.png)
Onko vika valesokkelissa salainen virhe?
Valesokkelirakenne on yleinen rakenne 70- ja 80-luvulla rakennetuissa pientaloissa. Kyseinen rakenne oli aikakautensa uutuus, jonka aiheuttamat ongelmat ovat ilmenneet myöhemmin ajan saatossa. Lähes jokainen asunnon ostoa suunnitteleva henkilö on joskus kuullut pahamaineisesta valesokkelirakenteesta. Valesokkelirakenteesta johtuvista asuntokauppariidoista on verrattain paljon uutisoitu Suomessa eri medioissa. Oman kokemukseni mukaan valesokkelirakenne on yksi yleisimmistä syistä, joiden vuoksi asuntokaupoissa syntyy riitoja. Tässä blogikirjoituksessa käsittelen kysymystä siitä, voiko lähes kaikkien tuntema riskirakenne muodostaa salaisen virheen kiinteistökaupassa.
Salainen virhe
Kiinteistön kaupan virheitä koskeva sääntely on maakaaren pykälissä 17-19. Laatuvirheen sääntely on 17 §:ssä, jonka sisältö kuuluu:
Kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Salainen virhe on tämän pykälän 5-kohdan mukainen virhe, jossa kiinteistö tai sillä sijaitseva asunto on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltu aihe edellyttää ottaen huomioon kiinteistön hinta, sen ikä, tavanomainen varustetaso alueella, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat. Lähtökohtana virheen arvioinnissa on, onko sillä voinut olla vaikutusta ostajan ostopäätökseen tai kyseisen kaupan kauppahintaan.
Salaisesta virheestä on kysymys silloin, kun myyntikohdetta rasittaa virhe, josta myyjä ei kaupan tekohetkellä tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää. Salaisesta tai piilevästä virheestä on kyse silloin, kun myyjällä ei ole ollut tietoa virheestä ennen kauppaa. Kyseessä voi olla esimerkiksi rakenteissa oleva kosteusvaurio, homevaurio tai sisäilmaongelma. Kyse on siis virheestä, joka on piilossa rakenteissa eli jota ei ole voitu päällepäin havaita.
Kuten salaista virhettä koskevasta maakaaren säännöksestä käy ilmi, myyjä on säännöksestä ilmenevin perustein vastuussa myös sellaisista asunnossa ilmenevistä virheistä, joista kaupan kumpikaan osapuoli ei ennen kauppaa ole tiennyt ja joista kummankaan osapuolen ei ole pitänyt tietää. Toisin sanoen kohteessa voi olla virhe myös sellaisessa tilanteessa, jossa kaupan molemmat osapuolet ovat täyttäneet tiedonanto- ja selonottovelvollisuutensa. Virheen ja salaisen virheen korvausvastuussa ero on ainoastaan korvattavan virheen vakavuuden arvioinnissa. Myyjä ei voi tulla vastuuseen vähäisestä salaisesta virheestä.
Salaisen virheen osalta oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että virhearvioinnin tulisi olla kolmiportainen: Ensin on todettava, onko kohteessa vikoja tai puutteita, joista osapuolet eivät ole tienneet. Toiseksi on arvioitava, ovatko puutteet tai viat olleet olennaisia, eli olisivatko ne vähintään vaikuttaneet kauppahintaan. Lopuksi on vielä tehtävä kokonaisarviointi, eli onko asunto vikojen tai puutteiden vuoksi merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää.
Salaisen virheen osalta vaadittavana merkittävä poikkeama -kynnyksen ylittymisenä voidaan aina pitää tilannetta, jossa kaupan kohteen voidaan sanoa olevan merkittävästi huonompi kuin mitä ostajalla on ollut aihetta edellyttää kauppaa tehtäessä. Muita arviointiperusteita, jotka osoittavat, että kyseessä on merkittävä virhe kaupan kohteessa, ovat esim. virheen korjaamiskustannukset, asunnon heikentynyt asumiskelpoisuus sekä asunnosta mahdollisesti aiheutuva terveyshaitta, jota on yleensä pidetty kuluttajariitalautakunnan käytännössä vahvana indisiona siitä, että kaupan kohteessa ilmennyt virhe on merkityksellinen.
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus ja kuntotarkastus
Ostajan tarkastusvastuuta koskeva pykälä on maakaaren 2:22:
Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkevia toimenpiteitä.
Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Ostajalla on tietyissä tapauksissa erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus. Erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus syntyy, kun myyjä kertoo ostajalle tai ostajalle tulee tietoon seikkoja, jotka viittaavat virheen mahdollisuuteen. Jos ostaja ei tästä huolimatta ota selkoa näistä seikoista, näissä tapauksissa ostaja voi menettää oikeuden vedota kaupan jälkeen virheeseen, jonka hänen olisi pitänyt selvittää erityisen ennakkotarkastusvelvollisuutensa nojalla.
Oikeuskäytäntöä valesokkeleista
Oikeuskäytännössä on katsottu, että riskirakenne kuten valesokkeli voi muodostaa virheen kaupan kohteessa, vaikka riskirakenne olisikin rakennettu aikansa määräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Yleisesti voidaan todeta, että kaupan kohteessa on virhe, jos riskirakenne on vaurioitunut.
Kuten todettua, valesokkelirakenne on yleisesti tunnettu riskirakenne. Voiko myyjä välttyä vastuulta, jos asia nostetaan esille kuntotarkastuksen yhteydessä?
Hovioikeuskäytännön mukaan kuntotarkastusraportin maininta riskirakenteesta ei estä ostajaa vetoamasta virheeseen. Myöskään kuntotarkastusraporttiin kirjattu lisätutkimussuositus ilman vaurioepäilyä taikka yleinen kehotus tarkkailla jotain rakennuksen osaa eivät estä ostajaa vetoamasta myöhemmin riskirakenteessa havaittuun virheeseen. Hovioikeudet ovat katsoneet tuomioissaan, että edellä esitetyt kirjaukset kuntotarkastusraporteissa eivät aseta ostajalle niin laajaa ennakkotarkastusvelvollisuutta, että hänen tulisi ryhtyä avaamaan rakenteita.
Oikeuskäytäntö on kuitenkin toisenlaista tilanteissa, joissa kuntotarkastusraporttiin tehdyt kirjaukset ovat muuttaneet edellä mainittua asetelmaa, jos raportit ovat sisältäneet vaurioepäilyjä tai selviä toteamuksia vaurioista.
Tapauksessa KKO 2019:16 ostajalle syntyi erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus, kun ostajalle oli ennen kauppaa esitetty kiinteistöllä olevaa rakennusta koskeva kuntotarkastusraportti, jossa kuvattiin rakennuksessa olevia riskirakenteita ja vaurioita sekä esitettiin korjaus- ja lisätutkimussuosituksia. Kun ostajalla oli saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää tutkimuksia rakennuksen alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa, ostaja ei voinut vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin eivätkä siihen, että rakennuksessa ei, toisin kuin kuntotarkastusraportissa oli ilmoitettu, ollut tuulettuvaa alapohjaa.
Myös kuluttajariitalautakunta on käsitellyt valesokkelikysymystä vuonna 2015 siitä, miten kuntotarkastusraporttiin kirjatut tiedot vaikuttavat ostajan erityisen selonottovelvollisuuden syntyyn. Tapauksessa ostaja oli ostanut vuonna 1975 rakennetun omakotitalon. Omakotitaloon tehtiin kuntotarkastus ennen kauppaa. Kuntotarkastusraportista kävi ilmi, että talossa on valesokkelirakenne ja raportissa todettiin, että kyseinen rakenne on riskirakenne. Raportissa todettiin myös, että riskirakenteen kunnon varmistaminen vaatii lisätutkimuksia. Raportissa oli tehty havaintoja pintamateriaalien maalipintojen hilseilystä ja katolta tulevien hulevesien puutteellisesta johtamisesta rakennusten vierustoilta. Lisäksi raportissa todettiin vielä, että kiinteistöllä ei ole salaojia. Kuluttajariitalautakunta katsoi, että edellä esitetyistä seikoista johtuen ostaja ei voinut vaatia myyjältä hinnanalennusta salaisen virheen perusteella, koska ostajien olisi tulluttietää se, että talossa voi ilmetä merkittäviä korjaustarpeita.
Yhteenveto
Oikeuskäytäntö osoittaa, että kuntotarkastusraportilla on merkitystä, kun arvioidaan tilannetta, jossa riskirakenteessa paljastuu vaurioita kaupan jälkeen. Valesokkelirakenteessa kaupanteon jälkeen havaittavia vaurioita on pidettävä lähtökohtaisesti salaisena virheenä, jos siitä ei tehdä tai voida tehdä havaintoja vaurioista ennen kaupantekoa. Tämä tarkoittaa, että ostaja voi ongelmien tullessa mahdollisesti vaatia korvausta salaisesta virheestä. Voidaan myös todeta, että ostaja ei voi vedota riskirakenteessa havaittuun vaurioon, jos kohteessa tehdään kuntotarkastuksessa riittävän tarkasti yksilöityjä havaintoja mahdollisesta vauriosta. Pelkkä kuntotarkastusraporttiin kirjattu toteamus riskirakenteesta ei poista myyjän vastuuta virheestä kaupan jälkeen. Tilanne muuttuu kuitenkin tilanteessa, jossa valesokkelirakenteesta on tehty riittävän tarkka ja seikkaperäinen vaurioepäily.
Myyjän vastuun kannalta on tärkeää, että kuntotarkastusraportti laaditaan tarkasti ja seikkaperäisesti, mikäli myyjä on myymässä valesokkelirakenteella varustettua taloa.
Lue lisää asuntoihin, kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyviä kirjoituksiamme:
https://www.kpflaki.com/blog/categories/asunnot-ja-kiinteist%C3%B6t
OTM, rakennusinsinööri
Lakimies, kiinteistöt ja rakentaminen
Lakitoimisto KPF
Puh: 050 5562 234
