.png)
Tiesitkö, että sinäkin voit olla vastuussa naapurisi lainoista?
Useat mediat ovat viime aikoina uutisoineet korkojen noususta, millä voi olla suurikin merkitys asuntoluottoa maksaville kotitalouksille. Yhä useamman suomalaisen kotina käytettävä asunto on osa asunto-osakeyhtiötä. Asunto-osakeyhtiö on suomalainen erikoisuus hallinnoida usean asunnon rakennuksia, tyypillisesti rivi- ja kerrostaloja. Mallissa yhtiö omistaa rakennuksen, mutta osakkailla on yhtiön osakkeita, ja nämä osakkeet oikeuttavat hallinnoimaan yhtä tai useampaa huoneistoa. Viimeisen kymmenen vuoden aikana asunto-osakeyhtiöiden lukuun otettujen lainojen määrä on kasvanut merkittävästi, joka on herättänyt pitkään keskustelua siitä, pitääkö asunto-osakeyhtiöiden velkaantumisesta olla huolissaan. Tässä blogissa paneudun kotitalouksiin kohdistuvaan riskiin, joka johtuu asunto-osakeyhtiöiden velkaantumisesta.
Asunto-osakeyhtiö velallisena
Asunto-osakeyhtiön tarkoituksesta on säädetty asunto-osakeyhtiölain (1559/2009) 2 §:ssä seuraavalla tavalla:
”Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi.
Asunto-osakeyhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä.”
Lainkohdan mukaisesti asunto-osakeyhtiöllä on hallinta- tai omistusoikeus kiinteistöön ja asunto-osakeyhtiö omistaa kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen, josta osakkeenomistajat saavat hallintaansa huoneistot. Näin ollen kunkin huoneiston omistusoikeus on asunto-osakeyhtiöllä ja osakkeenomistajan oikeus käyttää huoneistoa perustuu osakkeiden tuomaan hallintaoikeuteen.
Asunto-osakeyhtiö voi hallita ja omistaa kiinteistöjä sekä sillä sijaitsevia rakennuksia, koska asunto-osakeyhtiö on oikeushenkilö. Asunto-osakeyhtiölain 6 §:ssä säädetään asunto-osakeyhtiöstä oikeushenkilönä:
”Asunto-osakeyhtiö on osakkeenomistajistaan erillinen oikeushenkilö, joka syntyy, kun yhtiö rekisteröidään. Yhtiön perustamisesta ja rekisteröinnistä säädetään 12 luvussa.
Yhtiövastikkeesta ja muusta yhtiöjärjestykseen perustuvasta osakkeenomistajan maksuvelvollisuudesta yhtiötä kohtaan säädetään 3 luvussa.
Kunnossapitovastuusta säädetään 4 luvussa.
Osakkeenomistajat eivät vastaa henkilökohtaisesti yhtiön velvoitteista.”
Asunto-osakeyhtiön lain mukaisesti kukin asunto-osakeyhtiö on erillinen oikeushenkilö, jonka lukuun otetut lainat kuuluvat yhtiön vastuulle. Osakkeenomistajat eivät siis vastaa henkilökohtaisesti yhtiön velvoitteista.
Asunto-osakeyhtiön rahoitus
Asunto-osakeyhtiöiden lukuun otettujen luottojen maksusta vastaa edellä esitetyllä tavalla asunto-osakeyhtiö, joka kerää varoja osakkailta pääsääntöisesti erilaisilla vastikkeilla. Vastikkeiden tehtävänä on taata riittävä tulo, jotta asunto-osakeyhtiö pystyy kattamaan sen taloudelliset velvoitteet. Osakkeenomistajan velvollisuus suorittaa yhtiövastike perustuu asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 1 §:ään:
”Osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan.”
Lainkohdan mukaisesti osakkeenomistajan on maksettava yhtiölle yhtiövastiketta, josta määrätään yhtiöjärjestykessä. Tyypillisesti asunto-osakeyhtiöissä on jouduttu laatimaan erilaisia vastikkeita, koska asunto-osakeyhtiöllä voi olla erilaisista syistä luottoja, jotka kohdistuvat esimerkiksi rakennus- tai remonttikustannuksiin. Erilaisista yhtiövastikkeista on säädetty asunto-osakeyhtiölain 3 luvun 3 §:ssä:
”Yhtiövastike voidaan yhtiöjärjestyksessä määrätä maksettavaksi siten, että tiettyjä menoja varten on eri maksuperuste tai että maksuvelvollisuus koskee vain tiettyjen osakkeiden omistajia.
Jos yhtiöjärjestyksessä määrätään pääomavastikkeesta ja jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä, pääomavastikkeella katetaan pitkävaikutteiset menot, jotka aiheutuvat kiinteistön ja rakennuksen hankinnasta, rakentamisesta, peruskorjauksesta ja uudistuksesta.”
Erilaiset vastikkeet kuten pääomavastike mahdollistavat sen, että esimerkiksi asunto-osakeyhtiön lukuun otettua luottoa maksetaan erillisellä vastikkeella, jolloin vastiketta kerätään niiltä osakkeenomistajilta, joiden huoneistoihin yhtiölainaa kohdistuu.
Asunto-osakeyhtiön keinot puuttua osakkeenomistajan vastikkeenmaksuvelvollisuuden laiminlyöntiin
Asunto-osakeyhtiöiden lukuun otetut yhtiölainat ovat asunto-osakeyhtiön velkaa, jonka maksamisesta vastuussa on velallisena oleva asunto-osakeyhtiö. Näin ollen asunto-osakeyhtiön on huolehdittava yhtiölainasta tehdyn mukaisen velkakirjan ehtojen noudattamisesta. Tämä tarkoittaa sitä, että viime kädessä asunto-osakeyhtiö on vastuussa yhtiölainasta, vaikka luoton lyhennyksiin ja korkoihin kerättävät varat kerätään osakkailta, jotka ovat velvollisia maksamaan pääomavastiketta.
Osakkeenomistajan maksukyvyttömyys tai -haluttomuus muodostaa asunto-osakeyhtiölle päänvaivaa, mihin lainsäätäjä on kuitenkin varautunut. Asunto-osakeyhtiölaki mahdollistaa huoneiston hallintaanoton tilanteissa, joissa osakkeenomistaja on laiminlyönyt vastikemaksunsa. Hallintaanotosta säädetään asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:ssä:
”Yhtiökokous voi päättää, että osakkeenomistajan hallinnassa oleva osakehuoneisto on enintään kolmen vuoden ajaksi otettava yhtiön hallintaan, jos:
1) osakkeenomistaja ei maksa erääntynyttä yhtiövastiketta tai 3 §:n 4 momentissa tarkoitettuja kuluja;
2) osakehuoneistoa hoidetaan niin huonosti, että yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle aiheutuu siitä haittaa;
3) osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta tai muuta yhtiöjärjestyksen määräystä taikka, jos osakehuoneiston käyttötarkoituksesta ei määrätä yhtiöjärjestyksessä, vastoin yhtiön hyväksymää tai muuten vakiintunutta käyttötarkoitusta;
4) osakehuoneistossa vietetään häiritsevää elämää; tai
5) osakkeenomistaja tai muu osakehuoneistossa asuva ei noudata, mitä järjestyksen säilymiseksi yhtiön tiloissa on tarpeen.
Osakehuoneistoa ei saa ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.
Päätöksessä on mainittava hallintaan ottamisen peruste, kestoaika ja kohteena olevat tilat.
Edellä 1 momentissa tarkoitettu kolmen vuoden määräaika lasketaan siitä, kun yhtiö on saanut osakehuoneiston hallintaansa, jollei yhtiökokous päätä aikaisemmasta ajankohdasta.”
Riittäväksi määräksi vastikevelkaa on oikeuskäytännössä katsottu olevan vähintään kolmen kuukauden vastikkeet. Hallintaanoton jälkeen hallintaan otettu asunto on vuokrattava viipymättä asunto-osakeyhtiölain 8 luvun 6 §:n mukaisesti. Vuokran on vastattava yleistä hintatasoa. Hallintaan otetun huoneiston vuokrauksesta vastaa yhtiö, joka toimii vuokranantajana vuokrasuhteessa. Vuokrasopimuksen kesto määräytyyn hallintaanoton keston mukaan. Asemansa johdosta asunto-osakeyhtiö myös kerää vuokrasopimuksen perusteella maksettavan vuokran, jonka vastikkeiden ylittävän osan yhtiö on velvollinen tilittämään osakkeenomistajalle. Yhtiöllä on oikeus vähentää osakkeenomistajalle tilitettävistä varoista hallintaanotosta aiheutuneet kustannukset ja erääntyneet vastikkeet, jotka yhtiö kattaa hallintaan otetun huoneiston vuokrauksesta saaduista tuloista.
Huoneiston hallintaanotto voi kuitenkin tietyissä tapauksissa estyä. Osakkeenomistajana olevan yksityisen henkilön velkajärjestely taikka elinkeinonharjoittajan saneerausmenettely saattavat estää päätöksen täytäntöönpanon siitä huolimatta, että hallintaanottoa koskeva päätös on tehty ennen velkajärjestelyn- tai saneerausmenettelyn aloittamista. Myös osakkeenomistajana toimivan elinkeinonharjoittajan konkurssin alettua asunto-osakeyhtiöllä ei ole oikeutta ottaa asuntoa haltuun ennen konkurssia maksamatta jääneiden vastikkeiden johdosta. Tällöin muodostuu tilanne, jossa asunto-osakeyhtiö ei voi enää käyttää haltuunottoa työkalunaan kerätäkseen saamatta jääneet vastikkeet.
Asunto-osakeyhtiön saamatta jääneiden vastikkeiden vaikutukset muihin osakkeenomistajiin
Asunto-osakeyhtiön talous voi vaarantua, mikäli yksi tai useampi osakkeenomistaja laiminlyö vastikkeen maksamisen. Asunto-osakeyhtiön kykyä suoriutua taloudellisista velvoitteistaan helpottaa asunto-osakeyhtiölain mahdollistama huoneiston hallintaanotto. Korkojen noustessa on kuitenkin mahdollista, että hallintaan otetusta huoneistosta ei saada kerättyä sellaista vuokraa, jolla katettaisiin huoneistosta kuukausittain kerättävät vastikkeet.
Tämä johtaa tilanteeseen, jossa asunto-osakeyhtiön on lisättävä rahoitustaan vastikkeiden muodossa. Lisärahoituksen hankkiminen onnistuu vaivattomimmin määräämällä osakkeenomistajille suurempi vastike, jolla katetaan saamatta jääneet tulot. Ongelmalliset tilanteet syntyvät, kun yhtiölainaosuutensa maksaneet osakkeenomistajat joutuvat lisävastikkeen muodossa kattamaan toisen osakkeenomistajan yhtiölainaosuuksien maksun.
Yhteenveto
Asunto-osakeyhtiöiden suuret yhtiölainat muodostavat yhtiöille myös velattomille osakkeille uhan. Ongelmallisen yhtiölainoista tekee se, että yhtiölainassa velallisena on asunto-osakeyhtiö, jonka on hankittava tarvittava lisärahoitus saamatta jääneiden vastikkeiden vuoksi sille käytettävissä olevilla keinoilla. Tyypillisesti tämä lisärahoitus järjestetään asunto-osakeyhtiöissä perimällä osakkeenomistajilta lisävastiketta, jotta asunto-osakeyhtiö pystyy vastaamaan taloudellisista velvoitteistaan kolmansille.
Lisävastikkeen myötä osakkeenomistaja voi joutua maksamaan naapurihuoneiston osakkeenomistajan maksuvaikeuksista johtuvaa lisävastiketta, vaikka osakkeenomistaja olisikin jo maksanut huoneistoonsa kohdistuvan osuutensa yhtiölainasta. Kuten edellä todettua, yhtiölaina on asunto-osakeyhtiön taloudellinen velvoite, joka on hoidettava. Muutoin asunto-osakeyhtiötä voi uhata jopa konkurssimenettely, jossa yhtiö menettää omistamansa rakennuksen, jolloin osakkeenomistajat menettävät oikeutensa hallita huoneistojaan.
Kuka tahansa osakkeenomistaja voi joutua vastaamaan toisen asunto-osakeyhtiön osakkeenomistajan vastikemaksuista. Tämä voi johtaa tilanteeseen, jossa elinkeinonharjoittajan yritysriski jaetaan osittain tavanomaisten kotitalouksien kanssa. Asunto-osakeyhtiöstä osakkeen omistavien elinkeinonharjoittajien maksamatta jääneet vastikkeet voivat kaatua kotitalouksien maksettaviksi.
Lue lisää asuntoihin, kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyviä kirjoituksiamme:
https://www.kpflaki.com/blog/categories/asunnot-ja-kiinteist%C3%B6t
OTM, rakennusinsinööri
Lakimies, kiinteistöt ja rakentaminen
Lakitoimisto KPF
Puh: 050 5562 234
