.png)
Ostaja menetti oikeuden vedota laatuvirheisiin KKO 2016:69
Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2016:69 käsittelee maakaaren (540/1995) 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaisen virheilmoituksen sisältöä sekä lainkohdassa säännellyn kohtuullisen ajan määritelmää. Oikeustapauksessa oli kysymys myydyllä kiinteistöllä sijaitsevassa rakennuksessa havaituista laatuvirheistä, joista ostajat olivat ilmoittaneet myyjille useammalla eri ilmoituksella. Rakennuksessa oli havaittu kaupan jälkeen laatuvirheitä sekä ylä- että alapohjan rakenteissa. Ostajien virheilmoitukset eivät olleet sisältäneet varsinaisia vaatimuksia, vaan virheilmoituksen yhteydessä oli ilmoitettu, että ostajat varaavat mahdollisuuden esittää myyjiä kohtaan tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia, kun vaurioiden laajuus on selvitetty rakenteita avaamalla.
Taustaa
Ostajat olivat ostaneet myyjiltä kiinteistön ja sillä sijaitsevan asuinrakennuksen 18.8.2011 päivätyllä kauppakirjalla. Ostajien tietoon oli tullut kaupanteon jälkeen, että yläpohjassa oli erinäisiä rakennusvirheitä. Yläpohjan virheet tulivat ostajien tietoon 13.12.2011 päivätyn tarkastusraportin myötä.
Ostajat ilmoittivat virheistä myyjille 6.2.2012 päivätyllä kirjeellä. Kirjeessä oli tarkoin kuvattu virheitä ja niiden selvittelyn vaiheita. Lisäksi kirjeessä ilmoitettiin, että havaittuja virheitä ei ryhdytä korjaamaan talviaikaan. Kirjeessä ilmoitettiin myös, että kyseessä on reklamaatio, jolla ostajat varasivat mahdollisuuden esittää myyjiä kohtaan tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia, kun vaurioiden laajuus selviää. Ostajat kirjelmöivät myyjille uudelleen 28.12.2012. Kirjelmän sisällöstä oli pääteltävissä, että ostajat aikovat esittää virheiden perusteella rahamääräisen vaatimuksen, joka perustuu määrältään kirjeen liitteenä olleeseen hinta-arvioon.
Alapohjan laatuvirheet tulivat ostajien tietoon 20.10.2012 päivätyn raportin valmistuttua. Ostajat lähestyivät myyjiä kirjeitse 28.12.2012. Ostajien kirjelmä sisälsi tiedot alapohjassa havaituista virheistä. Lisäksi kirjelmässä todettiin, että ostajat varaavat oikeuden esittää korvausvaatimuksia myyjiä kohtaan, kun alapohjan kunnostuksesta on saatu kustannusarvio. Kirjelmässä viitattiin myös mahdolliseen oikeudenkäyntiin, mikäli asiaa ei saataisi sovinnollisesti ratkaistua osapuolten välillä.
Myyjät vastaanottivat ostajien vaatimukset hinnanalennuksesta ja kaupan purusta ensimmäisen kerran 23.10.2013, jolloin myyjät vastaanottivat ostajien haastehakemuksen.
Asian käsittely käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa
Kiinteistön ostajat nostivat kanteen Keski-Suomen käräjäoikeudessa vaatien ensisijaisesti, että kauppa puretaan ja myyjät velvoitetaan palauttamaan heille kauppahinta, ja toissijaisesti, että myyjät velvoitetaan suorittamaan heille kauppahinnan alennusta. Vastauksessaan myyjät vastustivat ostajien vaatimuksia ja vetosivat siihen, ettei ostajat olleet ilmoittaneet havaituista virheistä ja virheisiin perustuvista vaatimuksista kohtuullisessa ajassa. Käräjäoikeus katsoi päätöksessään, etteivät ostajat olleet esittäneet virheisiin perustuvia vaatimuksiaan maakaaren 2 luvun 25 §:n edellyttämällä tavalla. Vaatimukset hinnanalennuksesta ja kaupan purusta oli mainittu ensimmäisen kerran haastehakemuksessa 23.10.2013. Vaatimuksia ei siten ollut esitetty kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta. Näin ollen käräjäoikeus hylkäsi kanteen.
Ostajat valittivat asiasta hovioikeuteen ja hovioikeus päätyi samaan lopputulokseen kuin käräjäoikeus. Hovioikeus katsoi niin ikään, että ostajat eivät olleet kohtuullisessa ajassa esittäneet vaatimuksia havaitsemistaan virheistä.
Asian käsittely korkeimmassa oikeudessa
Ostajat valittivat hovioikeuden päätöksestä korkeimpaan oikeuteen. Korkein oikeus myönsi asiassa valitusluvan osittain oikeudenkäymiskaaren 30 luvun 3 §:n 2 momentin 2 kohdan nojalla. Korkein oikeus otti asiassa käsiteltäväkseen kysymyksen, olivatko ostajat ilmoittaneet virheistä ja niihin perustuvista vaatimuksista myyjille kohtuullisessa ajassa siitä, kun he havaitsivat virheet tai kun heidän olisi pitänyt ne havaita.
Korkeimman oikeuden käsiteltävänä ollut oikeudellinen kysymys pureutui maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaiseen virheilmoitukseen ja sen ajankohtaan. Lainkohta kuuluu seuraavalla tavalla:
”Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sama on voimassa, jos ostaja haluaa vedota 23 tai 24 §:ssä tarkoitettuihin sopimusrikkomuksiin.”
Laki siis velvoittaa ostajaa ilmoittamaan virheestä sekä virheisiin perustuvista vaatimuksista myyjille kohtuullisessa ajassa. Tapauksessa ostajat olivat ilmoittaneet virheistä, mutta vaatimuksia ostajat eivät olleet esittäneet virheilmoituksen yhteydessä.
Hallituksen esityksen mukaan (HE 120/1994 vp .58) ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee sekä minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei tarvitse tässä vaiheessa (virheilmoituksessa) olla yksilöityjä. Vahingonkorvaus- tai hinnanalennusvaatimuksen suuruus selviää tavallisesti myöhemmin esimerkiksi korjaustöiden yhteydessä. Virheilmoitusta voidaan myös täydentää myöhemmin.
Korkein oikeus toteaa ratkaisun perusteluissa, että ostajat eivät ole ilmoittaneet virheisiin perustuvia vaatimuksia kohtuullisessa ajassa. Korkein oikeus katsoi päätöksessään, että asiaa arvioitaessa ei ole merkitystä sillä, että ostajat ovat 8.2.2013 tehneet virheilmoituksen myyjille säilyttääkseen oikeutensa esittää näitä kohtaan vaatimuksia siinä tapauksessa, että heidän katsottaisiin olevan vastuussa virheistä ostajille. Näin ollen varaus vaatimusten ilmoittamiselle myöhemmin ei täyttänyt maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaisen virheilmoituksen edellytyksiä, koska ostajat eivät esittäneet edes summittaista arviota siitä, mitä he tulevat myyjiltä vaatimaan.
Ostajat perustelivat korkeimmassa oikeudessa alkuperäisen virheilmoituksen ja varsinaisten vaatimusten välillä kulunutta aikaa sillä, että ostajat eivät voineet yksilöidä vaatimuksiaan ensimmäisen virheilmoituksen yhteydessä. Ostajat kertoivat, että kustannusarvion saaminen virheiden korjaamiseksi oli kestänyt ja näin ollen ostajat eivät kyenneet esittämään vaatimuksia aikaisemmin myyjiä kohtaan.
Korkein oikeus katsoi, että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin, koska ostajat eivät esittäneet vaatimuksia myyjiä kohtaan kohtuullisessa ajassa. Korkein oikeus ei pitänyt ostajien perusteluja korjauskustannusten selvittelystä sellaisena perusteena, jonka johdosta ostajat eivät olisi kyenneet esittämään vaatimuksiaan myyjiä kohtaan aikaisemmin.
Yhteenveto
Korkeimman oikeuden päätös linjaa selkeästi virheilmoituksen sisällölle asetettuja muotovaatimuksia sekä mitä kohtuullisella ajalla tarkoitetaan. Päätöksessään korkein oikeus toteaa, että virheilmoituksen on sisällettävä vaatimukset myyjiä kohtaan. Pelkästä virheestä ilmoittaminen ei riitä reklamaationa myyjiä kohtaan. Päätöksessään korkein oikeus toteaa edelleen, että virheilmoituksen yhteydessä esitettävien vaatimusten ei tarvitse olla tarkkoja, kunhan ostaja ilmoittaa virheen johdosta vaativansa myyjiltä vahingonkorvausta, hinnanalennusta tai kaupanpurkua.
Virheilmoitukseen sisältyvien vaatimusten täydentäminen on mahdollista myöhemmin. Tapauksessa virheilmoitus ei sisältänyt varsinaisia vaatimuksia, vaan varsinaiset vaatimukset toimitettiin myyjille noin vuoden kuluttua virheilmoituksen laatimisesta. Korkein oikeus linjasi päätöksellään, että virheestä ilmoittaminen myyjille ei poista vaatimusta siitä, että myös täydennyksenä annettavien vaatimusten on oltava toimitettuna myyjille kohtuullisessa ajassa.
Tapaus osoittaa, että reklamaatiota laadittaessa on tärkeää ilmoittaa vaatimuksista, vaikka vaatimukset perustuisivatkin sen hetkiseen tietoon. Vaatimusten täydentäminen tai muuttaminen ei ole kiellettyä. Vaatimukset on esitettävä sen hetkisen tiedon valossa, kun varsinainen virhe havaitaan. Muussa tapauksessa ostaja voi menettää oikeuden vedota virheisiin myyjää kohtaan.
Lue lisää oikeustapauskommenttejamme
https://www.kpflaki.com/blog/categories/oikeustapauskommentit
OTM (tohtorikoulutettava), rakennusinsinööri
Lakimies, kiinteistöt ja rakentaminen
Lakitoimisto KPF
Puh: 050 5562 234
