.png)
Tiedätkö, miten virheilmoituksen määräaika määräytyy asuntokaupassa ja kiinteistökaupassa?
Päivitetty: 16. lokak. 2022
Asuntokaupalla tarkoitetaan tyypillisesti puhekielessä sekä kiinteistökauppaa että asunto-osakeyhtiöiden asunto-osakkeilla käytävää kauppaa. Olemme havainneet, että useat tahot eivät tunnista näiden kauppojen juridista eroa, jonka vuoksi tämänkertainen blogi perehtyy kyseiseen aiheeseen. Tämänkertaisessa blogissa käsittelen kuluttajien välisten kiinteistöjen kauppaan ja kuluttajien välisten käytettyjen asuntojen kauppaan liittyvän virhevastuun kestoa ja sen merkityksen ostajalle.
Kiinteistökauppaa koskeva lainsäädäntö
Kiinteistökaupasta säädetään maakaaressa (540/1995). Maakaaressa virheilmoituksen ajankohdan sääntely on 2:25 §:ssä ja se kuuluuseuraavasti:
”Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sama on voimassa, jos ostaja haluaa vedota 23 tai 24 §:ssä tarkoitettuihin sopimusrikkomuksiin.
Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka 23 §:n 1 momentissa tai 24 §:ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.
Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.”
Pykälän mukaisesti ostajan on ilmoitettava virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa sen jälkeen, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt havaita virhe. Oikeuskäytännössä kohtuulliseksi ajaksi on katsottu virheestä riippuen kolmesta kuuteen kuukautta siitä, kun ostaja on havainnut tai hänen olisi pitänyt havaita virhe.
Pykälän toisessa momentissa on virheilmoituksen takarajan sääntely. Pykälän mukaan ostajan on ilmoitettava laatuvirheestä viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu tai muutoin hän menettää oikeutensa vedota laatuvirheeseen. Lainsäädännössä asetetaan siis viiden vuoden määräaika virheilmoituksen antamiselle laatuvirheiden osalta.
Edellä kuvatut aikamääreet eivät kuitenkaan päde, jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Virheestä ilmoittamisen laiminlyönnistä seuraa se, ettei ostaja voi taholtaan vedota virheeseen, jos hän laiminlyön maakaaren 2 luvun 25 §:ssä säädetyt määräajat virheilmoitukselle.
Selvyyden vuoksi todettakoon, että kiinteistökaupan viiden vuoden määräaika koskee vain laatuvirhettä. Laatuvirhe on määritelty seuraavalla tavalla maakaaren 2 luvun 17 §:ssä:
”Kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.”
Laatuvirheellä tarkoitetaan siis lähtökohtaisesti kiinteistöillä sijaitsevissa rakennuksissa olevia virheitä. Viiden vuoden määräaika virheilmoitukselle ei siis koske maakaaren 2:18 §:n mukaista vallintavirhettä tai saman luvun 19 §:n mukaista oikeudellista virhettä. Laatuvirheestä ja oikeudellisestä virheestä virheilmoitus voidaan jättää myyjälle myös viiden vuoden määräajan jälkeen, kunhan ostaja tekee virheilmoituksen kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt havaita virhe.
Todettakoon vielä, että edellä esitettyjä maakaaren säännöksiä sovelletaan myös vuokraoikeuden kaupassa. Näin ollen ostajan oikeudet määräytyvät maakaaren mukaisina, vaikka kaupan kohteena ei olisikaan kiinteistö, vaan pelkkä vuokraoikeus rakennuksineen.
Käytetyn asunnon kauppaa koskeva lainsäädäntö
Asunto-osakeyhtiön osakkeilla tai muun asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavien yhteisöosuuksilla käytävästä kaupasta sääntelee asuntokauppalaki (843/1994). Asuntokauppalain luku 6 sääntelee käytetyn asunnon kauppaa. Luvun 6 soveltamisala on määritelty luvun ensimmäisessä pykälässä seuraavalla tavalla:
”Tämän luvun säännöksiä sovelletaan, kun:
1) asunto myydään käytettynä; taikka
2) muu kuin elinkeinonharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.
Sillä, joka ostaa asunnon käytettynä perustajaosakkaalta, on oikeus esittää asunnon virheen perusteella vaatimuksia 4 luvun säännösten mukaisesti. Käytetyn asunnon muulta kuin perustajaosakkaalta ostaneen ostajan oikeudesta esittää vaatimuksia asunnon ensimmäiselle myyjälle säädetään 5 luvussa.”
Pykälän mukaisesti asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä sovelletaan kuluttajien välillä käytävässä asuntokaupassa.
Asuntokauppalain luvun 6 pykälässä 14 säädetään virheilmoituksesta seuraavalla tavalla:
”Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.
Jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Jos asunto on jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, kahden vuoden määräaika alkaa kulua kaupantekoajankohdasta. Mitä tässä momentissa säädetään, ei sovelleta, jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja.
Ostaja saa 1 ja 2 momentin säännösten estämättä vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.”
Pykälän ensimmäinen momentti on sisällöltään yhtäläinen ylempänä esitellyn maakaaren virheilmoitusta koskevanpykälän kanssa. Ensimmäisen momentin mukaisesti virheilmoitus on tehtävä kohtuullisessa ajasta siitä, kun ostaja on havainnut tai olisi pitänyt havaita virhe. Oikeuskäytännössä kohtuulliseksi ajaksi on katsottu virheestä riippuen 3–6 kuukautta siitä, kun ostaja on havainnut tai hänen olisi pitänyt havaita virhe.
Toinen momentti sisältää määräajan, jolloin virheilmoitus on viimeistään tehtävä ostajalle. Toisen momentin mukaisesti virheilmoitus on tehtävä kahden vuoden kuluessa asunnon hallinnan luovuttamisesta.
Pykälän kolmas momentti on sisällöltään vastaava kuin maakaaren virheilmoituksesta sääntelevän pykälän viimeinen momentti. Momentin mukaan ostaja voi vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Kuten maakaaren sääntelemässä kiinteistökaupassa, myös asuntokaupassa virheilmoituksen antamiselle annetun määräajan laiminlyöminen johtaa tilanteeseen, jossa ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen. Tämä tarkoittaa sitä, että ostaja ei pysty enää vetoamaan virheeseen, joka ostetussa asunnossa havaitaan.
Yhteenveto
Vaikka asuntokauppalain ja maakaaren säännökset ovat hyvin samanlaisia virheilmoituksen sisällöstä, on ostajan syytä tiedostaa, että määräajat virheilmoituksen tekemiselle eroavat toisistaan riippuen siitä, onko kyseessä asunto vai kiinteistö. Tämän vuoksi ostajan on hyvä kiinnittää huomiota asuntokauppojen yhteydessä siihen, onko kysymyksessä maakaaren mukainen kiinteistön kauppa vai asuntokauppalain mukainen asunnon kauppa.
Markkinoilla on tänä päivänä myynnissä hallinnanjakosopimuksella erotettuja rivitaloasuntoja, joita koskevia riitoja ratkotaan maakaaren nojalla, koska kysymys on kiinteistön kaupasta. Rivitalot ovat tyypillisesti asunto-osakeyhtiömuotoisia, joten ostajan hyvä tiedostaa, että myös rivitaloasunnon kauppaan voivat soveltua maakaaren säännökset. Joskus myös asuntokauppalain mukaiset säädökset voivat tulla kysymykseen omakotitaloa koskevassa kaupassa. Markkinoilla on myös myynnissä omakotitaloja, joiden hallinta perustuu asunto-osakeyhtiön osakkeiden omistukseen ja näin ollen sovellettava laki on asuntokauppalaki.
Lue lisää asuntoihin, kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyviä kirjoituksiamme:
https://www.kpflaki.com/blog/categories/asunnot-ja-kiinteist%C3%B6t
OTM (tohtorikoulutettava), rakennusinsinööri
Lakimies, kiinteistöt ja rakentaminen
Lakitoimisto KPF
Puh: 050 5562 234
