Ostajan tarkastusvastuu asuntokaupassa

Asunto- ja kiinteistökaupasta puhuttaessa korostuvat yleensä myyjän ja välittäjän vastuut heidän toiminnastaan sekä vastuu kaupassa annetuista tiedoista. Tässä kirjoituksessa tarkastelen asunto- ja kiinteistökaupassa ostajalle asetettuja selonottovelvoitteita ja vastuita. Kuten myyjällä ja välittäjällä, on myös ostajalla velvoitteita, joiden laiminlyöminen voi johtaa hänelle huomattaviin taloudellisiin menetyksiin. Tässä kirjoituksessa otetaan huomioon sekä asuntojen että kiinteistöjen kauppaan liittyvä sääntely.

Ostajan vastuu kohteen tarkastamisessa

Sekä kiinteistön että asunto-osakkeiden kauppaa säännellään erillislainsäädännöillä. Molemmissa säädöksissä, maakaaressa (”MK”) sekä asuntokauppalaissa (”AKL”), säännellään kauppatapahtuman ongelmatilanteista virhelähtöisesti. Lainsäädännön suoja on ostajalähtöinen ja se noudattaa yleistä kuluttajaoikeudellista näkökulmaa, eli säännöksissä korostetaan ostajalla olevia oikeuksia ja niiden toteutumisen tärkeyttä. Perusteena tähän on olettama, että myyjä on aina paremmassa tilanteessa myyntikohteen tuntemuksessa kuin ostaja voi olla ostopäätöstä tehdessään. Laissa ostajan odotuksia kaupan kohteesta suojataan siitä yleisestä lähtökohdasta, että kaupassa oleva virhe on yleensä seurausta joko ostajalle annetusta virheellisestä tiedosta tai jätetty antamatta olennaisia tietoja, erityisesti kaupan kohteen ominaisuuksista sekä mahdollisista puutteista.

Ennakollinen tarkastusvelvollisuus

Maakaaressa ja asuntokauppalaissa säädetään ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta. Ennakkotarkallisuusvelvollisuus tarkoittaa, että ostaja ei saa vedota seikkaan, jonka hän olisi voinut havaita kohteen tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä (MK 2:22 §, AKL 6:12 §). Ostajan selonottovelvollisuus koskee niin sanottuja laatuvirheitä, joilla tarkoitetaan kohteen fyysisissä ominaisuuksissa olevia virheitä. Esimerkiksi salaisen virheen osalta ostaja ei voi normaalissa tarkastuksessa havaita virheen aktualisoivia seikkoja, sillä salaisen virheen luonne on sellainen, että se käy ilmi vasta myöhemmässä vaiheessa. Myyjä on vastuussa salaisista virheistä vaikkei ole niistä tietoinen.

Kiinteistön kaupassa ostajan tarkastusvelvollisuus on säännelty ehdottomaksi. Tämä tarkoittaa, että ostajan on tarkastettava kiinteistö. Jos ostaja laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, hän ei voi vedota seikkaan, joka olisi voitu tarkastuksen yhteydessä havaita. Kiinteistön tarkastus koskee vain kiinteistön laatuvirheiden selvittämistä. Tyypillisiä laatuvirheitä ovat kiinteistöön kuuluvien rakennusten rakenteita tai kuntoa koskevat viat kuten vialliset rakennusmateriaalit, puutteet lämmitysjärjestelmässä, vesivauriot, yms.

Asuntokaupassa ostajalla on ennakkotarkastusvelvollisuus vain, mikäli myyjä on tarjonnut hänelle siihen tilaisuuden. Mikäli myyjä todistetusti on tarjonnut ostajalle mahdollisuuden tehdä ennakkotarkastus, eikä ostaja käytä tätä mahdollisuutta, menettää hän mahdollisuuden vedota virheenä sellaisiin seikkoihin, jotka hänen olisi pitänyt tai voinut tässä ennakkotarkastuksessa havaita.

Tarkastuksen sisällöllinen vaatimus

Arvioitaessa ostajan huolellisuutta kohteen tarkastuksessa, käytetään arvioinnissa objektiivisia perusteita. Ostajan on suoritettava myyntikohteen tarkastus sellaisella huolellisuudella, jota voidaan olettaa yleensä käytettävän hankittaessa arvokasta omaisuutta. Myös ostajan subjektiivisille eli henkilökohtaisille ominaisuuksille voidaan antaa arvoa tarkasteltaessa ostajan huolellisuusvelvoitteen täyttymistä. Mikäli ostaja on esimerkiksi rakennusalan ammattilainen, rakennusinsinööri tai rakennetutkija, voidaan hänen huolellisuudelleen asettaa suurempi vastuu kuin muuten rakennustekniikkaan perehtymättömälle.

Ostajan subjektiivisella tietämyksellä on täten merkitystä, sillä ostaja ei voi vedota virheeseen, jonka hän on tiennyt tai olisi pitänyt tietää annetuista tiedoista. Tätä ei voi kuitenkaan tulkita poissulkevasti, eli jokaisella oletetaan olevan jonkinasteinen ymmärrys rakennustekniikasta. Jos asunnossa on vuotava putki jonka ostaja on voinut nähdä, tulee ostajan ymmärtää vuodon johtavan todennäköisesti kosteusvaurioon.

Tavanomaiseen kohteen tarkastukseen kuuluu ulkoisin aistein tapahtuva kohteen tarkastus. Tarkastusvelvollisuuden toteuttaminen ei näin ollen ulotu esimerkiksi rakenteiden purkamiseen. Ostajan ei tarvitse käyttää apuvälineitä tarkastuksessa. Ostajan ei tarkastuksessaan tarvitse käyttää myöskään ulkopuolista asiantuntijaa. Asiantuntijan käyttämistä voidaan edellyttää, mikäli ostaja havaitsee kohteessa sellaisia seikkoja, joiden merkitystä hän ei pysty itse arvioimaan. Tällaisia seikkoja voivat olla esimerkiksi asunnossa oleva homeinen haju tai selkeät kosteusjäljet rakenteissa.

Kuntoraportin vaikutus ostajan selonottovelvollisuuteen

Korkein oikeus on antanut 2000-luvulla useita ennakkoratkaisuja kuntotarkastusraportissa mainittujen seikkojen vaikutuksesta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen (ks. esim. KKO 2004:78, KKO 2009:31, KKO 2019:16 ja KKO 2020:23). Esimerkiksi ratkaisuissa KKO 2004:78 ja KKO 2020:23 kuntotarkastuksessa havaitut kosteusvauriot ovat asettaneet ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden, mutta tapauksessa ei kuitenkaan katsottu syntyneen riittäviä perusteita sille, että kuntotarkastuksessa todetusta virheestä olisi johtunut ostajalle erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus. Ostajat eivät olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan, eivätkä he siten olleet menettäneet oikeuttaan vedota kohteen virheeseen.

Myyjän antamien tietojen tarkistaminen

Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä (AKL 6:12 §). Myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Jos myyjä on esimerkiksi salannut jonkin kaupan kohdetta koskevan seikan, ei myyjä vältä virhevastuutaan, vaikka ostaja olisikin laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Myyjällä onkin selkeästi ostajan selonottovelvollisuutta laajempi tiedonantovelvollisuus.

Virheeseen reagoiminen

Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Kohtuullinen aika määritellään laissa. Jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle asuntokaupassa kahden vuoden ja kiinteistökaupassa viiden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon tai kiinteistön hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen (MK 2:25§, AKL 6:14§).

Yhteenveto

Kaupanteko sisältää ostajalle aina tietyn riskin liittyen ostettavan hyödykkeen laadusta, mutta myös myyjälle liittyen myyntikohteessa olevaan salaiseen virheeseen. Näitä riskejä voidaan pienentää tekemällä ennakollinen tarkastus huolellisesti ja käyttämällä ammattitaitoista apua. Mitä arvokkaammasta hankinnasta on kyse, sitä suurempi tulee olla kaupan osapuolten huolellisuudenkin. Kaupantekoa edeltävä asiantuntijan käyttö on aina edullisempaa kuin kauppatapahtuman jälkeinen riitely.

Lue lisää asuntoihin, kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyviä kirjoituksiamme:

https://www.kpflaki.com/blog/categories/asunnot-ja-kiinteist%C3%B6t

Mikko Kaunisvaara

OTM, BBA

Lakimies

Lakitoimisto KPF