.png)
Asunto-osakeyhtiön konkurssin merkitys osakkeenomistajalle
Viime aikoina on herännyt keskustelu asunto-osakeyhtiöiden ajautumisesta konkurssiin. Taustalla vaikuttaa viime vuosikymmenellä tutuksi tullut ilmiö, jossa asuntokauppaa ja asuntojen rakentamista on osittain rahoitettu yhtiölainaa hyödyntämällä. Useissa tapauksissa raskaasti lainoitetuilla asunto-osakeyhtiöillä on ollut lyhennysvapaita yhtiölainan osalta heti rakennuksen käyttöönoton alettua. Nyt useat raskaasti lainoitetut asunto-osakeyhtiöt aloittavat yhtiölainan lyhennykset muuttuneessa taloustilanteessa, jonka vuoksi myös yhtiölainojen korot ovat nousseet huomattavasti.
Useissa asunto-osakeyhtiöissä on herännyt huoli siitä, miten yhtiölainan lyhennykset ja korkokustannukset rahoitetaan, jos osakkeenomistajan maksukyky heikkenee ja osakkeenomistaja ei pysty maksamaan rahoitusvastikettaan. Koroissa tapahtuneiden muutosten vuoksi useissa asunto-osakeyhtiöissä on edessä tilanne, jossa edes haltuunotetun asunnon vuokratuotto ei kata asuntoon kohdistuvia vastikkeita. Tämä voi pahimmassa tapauksessa johtaa asunto-osakeyhtiön maksukyvyttömyyteen ja konkurssiin. Tässä blogissa tarkastelen sitä, miten konkurssi vaikuttaa osakkeenomistajaan.
Asunto-osakeyhtiö omistaa rakennuksen ja siinä sijaitsevat huoneistot
Tyypillisesti ihmiset eivät tiedosta sitä tosiasiaa, että he eivät itseasiassa omista osakehuoneistoaan, vaan heillä on siihen käyttöoikeus, joka perustuu tietyn taloyhtiön osakkeiden omistukseen.
Asunto-osakeyhtiön tarkoituksesta on säädetty asunto-osakeyhtiölain (1559/2009) 2 §:ssä seuraavalla tavalla:
”Asunto-osakeyhtiö on osakeyhtiö, jonka yhtiöjärjestyksessä määrätty tarkoitus on omistaa ja hallita vähintään yhtä sellaista rakennusta tai sen osaa, jossa olevan huoneiston tai huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puolet on yhtiöjärjestyksessä määrätty osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi.
Asunto-osakeyhtiön jokainen osake tuottaa yksin tai toisten osakkeiden kanssa oikeuden hallita yhtiöjärjestyksessä määrättyä huoneistoa tai muuta osaa yhtiön hallinnassa olevasta rakennuksesta tai kiinteistöstä.”
Lainkohdan mukaisesti tyypillisesti asunto-osakeyhtiöllä on hallinta- tai omistusoikeus kiinteistöön ja asunto-osakeyhtiö omistaa kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen, josta osakkeenomistajat saavat hallintaansa huoneistot. Näin ollen kunkin huoneiston omistusoikeus on asunto-osakeyhtiöllä ja osakkeenomistajien oikeus käyttää huoneistoa perustuu osakkeiden tuomaan hallintaoikeuteen.
Asunto-osakeyhtiön konkurssi
Maksukyvyttömyys on perinteinen insolvenssimenettelyn aloittamisperuste. Tähän perusteeseen voi vedota joko velallinen tai velkoja. Maksukyvyttömyydellä tarkoitetaan sitä, että velallinen on pysyvästi eli muuten kuin tilapäisesti kyvytön vastaamaan erääntyvistä veloistaan. Asunto-osakeyhtiön maksukyvyttömyys voi syntyä eri syistä ja se voi olla joko pysyvä tilanne tai vain väliaikainen.
Asunto-osakeyhtiön maksukyvyttömyydellä on kuitenkin vaikutus yhtiön mahdollisuuksiin vastata velvoitteistaan ja näin ollen myös osakkeenomistajan asemaan yhtiössä. Tilapäisellä maksukyvyttömyydellä tarkoitetaan sitä, että velallinen ei pysty tilapäisesti maksamaan velkojaan niiden erääntyessä. Tilapäinen maksukyvyttömyys voi tulla eteen esimerkiksi tilanteessa, jossa useammasta asunnosta kannettavat yhtiövastikkeet jäävät tilapäisesti saamatta.
Konkurssi on määritelty konkurssilain (120/2004) 1 §:ssä:
”Velallinen, joka ei kykene vastaamaan veloistaan, voidaan asettaa konkurssiin siten kuin tässä laissa säädetään. Konkurssiin asettamisesta päättää tuomioistuin velallisen tai velkojan hakemuksesta.
Konkurssi on velallisen kaikkia velkoja koskeva maksukyvyttömyysmenettely, jossa velallisen omaisuus käytetään konkurssisaatavien maksuun. Konkurssin tarkoituksen toteuttamiseksi velallisen omaisuus siirtyy konkurssin alkaessa velkojien määräysvaltaan. Velallisen omaisuuden hoitamista ja myymistä sekä muuta konkurssipesän hallintoa varten on tuomioistuimen määräämä pesänhoitaja.”
Konkurssi määritellään usein laissa säädetyksi insolvenssimenettelyksi, jossa velallisen liiketoiminta päätetään ja koko omaisuus realisoidaan yhdellä kertaa, käyttäen kaikki realisoinnista saadut varat velkojen maksamiseen. Tätä kutsutaan likvidaatioksi. Tämä ilmenee konkurssilain 1 luvun 1 §:n 2 momentista. Lisäksi pykälästä käy ilmi konkurssin keskeiset tunnusmerkit: konkurssin tarkoituksen toteuttamiseksi velallisen omaisuus siirretään velkojien määräysvaltaan ja tähän tehtävään määrätään pesänhoitaja.
Konkurssikelpoisuudesta on säädetty konkurssilain (120/2004) 1 luvun 3 §:ssä. Pykälän 1 momentti kuuluu seuraavasti:
”Konkurssiin voidaan asettaa luonnollinen henkilö sekä yhteisö, säätiö ja muu oikeushenkilö. Oikeushenkilö voidaan asettaa konkurssiin silloinkin, kun se on poistettu asianomaisesta rekisteristä tai purettu. Myös kuolinpesä ja konkurssipesä voidaan asettaa konkurssiin.”
Kyseinen lainkohta osoittaa, että asunto-osakeyhtiö voidaan asettaa konkurssiin. Jotta asunto-osakeyhtiö voidaan asettaa konkurssiin, sen on oltava konkurssilain 2 luvun 1 §:n mukaisesti maksukyvytön. Kuten pykälästä käy ilmi, yhtiön tulee olla maksukyvytön muuten kuin tilapäisesti. Tämän jälkeen konkurssiasia on laitettava vireille tuomioistuimessa. Konkurssihakemuksen voivat jättää velkojat tai velallinen itse.
Hakemuksen jättämisen jälkeen tuomioistuin tekee päätöksen konkurssiin asettamisesta. Tuomioistuin voi myös hylätä hakemuksen, jonka seurauksena yhtiötä ei aseteta konkurssiin. Jos tuomioistuin päättää konkurssin aloittamisesta, konkurssi alkaa. Samassa päätöksessä tuomioistuin määrää konkurssipesälle pesänhoitajan.
Asunto-osakeyhtiön konkurssin vaikutukset asunnon käyttöön
Konkurssin vaikutukset jaetaan usein kolmeen ryhmään: varallisuusoikeudellisiin, prosessioikeudellisiin ja henkilökohtaisiin. Varallisuusoikeudelliset vaikutukset ovat konkurssissa merkittävimmät, ja niitä kutsutaankin usein konkurssin välittömiksi vaikutuksiksi. Varallisuusoikeudellisen vaikutuksen seurauksena konkurssin alettua velallisen varallisuus siirtyy konkurssipesän hallintaan.
Prosessioikeudelliset vaikutukset tarkoittavat sitä, että jatkossa asiavaltuus pesän varallisuutta koskevissa oikeudenkäynneissä on konkurssipesällä, ei asunto-osakeyhtiöllä. Henkilökohtaiset vaikutukset puolestaan ovat vaikutuksia, joista on säädetty konkurssilain 4 luvussa. Ne määrittelevät velallisen, tai asunto-osakeyhtiön kohdalla sen edustajan, aseman ja velvoitteet konkurssimenettelyssä.
Konkurssitilanteessa velallinen menettää määräysvallan siihen omaisuuteen, joka kuuluu konkurssipesän varallisuuteen. Tästä on säädetty konkurssilain 3 luvun 1 §:ssä. Määräysvallan menettäminen tarkoittaa sitä, että velallinen ei voi enää esimerkiksi luovuttaa omaisuutta tai pantata sitä. Samalla velallinen menettää käyttö- ja hallintaoikeutensa omaisuuteen. Määräysvallan menettäminen konkurssissa tarkoittaa sitä, että asunto-osakeyhtiö menettää käyttö- ja hallintaoikeuden omaisuuteensa.
Asunto-osakeyhtiössä osakkeenomistajalla on käyttöoikeus asunto-osakeyhtiön omistamaan asuntoon. Käyttöoikeus kullekin osakesarjalle on määritelty yhtiöjärjestyksessä. Kun yhtiö menettää oikeuden käyttää ja hallita omistamaansa rakennusta, myös osakkeenomistajat menettävät oikeuden käyttää ja hallita asuntoaan. Konkurssin alettua asunto-osakeyhtiössä osakkeenomistajan velvollisuus maksaa yhtiövastiketta loppuu. Luonnollisesti suurin merkitys asunto-osakeyhtiön konkurssissa osakkeenomistajalle on asunnon menetys. Osakkeenomistajan käyttöoikeus asuntoon päättyy konkurssiin asettamisen yhteydessä, minkä vuoksi konkurssipesällä on oikeus vaatia osakkeenomistajaa poistumaan asunnostaan. Jos osakkeenomistaja kieltäytyy lähtemään vapaaehtoisesti asunnostaan, konkurssipesä voi ryhtyä toimiin osakkeenomistajan häätämiseksi.
Yhteenveto
Asunto-osakeyhtiön konkurssit ovat olleet harvinaisia 2010-luvulla. Valitettavasti konkurssien määrän odotetaan kasvavan tulevina vuosina. Asunto-osakeyhtiön konkurssin vaikutukset osakkeenomistajalle ovat merkittävät. Käytännössä osakkeenomistaja menettää oikeutensa asua omistamassaan asunnossa, mutta samalla osakkeenomistaja velvollisuus maksaa yhtiövastiketta päättyy. Joka tapauksessa asunto-osakkeen hankintaan mahdollisesti nostetut lainat säilyvät osakkeenomistajan riesana.
Osakkeenomistaja voi siis joutua maksamaan henkilökohtaisesti nostamaansa asuntolainaa pankille, vaikka osakkeenomistaja ei olisikaan enää velvollinen maksamaan asunto-osakeyhtiölle rahoitus- tai hoitovastiketta, eikä asunto-osake olisi enää lainan vakuutena pankille. Tällöin pankki voi rahoitussopimuksen ehtojen mukaisesti eräännyttää lainan välittömästi.
Lue lisää asuntoihin, kiinteistöihin ja rakentamiseen liittyviä kirjoituksiamme:
https://www.kpflaki.com/blog/categories/asunnot-ja-kiinteist%C3%B6t
OTM (tohtorikoulutettava), rakennusinsinööri
Lakimies, kiinteistöt ja rakentaminen
Lakitoimisto KPF
Puh: 050 5562 234
