.png)
Purkava uusrakentaminen ja osakkaan oikeudet
Korjausvelka kasvaa vuosittain
Joskus asunnon korjaamisen sijaan kannattavammaksi tulee purkaa vanha ja rakentaa tilalle uutta. Putki-, katto- tai julkisivuremontit ovat yksittäisinä projekteina jo huomattavan arvokkaita ja kustannukset ovat lähtökohtaisesti korjausrakentamisessa uudisrakentamista korkeammat. Usean remontin yhdistämisessä saadaan kumulaatiosäästöä, mutta usein asunto-osakeyhtiölle projektien yhtäaikainen toteuttaminen on taloudellisesti haastavaa. Tällöin ratkaisuna voi olla purkava uusrakentaminen. Se voi olla järkevä esimerkiksi tilanteessa, jossa korjauskustannukset ylittävät asuntojen arvon ja alueella on kysyntää uusille asunnoille. Uudistamisen hyötyjä ovat nykyaikaisen rakennustekniikan käyttöönotto, asuntojen mahdollinen arvonnousu sekä tehostettu asuntojen hyötykäyttö. Rakentaminen on kuitenkin aina arvokasta ja laskelmat, milloin korjauskustannukset ylittävän uudistamisen hinnan/hyödyn, tulee tehdä huolella ja näihin kustannuslaskentaan on hyvä käyttää ulkopuolista konsulttiapua. Suuntaa-antavia arvioita voi helposti laskea esimerkiksi oikeusministeriön ja Lucifu Oy:n yhteistyössä tekemällä laskurilla. https://plr.lucify.com/
Osakkaan oikeudet yleisesti
Asunto-osakeyhtiöitä ja osakkaiden oikeuksia säännellään asunto-osakeyhtiölaissa (”AsOyL”) (1599/2009). Lähtökohtaisesti kaikki osakkeet tuottavat yhtäläiset oikeudet yhtiössä, ellei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Lain mukaan yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella. Esimerkiksi, mikäli taloyhtiö haluaisi kieltää Airbnb-toiminnan asunnoissaan, tulee sen kirjaamisen yhtiöjärjestykseen olla kaikkien osakkeenomistajien päätös. 01.03.2019 voimaan astuneen asunto-osakeyhtiölain muutos tuo poikkeuksen tähän vaatimukseen ja sen myötä purkamis- ja uusrakentamispäätöksien osakasvaatimuksia on kevennetty. Uuden lain mukaan päätös voidaan tehdä, jos päätöstä kannattavilla osakkeenomistajilla on vähintään neljä viidesosaa yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista. Täten kaikkia osakkaita vaikuttava päätös voidaan tehdä ilman että kaikki osakkaat siihen suostuvat.
Mitä uudistuksella tarkoitetaan
AsOyL 39 §:n mukaisella purkavalla uusrakentamisella tarkoitetaan rakennushanketta, jossa yhtiön omistama vanha asuinrakennus puretaan osittain tai kokonaan ja tilalle rakennetaan aikaisempaa suurempi kerrosala ja enemmän huoneistoja. Purkavan uusrakentamisen koko prosessi voi kestää jopa 6–10 vuotta aloitekeskustelusta muuttovalmiiksi. Esimerkiksi putkiremontille vastaava aika on noin 3–4 vuotta. Laki asettaa purkavalle uusrakentamiselle tietyt reunaehdot, jotka tulee täyttyä, jotta kyseessä olisi lain tarkoittamasta toimesta. Sen mukaisesti:
jokainen osakas saa osakehuoneistoaan vähintäänkin vastaavan uuden osakehuoneiston uudistuksessa;
tulevan uuden osakehuoneiston käypä arvo ja mahdollinen muu vastike vastaa vähintään hänen nykyisen osakehuoneistonsa arvoa;
tulevien uusien osakehuoneistojen käypien arvojen ja mahdollisen muun vastikkeen suhde vastaa heidän nykyisten osakehuoneistojensa arvojen suhdetta, eli kulut eivät voi nousta saatuun etuun nähden epäsuhteessa;
osakkeenomistajan maksuvelvollisuutta yhtiötä kohtaan ei lisätä, hänen osakehuoneistonsa käyttötarkoitusta ei muuteta, eikä hänen oikeutta osakkeensa luovuttamiseen ei rajoiteta tai oikeutta yhtiön voittoon.
Yhtiökokousta koskevat vaatimukset
Mikäli taloyhtiöllä on tehnyt suunnitelmat ja laskelmat liittyen purkavaan uusrakentamiseen tulee sen saada edellä kuvattu yhtiökokouksen hyväksyntä päätökselle. Kyseiseen tilanteeseen on kuitenkin asetettu erillissäännökset liittyen yhtiökokouksen koollekutsumiseen ja ehdotuksesta tiedottamiseen. Päätös purkavasta uudisrakentamisesta voidaan tehdä sekä varsinaisessa että ylimääräisessä yhtiökokouksessa.
Yleisesti as.oy:n kokouskutsu on toimitettava aikaisintaan kahta kuukautta ja viimeistään kahta viikkoa ennen yhtiökokousta, mutta mikäli kokouksessa ollaan tekemässä päätös purkavasta uusrakentamisesta, on kutsu toimitettava aikaisintaan neljä kuukautta ja viimeistään kahta kuukautta ennen yhtiökokousta. Kutsussa on lisäksi kehotettava osakkeenomistajia selvittämään, miten päätös vaikuttaa heidän verotukseensa ja yhtiön osakkeiden käyttämiseen velan vakuutena. Näistä lain asettamista muotosäännöistä poikkeaminen tekee kokouspäätöksistä mitättömiä, eli niitä ei voida soveltaa.
Osakkaan vastustuskeinot
Jokaisella osakkaalla on oikeus käyttää ääntään yhtiökokouksessa ja päätöksenteossa. Mikäli osakas katsoo, että kokouksessa tehtyä päätöstä tai kokousta rasittaa menettelyvirhe, on osakkaalla mahdollisuus moittia päätöstä. Moiteoikeus on lain mukaan mahdollista, mikäli kokouskutsua koskevia määräyksiä on olennaisesti rikottu, päätökseen ei ole saatu vaadittavaa osakkeenomistajien enemmistön suostumista, vaadittavilta osin päätökseen ei ole saatu kaikkien osakkeenomistajien suostumusta, tai päätöstä ei olisi saanut tehdä edes kaikkien osakkaiden suostumuksella. Purkamista ja uusrakentamista koskevasta päätöksestä tulee nostaa kanne viimeistään kuuden kuukauden kuluessa päätöksen tekemisestä.
Osakas, joka on vastustanut hyväksyttyä purkamis- ja uusrakentamispäätöstä tai osakas, joka ei ole osallistunut päätöksentekemiseen on hänellä oikeus vaatia osakkeidensa lunastamista. Osakkeiden lunastushinta on päätöstä välittömästi edeltänyt käypä hinta. Käyvän hinnan määrityksessä otetaan huomioon osakkeiden markkina-arvo sekä muut arvoon vaikuttavat tekijät, esimerkiksi huoneistosta saatava vuokratuotto. Lunastusvaatimus on esitettävä yhtiölle viimeistään kahden kuukauden kuluessa yhtiökokouksesta.
Ulkopuolisen arvioinnin hankkiminen
Taloyhtiöitä lähtökohtaisesti johtaa osakkaista muodostuva hallitus ja usein osakkaille voi tulla yllätyksenä hallituksen jäsenen yhteis- ja henkilökohtainen vastuu tehdyistä päätöksistä tai toimimattomuudesta. Tämä voi tarkoittaa hallitukselle tai sen yksittäiselle jäsenelle taloudellista vastuuta tehdystä päätöksestä. Varsinkin taloudellisesti suurissa ja kauaskantoisissa yhtiötä koskevissa päätöksenteossa on hyvä kuulla asiantuntijoita tai konsulttiyritystä. Oikeudellisen avun pyytäminen taloyhtiön asioiden hoidossa on helppo ja kokonaistaloudellisesti edullinen tapa varmistaa asioiden perusteellinen ja juridisesti vahva lähtökohta. Lakiuudistuksessa tämä onkin otettu huomioon ja asunto-osakeyhtiölle on asetettu velvollisuus hankkia riippumattoman asiantuntijan lausunto, jossa arvioidaan suunnitelmaa oikeudellisesta ja taloudellisesta näkökulmasta. Taloyhtiön isännöitsijän ei ole riippumaton toimija ja sen tarjoama palvelu ei ole riippumatonta palvelua, täten selvitys tuleekin hankkia ulkopuoliselta taholta. Isännöitsijältä hankittu selvitys ei täytä lain vaatimusta ja täten voi estää koko prosessin jatkamisen.
Nyt voimaanastunut uudistus tuo kauan kaivattua joustavuutta asunto-osakeyhtiöiden päätöksentekoon, joka mahdollistaa osakkaiden suuren enemmistön kannan noudattamisen. Tämä kuitenkin asettaa huomattavia paineita taloyhtiöiden hallituksille oikeamuotoisesta ja asiantuntevasta prosessijohdosta asiassa. Siksi onkin tärkeää niin taloyhtiön, sen hallituksen, kuin myös yksittäisen osakkaankin etua ajatellen hakea ulkopuolista asiantuntemusta asiassa.
Mikko Kaunisvaara
Oikeudellinen avustaja
KPF Group Oy
Asuntoihin ja asumiseen liittyvät kirjoitukemme löydät osoitteesta
https://www.kpflaki.com/blog/categories/asunnot-ja-kiinteist%C3%B6t