Ilmalämpöpumpun sai asentaa huoneistoon taloyhtiön vastusteluista huolimatta - KKO 2021:32

Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO:2021:32 käsittelee osakkeenomistajan oikeutta tehdä muutostöitä asunnossaan. Tapauksessa oli kysymys siitä, voiko asunto-osakeyhtiö kieltää osakkeenomistajaa asentamasta ilmalämpöpumppua huoneistoonsa. Tapauksessa osakkeenomistaja oli ilmoittanut asunto-osakeyhtiölle muutostyöstä lain edellyttämällä tavalla, minkä jälkeen asunto-osakeyhtiö oli kieltänyt muutostyön osakkeenomistajalta.


Saamastaan kiellosta huolimatta osakkeenomistaja oli asentanut ilmalämpöpumpun huoneistoonsa, minkä jälkeen asunto-osakeyhtiö oli ylimääräisessä yhtiökokouksessa päättänyt, ettei huoneistoihin saa asentaa ilmalämpöpumppuja ja velvoittanut hallituksen lain sallimin keinoin poistamaan osakkeenomistajan tekemät mahdolliset luvattomat ilmalämpöpumppuasennukset.


Osakkeenomistajan oikeus muutostöihin


Asunto-osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutostöitä. Osakkeenomistajan oikeudesta muutostyöhön säädetään asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 pykälässä seuraavasti:


”Osakkeenomistajalla on oikeus tehdä kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa. Tällaisen muutoksen on oltava yhtiöjärjestyksessä määrätyn osakehuoneiston käyttötarkoituksen mukainen.


Osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että muutostyö suoritetaan hyvän rakennustavan mukaisesti.


Myös osakkeenomistajan lisärakentamistyöhön sovelletaan, mitä tässä ja 2–8 §:ssä säädetään muutostyöstä.


Tämän luvun säännöksiä osakkeenomistajan suorittamasta muutostyöstä ei sovelleta sellaiseen muutostyöhön, joka on tehty ennen asuntokauppalaissa tarkoitetun rakentamisvaiheen päättymistä.


Muutostyötä koskevien tietojen antamisesta isännöitsijäntodistuksessa säädetään 7 luvun 27 §:ssä ja yhtiön velvollisuudesta säilyttää muutosta koskevat tiedot 7 luvun 28 §:ssä.

Vahingonkorvausvastuusta säädetään 24 luvussa.”


Ennen muutostöihin ryhtymistä osakkeenomistajalla on velvollisuus tehdä ilmoitus muutostyöstä asunto-osakeyhtiölle 5 luvun 2 §:n mukaisesti seuraavalla tavalla:


”Osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen.


Ilmoituksen antamiseen tiedoksi toiselle osakkeenomistajalle, ilmoituksesta aiheutuvien kulujen korvaamiseen ja ilmoituksen sisältöön sovelletaan, mitä 4 luvun 7 §:n 2–4 momentissa säädetään kunnossapitotyötä koskevasta ilmoituksesta ja siitä aiheutuvien kulujen korvaamisesta.”


Osakkeenomistajan muutostyöhön tarvittavasta suostumuksesta säädetään asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 §:ssä seuraavalla tavalla:


”Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa muutostyölle ehtoja, jos työ voi vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle. Ehtojen on oltava tarpeen rakennuksen vahingoittumisen tai muun haitan välttämiseksi tai korvaamiseksi.


Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi kieltää muutostyön, jos työn suorittaminen olisi kohtuutonta, kun otetaan huomioon aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.


Jos suostumuksen antamisen jälkeen tai muutostyön aikana ilmenee seikkoja, jotka olisivat vaikuttaneet olennaisesti yhtiön tai toisen osakkeenomistajan päätökseen asiassa, muutostyölle voidaan asettaa lisäehtoja tai se voidaan kieltää.”


Asunto-osakeyhtiölain mukaisesti asunto-osakeyhtiöllä ja muilla osakkeenomistajilla on oikeus asettaa ehtoja muutostöiden tekemiselle. Tällaiset ehdot ovat mahdollisia, jos osakkeenomistajan muutostyötvoivat vahingoittaa rakennusta tai aiheuttaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomistajalle.


Asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 8 § sääntelee yhtiön tiloissa tehtävistä muutostyöstä seuraavalla tavalla:


”Yhtiön suostumuksella osakkeenomistaja voi kustannuksellaan tehdä muutoksia myös yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa. Muutostyötä koskeva hakemus on tehtävä etukäteen kirjallisesti hallitukselle. Suostumukseen voidaan liittää ehtoja. Muutostyötä ei saa aloittaa ilman yhtiön suostumusta.


Tällaiseen muutostyöhön ja työtä koskevien tietojen säilyttämiseen sovelletaan 1 §:n 2–5 momenttia, hakemuksen sisältöön, tiedoksi antamiseen toiselle osakkeenomistajalle ja hakemuksen käsittelemisestä aiheutuviin kuluihin, mitä 2 §:ssä säädetään muutostyöilmoituksesta, muutostyön kieltämiseen ja lisäehtojen asettamiseen suostumuksen antamisen jälkeen 3 §:n 3 momenttia, yhtiöjärjestyksen muuttamiseen ja tarvittavien lupien hakemiseen 5 §:ää sekä työn valvontaan 7 §:ää.


Tämän pykälän säännöksiä sovelletaan myös osakkeenomistajan lisärakentamistyöhön yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa.”


Kyseisen lainkohdan mukaisesti muutostyöt asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla oleviin osiin ovat aina luvanvaraisia. Lainkohta edellyttää osakkeenomistajaa hakemaan suostumusta muutostöille, ennen muutostöihin ryhtymistä.


Asian käsittely käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa


Tapauksessa osakkeenomistaja nosti kanteen käräjäoikeudessa vaatien käräjäoikeutta julistamaan pätemättömäksi taloyhtiön ylimääräisen yhtiökokouksen tekemän päätöksen, jonka mukaan osakkeenomistajilta kielletään ilmalämpöpumppujen asentaminen parvekkeelle. Osakkeenomistajan kanteen perusteluissa todettiin mm., että osakkeenomistajalla on asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 1 §:n perusteella oikeus tehdä omalla kustannuksellaan muutoksia osakehuoneistossa. Osakkeenomistaja vetosi kanteessaan siihen, että hänen huoneistossaan on asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 3:n mukainen parveke, johon kulkuyhteys on vain hänen asunnostaan. Lisäksi osakkeenomistaja perusteli kanteessaan ilmalämpöpumpun tuomaa merkittävää hyötyä liiallisen kuumuuden poistamiseksi.


Vastauksessaan asunto-osakeyhtiö vaati ensisijaisesti, että kanne jätetään tutkimatta tai toissijaisesti kanne hylätään. Asunto-osakeyhtiö perusteli asiaa sillä, että osakkeenomistaja on kohdistanut muutostöitä myös asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevaan osaan rakennetta, eli asunnon ulkoseinään, johon osakkeenomistaja oli tehnyt reiän ilmalämpöpumpun putkien läpivientiä varten.

Käräjäoikeus päätyi ratkaisussaan hylkäämään osakkeenomistajan nostaman kanteen. Käräjäoikeus katsoi, että osakkeenomistajalla ei ollut oikeutta tehdä asennuksia asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla oleviin rakenteisiin.


Osakkeenomistaja valitti käräjäoikeuden päätöksestä hovioikeuteen, joka kumosi käräjäoikeuden päätöksen. Hovioikeus julisti yhtiökokouksen päätöksen pätemättömäksi ja esti näin asunto-osakeyhtiötä purkamasta osakkeenomistajan ilmalämpöpumppuasennusta. Hovioikeus katsoi, että osakkeenomistajalla oli oikeus tehdä muutostöitä osakkeenomistajan omistaman huoneiston ja parvekkeen välillä sijaitsevaan ulkoseinään. Lisäksi hovioikeus puntaroi ilmalämpöpumppuasennuksen tuomaa hyöty osakkeenomistajalle ja asennuksen tuomaa haittaa taloyhtiölle. Hovioikeus katsoi päätöksessään, että ilmalämpöpumppuasennuksen tuoma hyöty osakkeenomistajalle merkittävää, kun taas vastaavasti ilmalämpöpumppuasennuksen aiheuttama haitta taloyhtiölle oli suhteellisen vähäinen.


Asian käsittely korkeimmassa oikeudessa


Asunto-osakeyhtiön haki hovioikeuden tuomioon muutosta korkeimmalta oikeudelta ja sai asiassa valitusluvan. Korkeimman oikeuden perusteluissa tarkasteltiin ensimmäisenä osakkeenomistajan muutostyöoikeutta huoneistoissaan.


Asunto-osakeyhtiölain 5:3 §:n mukaisesti yhtiö voi asettaa muutostyölle ehtoja tai jopa kieltää muutostyön tekemisen, jos työ vahingoittaa yhtiön kunnossapitovastuulla olevaa rakennetta. Kunnossapitovastuut määritellään asunto-osakeyhtiölain 4-luvussa. Tässä tapauksessa osakkeenomistaja oli tehnyt reiän läpivienneille asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaan ulkoseinään, joka sijaitsi huoneiston ja parvekkeen välissä. Myös korkein oikeus katsoi päätöksessään riidattomaksi seikaksi sen, että ulkoseinä on yhtiön kunnossapitovastuulla oleva rakenne. Tällöin asunto-osakeyhtiöllä on asunto-osakeyhtiölain 5 luvun 3 pykälän mukaisesti oikeus asettaa ehtoja tai jopa kieltää muutostyö.


Korkein oikeus katsoi, että käytännölliset näkökohdat puoltavat tulkintaa, jonka mukaan osakkeenomistajan asunto-osakeyhtiölain mukainen oikeus muutostyöhön rajoittuu tiloihin, joihin hänen osakkeensa yhtiöjärjestyksen mukainen hallintaoikeutensa rajoittuu. Korkein oikeus totesi päätöksessään myös, että osakkeenomistajan osakkeet tuottivat oikeuden muutostyöhön sekä parvekkeella että asunnon sisällä.

Korkein oikeus katsoi päätöksessään, että rakennuksen ulkoseinän, joka rajoittuu huoneiston ja huoneistolle kuuluvan parvekkeen väliin, erottaminen muutostyöoikeuden suhteen osakehuoneistoon kuuluvasta kokonaisuudesta olisi keinotekoinen ja käytännön tarpeita vastaamaton ratkaisu. Tämä tarkoitti, että parvekkeen ja ulkoseinän väliin jäävään seinään on mahdollista tehdä muutoksia tietyin reunaehdoin, koska tämän seinän katsotaan kuuluvan samaan kokonaisuuteen kuin parveke ja asunnon sisäseinä.


Korkeimman oikeuden perusteluista käy ilmi, että osakkeenomistajan teettämän muutostyön aiheuttamien haittojen ja siitä koituvan hyödyn arvioinnissa on otettava huomioon muutostyöstä aiheutuvan haitan määrä asunto-osakeyhtiölle ja osakkeenomistajalle koituva hyöty. Osakkeenomistaja oli perustellut tuomioistuimissa ilmalämpöpumpun tarvetta sillä, että asunto-osakeyhtiön yhteinen ilmastointijärjestelmä ei ole hänen asunnossaan riittävä, minkä vuoksi hänen asuntonsa on kesäisin liian kuuma. Korkein oikeus katsoi päätöksessä, että käsiteltävässä tapauksessa olisi kohtuutonta kieltää osakkeenomistajaa asentamasta ilmalämpöpumppua huoneistoonsa, kun asiassa otetaan huomioon asunto-osakeyhtiölle aiheutuvan haitan määrä ja osakkeenomistajalle koituva hyöty.


Yhteenveto


Korkeimman oikeuden ratkaisu toimii ennakkopäätöksenä, kun määritellään osakkeenomistajan muutostyöoikeuden laajuutta. Keskeisin ratkaisun antama linjaus on se, että osakkeenomistajan muutostyöoikeus kohdistuu myös parvekkeen ja huoneiston väliseen ulkoseinään. Tämä mahdollisti osakkeenomistajalle läpivientien tekemisen yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvaan ulkoseinään.


Tämän ennakkotapauksen myötä osakkeenomistajan oikeudet tehdä muutostöitä huoneiston ja parvekkeen väliseen ulkoseinään ovat selkeytyneet. Ennakkotapauksen linjauksen mukaisesti osakkeenomistajalla on oikeus tehdä esimerkiksi ilmalämpöpumpulle tarvittavat läpiviennit, kunhan työt muuten täyttää muutostyölle asunto-osakeyhtiölaissa asetetut edellytykset eli käytännössä sen, että muutostyöstä ei aiheudu kohtuutonta haittaa ottaen huomioon työstä saatava hyöty.


Lue lisää oikeustapauskommenttejamme:

https://www.kpflaki.com/blog/categories/oikeustapauskommentit



Petri Flygare

OTM, rakennusinsinööri

Lakimies, kiinteistöt ja rakentaminen

Lakitoimisto KPF



Puh: 050 5562 234

petri.flygare@kpflaki.com



28 katselukertaa0 kommenttia