanamuodon kuin sen esitöidenkin perusteella.

Toiseksi etuosto-oikeuden käyttöä on rajattu yhteismetsäosuuden ostajana olevan henkilön perusteella. Yhteismetsälain 18.3 §:n mukaisesti osakaskunnalla ei ole etuosto-oikeutta, jos ostajana on 1) yhteismetsän osakas tai osakaskiinteistön yhteisomistaja; 2) myyjän puoliso tai henkilö, joka perintökaaren 2 luvun säännösten mukaan voi periä myyjän, taikka; 3) tällaisen henkilön puoliso. Henkilöä koskevien rajoitteiden sisällyttäminen lakiin on tehty muun muassa siitä syystä, että Suomessa tyypillisen perhemetsätalouden luonteeseen kuuluu, että metsäomaisuutta luovutetaan jälkipolville, eikä tähän ole lainsäätäjä halunnut etuosto-oikeutta koskevalla sääntelyllä puuttua.

Ostajan henkilöön liittyvän rajoitteen osalta on huomionarvoista, että etuosto-oikeuden käyttämistä on tähän perustuen helppoa kiertää. Myyjä voi esimerkiksi ensin lahjoittaa ostajalle hyvin pienen yhteismetsäosuuden (etuosto-oikeus ei koske lahjoja), jolloin ostajasta tulee yhteismetsän osakas. Tämän jälkeen myyjä voi myydä loput yhteismetsäosuudet ostajalle, eikä tähänkään luovutukseen voida etuosto-oikeutta käyttää, sillä etuosto-oikeus ei koske edellä kerrotun tavoin kauppoja joissa ostajana on toinen yhteismetsän osakas. Etuosto-oikeuden kiertämisen estämiseksi yhteismetsän ohjesääntöön onkin syytä ottaa määräys myös YML 17 §:n mukaisesta luovutusrajoituksesta, jolla pienten osuuksien vastikkeeton luovuttaminen ja etuosto-oikeuden kiertäminen voidaan tehokkaasti estää.

Kolmanneksi yhteismetsäosuuden etuosto-oikeuden käyttämistä on rajoitettu tilanteissa, joissa sen käyttämistä on pidettävä ilmeisen kohtuuttomana, kun otetaan huomioon ostajan ja myyjän välinen suhde, luovutuksen ehdot ja muut olosuhteet (YML 18.3 §). Tällainen tilanne voisi olla kyseessä esimerkiksi silloin, kun yhteismetsäosuuksia luovutetaan kasvattilapselle (HE 240/2002 vp, s. 12).

Yhteenvetoa

Yhteismetsäosuuden etuosto-oikeus on tehokas työkalu, jolla voidaan vaikuttaa esimerkiksi osuuksien pirstoutumiseen ja siitä seuraavaan hallinnollisen taakan kasvamiseen. Pienemmissä ns. suvun yhteismetsissä etuosto-oikeutta voidaan käyttää esimerkiksi sen varmistamiseksi, että yhteismetsäosuudet pysyvät perhepiirissä. Etuosto-oikeuden ohjesääntöön kirjaamisessa ja etuosto-oikeuden käyttämisessä on kuitenkin oltava huolellinen. Esimerkiksi ohjesäännön mukaisista etuosto-oikeuden käyttämisen menettelytavoista poikkeamisella voi olla se seuraus, että etuosto-oikeuden käyttämistä koskeva päätös on myöhemmin kumottavissa käräjäoikeuden tuomiolla ja ei-haluttu ostaja pääsee yhteismetsän osakkaaksi. Myös etuosto-oikeuden kiertämisen mahdollisuudet on syytä ottaa huomioon ja tätä varten ohjesäännössä on huomioitava myös luovutusrajoitusta koskevan määräyksen tarjoamat toimintamahdollisuudet.

Mikäli yhteismetsäosuudet tai yhteismetsälaki kiinnostaa laajemmin, lue myös aikaisempi blogimme: Yhteismetsäosuuden luovutusrajoitus – mikä se on?

Usein kysytyt kysymykset – Yhteismetsäosuus ja etuosto-oikeus

Mitä etuosto-oikeus tarkoittaa yhteismetsäosuuden kaupassa?

Etuosto-oikeus tarkoittaa sitä, että yhteismetsän osakaskunta voi tulla ostajan sijaan kaupan osapuoleksi samoilla ehdoilla, jos kyse on erikseen myydystä yhteismetsäosuudesta ja yhteismetsän ohjesäännössä on tästä määräys (YML 18 §).

Päteekö etuosto-oikeus myös kiinteistön kaupassa?

Ei päde. Etuosto-oikeus koskee vain erikseen luovutettuja yhteismetsäosuuksia. Se ei koske luovutuksia, joissa siirtyy maa-aluetta, eikä myöskään muita luovutusmuotoja, kuten lahjaa tai perintöä.

Milloin ostaja saa oikeuden yhteismetsäosuuteen?

Ostaja saa oikeuden yhteismetsäosuuteen vasta, kun etuosto-oikeuden käyttämiselle varattu määräaika on kulunut tai hänelle on sitä ennen ilmoitettu, ettei etuosto-oikeutta käytetä (YML 18.2 §). Ennen tätä ostaja ei voi saada lainhuutoa eikä käyttää osakkaan oikeuksia.

Voiko etuosto-oikeutta kiertää?

Tietyissä tilanteissa kyllä. Esimerkiksi ostajalle voidaan ensin luovuttaa pieni yhteismetsäosuus vastikkeetta, jolloin hänestä tulee osakas. Tämän jälkeen tehtävään kauppaan etuosto-oikeutta ei sovelleta, koska ostaja on jo yhteismetsän osakas (YML 18.3 §). Tällaisia tilanteita voidaan rajoittaa ohjesääntöön otettavilla luovutusrajoituksilla (YML 17 §).

Jani Pakanen

OTM, MMK, LKV

Julkinen kaupanvahvistaja

Luvan saanut oikeudenkäyntiavustaja

Juristi

Lakitoimisto KPF

050 313 7197

jani.pakanen@kpflaki.com