Pinta-alavirhe asuntokaupassa

Asunnon ostaminen on useimmille yksityishenkilöille suurin yksittäinen taloudellinen investointi, jonka he tekevät elämänsä aikana. Tutkimuksen mukaan omistusasunnossa asuvat ostavat ja vaihtavat asuntoa keskimäärin kolme kertaa eläessään. Asuntokaupassa tai kiinteistökaupassa olevat virheet ovat aina ikäviä niiden osapuolille ja niiden oikeudellinen selvittäminen voi viedä huomattavasti aikaa ja resursseja. Asunnossa on virhe, jos se ei vastaa sitä, mitä asunnonostajalla yleensä on sellaisen asunnon kaupassa perusteltua aihetta olettaa. Myytävää kohdetta voi rasittaa esimerkiksi home- tai kosteusvaurio sekä rakenteelliset virheet. Näissä virheissä myyjän ja ostajan vastuut määrittyvät juridisista lähtökohdista.

Yksi yleisimmistä virheistä asuntomarkkinoilla on virhe annetuissa myyntitiedoissa. Tällaisia virheitä on esimerkiksi tiedot myytävän kohteen pinta-aloista ja huonemääristä. Valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnista (2001/130) edellyttää, että asuntoa myytäessä tiedoista on käytävä ilmi ilmoitettavan myyntikohteen huoneluku ja pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin. Ilmoitusvelvollisuudesta pidättäytyminen tai väärän tai virheellisen tiedon antaminen voi realisoitua asuntokaupan tai kiinteistökaupan purku-, vahingonkorvaus- tai hinnanalennus riitana tuomioistuimissa.

Asuinpinta-alaksi luetaan kaikkia asunnon jatkuvaan asumiskäyttöön tarkoitetut tilat. Asuintilaksi luokiteltavan asuinhuoneen huonekorkeuden tulee kuitenkin olla vähintään 2.4m. Alle tämän korkeuden olevat tilat ovat ns. muita asumista palvelevia tiloja. Asuinpinta-alasta voidaan käyttää myös temiä asuintila. Termit asuinpinta-ala ja huoneala eivät ole identtisiä tarkoitukseltaan ja niitä ei tule sekoittaa. Muussa tapauksessa asunnossa tai asuinkiinteistössä voi olla pinta-alavirhe myyntitiedoissa. Pinta-alavirheestä voivat joutua vastuuseen myyjän lisäksi myös asuntoa myyvä välittäjä.Lisää asuntojen pinta-alan määrittämistä löydät SFS 5139-standardiin tutustumalla (www.sfs.fi).

Mikäli kauppa ei vastaa sitä mitä on sovittu rasittaa kauppaa virhe. Asuinhuoneistojen kaupassa asuntokauppalain (1994/843) mukaan kyse on virheestä, jos kohde ei vastaa niitä tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kiinteistökaupassa virheen sääntely löytyy maakaaren (1995/540) 17 §:stä, joka on sisällöllisesti vastaava. Pinta-alavirhe kuuluu kategorisesti näihin virheisiin. Myyntiesitteissä tai ilmoituksissa välittäjien usein käyttämä klausuuli ”kauppahinta ei perustu neliöihin” tai vastaava, ei ole oikeudessa kovinkaan vahva väite ja sen menestymismahdollisuudet oikeuskäytännön valossa ovat erittäin heikot. Ostajalle ilmoitettujen tietojen tulee olla selkeitä ja helposti ymmärrettäviä, ja näiden tietojen perusteella ostajan tulee pystyä objektiivisesti tekemään vertailua eri myyntikohteiden välillä. Myyjän vastuuta ei vapauta myöskään tiedon paikkansapitävyydessä yhtiöjärjestykseen vetoaminen, tiedon on oltava faktisesti tosi (katso esim. HelHO:2007:3). Pienehkö poikkeama ilmoitetun ja todellisen pinta-alan välillä ei välttämättä oikeuta korvaukseen, virheen suuruutta arvioitaessa, sen tulee olla sellainen, että sillä voitaisiin katsoa olleen vaikutus ostopäätökseen tai kohteen laatuun tai arvoon. Virhettä arvioidessa on siis kiinnitettävä huomiota olosuhteisiin kokonaisuutena.

Mitä ostaja voi sitten tehdä, kun huomaa virheen kaupan jälkeen? Kyseeseen tulevat kaupan jälkikäteinen korjaaminen, korvaus, hinnanalennus, kaupan purki sekä myyjän mahdollinen vahingonkorvausvelvollisuus. Käytetyn asunnon virheestä valittamisen maksimiaika on kaksi vuotta asunnon luovutuksesta, kun kyse on kahden yksityishenkilön välisestä kaupasta. Virheestä tulee ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta, noin 3 – 4 kuukaudessa. Kahden vuoden valitusaika voi pidentyä vain erityistapauksissa, kun myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai arvottomasti. Hyvitysvaatimus on esitettävä aina asunnon myyjälle, ei kiinteistövälittäjälle. Yleisin seuraus tällaisesta myyntikohteen virheestä on kauppahinnan alennus. Myyntiesitteessä oleva virhe ei kuitenkaan oikeuta korvaukseen, jos ostaja on tosiasiallisesti tiennyt virheestä ennen kauppaa. On myös hyvä huomioida, että mikäli ostettu asunto on ilmoitettua suurempi voi tämäkin johtaa ostajan mahdollisuuteen hakea hyvitystä, myyjän pyrkimys hinnan jälkikäteiseen nostamiseen tällaisen pinta-alavirheen perusteella ei kuitenkaan ole mahdollisia.

Koska pinta-ala virhe on yleensä luonteeltaan sellainen, ettei sitä voida korjata - asuntoa ei voida korjata vastaamaan tiedoissa ollutta – voi myös kaupanpurku tulla kyseeseen. Tämä ei kuitenkaan ole todennäköistä, mikäli virheen merkitys ei ole kovinkaan suuri tai kokonaisuudessaan merkityksellinen.

Asuntokaupan kohteissa olevien virheiden oikeuskäsittelyt ovat yleisiä ja niihin liittyy usein pitkät käsittelyajat, sekä oikeudenkäyntikuluja, jotka lankeavat lähtökohtaisesti hävinneen osapuolen kustannettaviksi. Oikeudellisesti molempien osapuolten kannalta varmin ja halvin tapa välttää tällainen virhe kauppakohteessa on kuntotarkastuksen yhteydessä suoritettava huoneiston pinta-alamittaus. Tällainen, lähtökohtaisesti muutaman sadan euron mittaus voi säästää vuosien ja tuhansien eurojen oikeusriidoilta.

Mikko Kaunisvaara

Avustava lakimies

KPF Group Oy

Asuntoihin ja asumiseen liittyvät kirjoitukemme löydät osoitteesta

https://www.kpflaki.com/blog/categories/asunnot-ja-kiinteist%C3%B6t