.png)
Voiko rakennusvaiheessa ostetun asunnon hinta muuttua?
Suomessa eletään taloudessa poikkeuksellisia aikoja, kun inflaation seurauksena lähes kaikkien tuotteiden ja palveluiden hinnat ovat nousussa. Ruuan ja energian ohella myös rakennusmateriaalien hintojen nousu on puhututtanut ihmisiä. Rakennusmateriaalien hintojen nousu alkaa jo näkyä aloitettavien rakennushankkeiden määrässä.
Rakennusmateriaalien hintojen nousu on kasvattanut merkittävästi rakennusliikkeiden rakennuskustannuksia, minkä vuoksi eri lähteistä on kuultu uutisia siitä, että rakennusliikkeet ovat pyrkineet korottamaan rakennusvaiheessa ostetun asunnon hintaa rakennuskustannusten kattamiseksi. Tässä kirjoituksessa avaan asuntokauppalain säädöksiä siitä, onko kauppakirjassa sovitun hinnan korottaminen mahdollista jälkeenpäin rakennusaikana.
Rakennusvaiheessa ostettavan asunnon määritelmä
Asuntokauppalaki määrittelee, mitä rakennusvaiheessa ostettavalla asunnolla tarkoitetaan. Määritelmä on asuntokauppalain 2 luvun pykälässä 1. Määritelmä kuuluu seuraavalla tavalla:
”Tämän luvun säännöksiä sovelletaan, kun asunto-osaketta tai muuta asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavaa yhteisöosuutta ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhteisölle tulevat rakennukset tai sille lisää rakennettavat asuinhuoneistot käyttöön otettaviksi.
Ostettavaksi tarjoamisella tarkoitetaan tässä luvussa yhteisöosuuden tarjoamista:
1) sellaisin ehdoin, ettei kuluttaja voi ilman seuraamuksia vetäytyä kaupasta; tai
2) sellaisin ehdoin, että kuluttaja saa ilman seuraamuksia vetäytyä kaupasta, mutta hänen on yhteisöosuuden varaamiseksi maksettava rahamäärä, joka ylittää neljä prosenttia varauksen yhteydessä sovitusta kauppahinnasta.
Edellä 2 momentissa tarkoitettuna seuraamuksena ei pidetä velvollisuutta sellaisen vastikkeen maksamiseen, jonka kuluttaja on sitoutunut maksamaan lisä- tai muutostöiden suunnittelua koskevan erillisen toimeksiannon perusteella.”
Lain määritelmän mukaisesti kysymys on rakennusvaiheessa myytävästä asunnosta, jos kohdetta myydään ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kohteen käyttöönotettavaksi. Huomiota tulee kiinnittää siihen, että pykälä soveltuu vain asunto-osakkeisiin tai muihin asuinhuoneistoin hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksien kauppaan. Näin ollen pykälää ei sovelleta, esimerkiksi talopaketteihin tai muihin kuin yhtiömuotoisiin omakotitaloihin.
Rakennusvaiheessa ostettavan asunnon hinta
Rakennusvaiheessa ostettavan asunnon hinta on oltava tiedossa, kun asuntoa myydään asiakkaalle, ellei kyseessä ole ryhmärakennuttamislain mukainen kohde. Asuntokauppalain mukaisessa kohteessa asunnon hinta on ilmoitettava kauppasopimuksessa. Tästä on säädetty asuntokauppalain 2 luvun pykälässä 11 seuraavalla tavalla:
”Kun perustajaosakas myy asunto-osakkeen rakentamisvaiheen aikana, kauppasopimuksesta on käytävä ilmi ainakin:
1) kaupan kohde;
2) myyjä ja ostaja;
3) kauppahinta ja velaton hinta, jos se poikkeaa kauppahinnasta, 12 §:ssä tarkoitetun kauppahintojen maksutilin tunnistetiedot sekä kauppahinnan maksuaikataulu ja muut maksuehdot;
4) asuinhuoneiston valmistumisen ja hallinnan luovuttamisen ajankohta tai arvio niistä;
5) ostajan oikeus saada tietoja turva-asiakirjoista sekä tieto turva-asiakirjojen säilyttäjästä ja säilytyspaikan osoitteesta;
6) yhtiön ja osakkeenostajien hyväksi otettujen vakuuksien lajit ja määrät;
7) ajankohta, jolloin vakuus 18 a tai 18 b §:n mukaisesti vapautuu ilman ostajan suostumusta, ja miten ostajan tulee toimia halutessaan estää vakuuden vapautumisen;
8) ostajien oikeus valita tilintarkastaja ja rakennustyön tarkkailija 20 §:ssä tarkoitetussa kokouksessa;
9) myyjän velvollisuus järjestää vuositarkastus sekä selvitys virheestä ilmoittamista koskevista 4 luvun 18 ja 19 §:n säännöksistä.”
Pykälässä tarkoitetulla kauppahinnalla tarkoitetaan osuutta, jonka ostaja maksaa asunnosta. Kauppahinnan lisäksi asuntoon kohdistuu tyypillisesti osuus asunto-osakeyhtiön lukuun otetusta yhtiölainasta. Kauppahinnan ilmoittamisen lisäksi laki velvoittaa ilmoittamaan kauppasopimuksessa erikseen velattoman hinnan, jolla tarkoitetaan asunnon kauppahinnan ja yhtiölainaosuuden muodostamaa kokonaishintaa.
Kauppasopimuksessa sovittua kauppahintaa ei voida yksipuolisesti muuttaa kauppasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen. Asuntokauppalain 4 luvun 30 §:n 1 momentissa on säädetty, että kauppasopimuksen ehto kauppahinnan yksipuolisesta muuttamisesta on mitätön:
”Jos asunto myydään asuntoyhteisöstä, johon sovelletaan tai johon on sovellettu 2 luvun säännöksiä taloussuunnitelmasta, ehto, jonka mukaan myyjällä on oikeus määrätyin edellytyksin korottaa sovittua kauppahintaa, on mitätön. Yhteisön taloussuunnitelman muuttamisesta säädetään 2 luvun 8 ja 9 §:ssä.”
Lainkohta kieltää nimenomaisesti kauppahinnan korottamisen. Pykälä kuitenkin mahdollistaa yhteisön taloussuunnitelman muuttamisen, jolla voi olla vaikutusta asunnon velattomaan hintaan. Yhtiön taloussuunnitelmassa määritellään pääasiassa yhtiön rahoitus rakennusvaiheessa, eli miten suuri osa asunto-osakeyhtiön lukuun rakennettavasta rakennuksesta rahoitetaan ostajilta kerättävien kauppahinnoista ja vastaavasti, kuinka paljon asunto-osakeyhtiön lukuun otetaan lainaa.
Taloussuunnitelmalla on siis merkitystä asunnon ostajille, koska taloussuunnitelmassa määritellään, kuinka paljon taloyhtiön lukuun otetaan lainaa, joka jyvitetään asuntokohtaisesti jokaiselle asunnolle ja näin asunnon ostaneelle asiakkaalle. Taloussuunnitelman merkittävyyden vuoksi sen muuttaminen ilman osakkeenostajien suostumusta on kielletty asuntokauppalain 2 luvun pykälässä 8.
Asuntokauppalain 2 luvun 9 pykälä kuitenkin mahdollistaa taloussuunnitelman muuttamisen ilman osakkeenostajien suostumusta tietyin edellytyksin:
”Taloussuunnitelmaan sisältyvien velkojen ja vastuiden määrää voidaan 8 §:n 2 momentin estämättä korottaa, jos korotus perustuu:
1) sellaiseen lain muutoksesta, viranomaisen päätöksestä tai rakennustyötä kohdanneesta ennalta arvaamattomasta ja ylivoimaisesta esteestä johtuvaan rakennuskustannusten nousuun, jonka perusteella yhtiö on rakentamista tai korjausrakentamista koskevan sopimuksen mukaan velvollinen maksamaan korotetun hinnan;
2) sellaiseen laissa sallittuun rahanarvon muutoksen huomioon ottamiseen, jonka perusteella yhtiö on rakentamista tai korjausrakentamista koskevan sopimuksen ehtojen mukaan velvollinen maksamaan korotetun hinnan; tai
3) sellaiseen lain muutoksesta tai viranomaisen päätöksestä johtuvaan yhtiön muiden velvoitteiden lisäykseen, jota ei ole voitu ottaa huomioon taloussuunnitelmaa laadittaessa.
Edellytyksenä 1 momentissa tarkoitetulle taloussuunnitelman muuttamiselle on lisäksi, että muutoksen perusteena oleva ehto on sisällytetty kauppasopimukseen.
Tähän pykälään perustuva taloussuunnitelman muutos on tehtävä ja ilmoitettava turva asiakirjojen säilyttäjälle viipymättä sen jälkeen, kun muutoksen perusteena oleva velvoite on syntynyt. Ilmoitukseen on liitettävä selvitys muutosperusteesta. Taloussuunnitelman muutoksesta ja sen perusteesta on ilmoitettava viipymättä myös osakkeenostajille.”
Lainkohdan mukaisesti taloussuunnitelmaa voidaan muuttaa vain, jos kauppasopimukseen on sisällytetty ehto taloussuunnitelman muuttamisesta asuntokauppalain 2 luvun 9 pykälän nojalla. Muutoksesta on ilmoitettava viipymättä osakkeenostajille. Korotusehto on pätevä vain, jos korotus perustuu sellaiseen lain muutoksesta, viranomaisen päätöksestä tai rakennustyötä kohdanneesta ennalta arvaamattomasta ja ylivoimaisesta esteestä johtuvaan rakennuskustannusten nousuun, jonka perusteella myyjä on rakentamista koskevan sopimuksen mukaan velvollinen maksamaan korotetun hinnan. Taloussuunnitelmaa voidaan korottaa vain, jos korotusperuste on sidottu siihen, että rakentamista koskevaan sopimukseen sisältyy tällainen korotusehto ja että myyjälle koituu ehdon perusteella todellisia lisäkustannuksia.
Lisäksi vaaditaan, että rakennuskustannusten nousun syynä on lain muutos, viranomaisen päätös tai rakennustyötä kohdannut ylivoimainen este, jota myyjän ei voida kohtuudella edellyttää ottaneen huomioon. Ylivoimaisella esteellä tarkoitetaan tilannetta, joka on havaittu vasta rakennustöiden aikana. Rakennusmateriaalian hintojen muuttuminen ei ole laissa tarkoitettu ylivoimainen este. Näin ollen rakennusmateriaalin hinnannousu ei riitä perusteeksi kasvattaa taloussuunnitelmaa siten, että siitä koituisi ostajille lisäkustannuksia kasvavan yhtiölainan muodossa.
Korotusperusteena voi myös olla laissa sallittu rahanarvon muutoksen huomioon ottaminen, minkä perusteella myyjä on rakentamista koskevan sopimuksen ehtojen mukaan velvollinen maksamaan korotetun hinnan. Myös tässä yhteydessä korotusperuste on sidottu siihen, että rakentamista koskevaan sopimukseen sisältyy vastaava korotusehto ja että myyjälle koituu ehdon perusteella todellisia lisäkustannuksia. Lisäksi edellytetään, että korotus johtuu laissa sallitusta rahanarvon muutoksen huomioon ottamisesta.
Yhteenveto
Asuntokauppalaki estää myyjää muuttamasta sovittua kauppahintaa yksipuolisesti. Laki myös estää tämän sisältöisen ehdon käyttämisen kauppasopimuksessa. Todellisuudessa asunnon hinta voi kuitenkin muuttua, jos taloussuunnitelmaa muutetaan myyjän taholta. Laki asettaa tarkat edellytykset sille, koska taloussuunnitelmaa voidaan muuttaa ilman osakkeenostajien suostumusta. Rakennusmateriaalien hinnannousun myötä nostopainetta kohdistuu juuri rakennusvaiheessa myytyihin asuntoihin.
Laki mahdollistaa rakennuskustannusten noustessa taloussuunnitelman muuttamisen vain, jos rakennuskustannukset nousevat lainsäädännön muutoksen, viranomaisen päätöksen tai rakennustyötä kohdanneen ylivoimaisen esteen vuoksi. Rahanarvon muuttuminen kuitenkin mahdollistaa talousarvioon tehtävät muutokset. Näin ollen rakennuskustannusten kasvaminen inflaation johdosta voi siirtyä osittain uuden asunnon velattomaan myyntihintaan, kun taloussuunnitelmaa kasvatetaan ilman osakkeenostajien suostumusta.
Lue lisää asuntoihin, kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyviä kirjoituksiamme:
https://www.kpflaki.com/blog/categories/asunnot-ja-kiinteist%C3%B6t
OTM (tohtorikoulutettava), rakennusinsinööri
Lakimies, kiinteistöt ja rakentaminen
Lakitoimisto KPF
Puh: 050 5562 234
